Städtebauliche Verträge

1. Städtebauliche Verträge

2. Städtebauliche Verträge Rechtsgrundlage: §§ 11,12 BauGB

3. Unterschiede • § 11 allgemeine Verpflichtungen • § 12 Vorhabenbezogener Bebauungsplan

4. Beispiele für die Praxis • § 11 BauGB - Golfplatz • § 12 BauGB - Ferienhaussiedlung Wesentliche Unterschiede: • § 11 - keine Verpflichtung • § 12 - Durchführungsverpflichtung

5. Was ist nach § 11 BauGB möglich? • Planungskostenübernahme • Folgekosten • Förderung und Sicherungder Planungsziele • Beispiele hierfür:Golfplatz und Wohnsiedlung

6. Exkurs zur Kostenübernahme • Kosten der Verwaltung? • Abrechnung der Stunden der Mitarbeiter? • Bekanntmachungskosten? • Sitzungskosten? Ergebnis: • Absolutunzulässig

7. Was ist der Unterschied zum vorhabenbezogenen BPlan? • Verpflichtung zur Durchführung in einer bestimmten Frist ! • Historie: neue Bundesländer

8. Formelles muss sein! • Verträge müssen zwingend vor dem Baurecht abgeschlossen sein! • Kein Beurkundungszwang • Ausnahme: Grundstücksübertragungenan Gemeinde • Empfehlung: Beurkundung oder Beglaubigung

9. Zuständigkeit? • Bürgermeister? • Bauausschuss? • Gemeindevertretung? • Siehe: Hauptsatzung • Regelmäßig Beschluss GemVertr.! • Empfehlung: Beschluss mit Öffnungsklausel für Änderungen

10. Folgen von Rechtsverstössen im Vertrag • Verstoß gegen gesetzliches Verbot oder ohne ges. Grundlage ? • Nichtigkeit !!!!!! • Folgen der Nichtigkeit? • Baurecht ist da,Bindungen sind futsch!

11. Ein Golfplatz soll gebaut werden! • Außenbereich, Planungserfordernis • Kostentragung für BPlan, Umwelt-bericht, Ausgleichsmassnahmen pp ? • Gemeinde…? • Öffentliche Nutzungen des Platzes? Jugendarbeit? • Folgekosten für die Gemeinde?

12. Beispiele für Folgekosten • Löschwasserversorgung • Ampelanlage • Abbiegespur / Beispiel Dorfhotel • Anbau an Kindergarten / Schule • Wichtig: kausaler Zusammenhang und:… • Angemessenheit • Maßnahme war z.T. ohnehin fällig…?

13. Beachte bei Folgekosten: • Keine Pauschalen • Z.B. als Strukturkostenausgleich… • Keine Gegenleistung für Planung • Keine versteckte Plangewinnabschöpfung

14. Folgen überzogener Forderungen: • Koppelungsverbot (Nichtigkeit) • Und…? Welche Folgen? • Vorteilsnahme im Amt • Folge: Gesamtnichtigkeit • Strafbare Handlung • Beispiele Bayern / Bürgermeister

15. Strafgesetzbuch (§ 331 ) • „… ein Amtsträger oder in für den öffent-lichen Dienst besonders Verpflichteter, der für die Dienstausübung einen Vorteil für sich oder einen Dritten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird.“ • Problem: Spenden !

16. …dem Gebenden geschieht kein Unrecht…! (?) • Die Angemessenheit wird ausdrücklich bestätigt…? • „Angstklausel“ – unwirksam! • Erfindungsreichtum seitens der Kommunen!

17. Vorhabenbezogener Bebauungsplan • Beispiel:Ferienhaussiedlung zur Erweiterung des vorhandenen priv. Zeltplatzes

18. Rechtsgrundlage § 12 BauGB Wichtigste Inhalte / Grenzen der Inhalte: • Antrag des VT auf best. Maßnahme • Pflicht zur Entscheidung • „bereit“ sein • „in der Lage sein“ • Durchführungsfrist • Keine Bindung an § 9 BauGB

19. Bereit und in der Lage sein… • Unterzeichnung Vertrag • Grundstück? • Finanzierung? • Know how?

20. Zum Vertrag selbst • Wirksamkeit zwingend vor Planrecht • Kein Beurkundungszwang; aber…! Schriftform • Beschluss der Gemeindevertretung ! • Beteiligung der Kommunalaufsicht? Nein

21. Beurkundung • Zwang:§ 313 BGB Grundstücksübertragungen Auch: • Dingliche Sicherungen !!!! • Vorteil: Amtshaftung / Vorwürfe • Mindestens: Beglaubigung der Unterschriften durch Notar

22. Finanzierung • Eigenkapital • Finanzierungszusage einer Bank, verbindlich, nicht unter Vorbehalt o.ä. • Gesamtmaßnahme • Rücktrittsrecht zu Gunsten Gemeinde

23. Grundstück • Eigentum • Andere Verfügbarkeit • Erbbaurecht • Kaufrecht

24. Kostenfreistellung • Planungskosten komplett • Folgekosten • Eigene Verwaltungskosten…? • Erschliessungskosten • Gemeindeanteil laut Satzung?

25. Inhalte des Bebauungsplanes • Keine Bindung an § 9 BauGB • Bauentwürfe Bestandteil des BPlanes? • Ja, sogar sinnvoll!

26. Trägerwechsel / Vertragspartner • Nur mit Zustimmung der Gemeinde • Zustimmungszwang • Sinnvoll: pers. Dienstbarkeit im Grundbuch

27. Rücktrittsrechte • Gemeinde / VTräger • Fehlender Finanzierungsnachweis oder Wegfall • Versagung Baugenehmigung • Planungsrecht fehlt (VT)

28. Durchführungsfristen • Antragstellung Baugenehmigung • Beginn der Bauarbeiten • Abschluss der Bauarbeiten, Fertigstellung • Evtl. Rücktritt vom Vertrag / Aufhebung des BPlanes • Keine Ansprüche des VT

29. Sicherungsmöglichkeiten • Persönliche Dienstbarkeit • Wichtig: erstrangige Absicherung Zusätzlich: • Baulast, wenn „Baulastfähig“ • Vorteil: insolvenzsicher!

30. Vertragsstrafen? • Möglich: § 339 ff BGB • Beispiel: Vertragswidrige Nutzung / Dauerwohnung als FeWo Z.B. 100 € tgl.

31. Allg. Rechtsmittelverzicht zulässig? • Nein! • Man kann nur auf ein Recht verzichten, das man kennt!

32. Rechtsweg / welches Gericht? • Sowohl als auch…! • Vertrag evtl. teilbar • Grundsatz: Präferenz des öff. Rechts • Unterschiede Zivilgericht / VerwG?

33. Inhalte eines Durchführungsvertrages: • Vertragspartner ermitteln…? • Eigentümer / Projektentwickler • Auszug Handelsregister • Aufgabe des Notars!

34. Beispiel eines Durchführungsvertrages • Bau eines Hotels

35. Einleitung • Vertragspartner aufführen • Vorsicht bei Gesellschaften • Eigentumsverhältnis prüfen

36. Ziel des Vertrages • Zielsetzung beschreiben (Bau eines Hotels) • Auch die Interessen der Gemeinde anführen • Wichtig bei Auslegungsproblemen!

37. § 1 Gegenstand des Vertrages • Wie vor, nur knapp gefasst • Hier: bindende Wirkung !

38. § 2 Bestandteile des Vertrages • Lageplan • Bebauungsplan • Grünordnungsplan • Zu übereignende Flächen • Evtl. Bauentwürfe

39. § 3 Durchführungsverpflichtung • Zeitrahmen • Fertigstellungsdatum • Pflicht zur Bauantragstellung • Zügige Durchführung • Beteiligung der Gemeinde an Massnahmen

40. § 4 Leistungen des VT • Kostenübernahme • Übereignung von Erschliessungsflächen • Abgabe von Verzichtserklärungen/WEG usw. • Verzicht auf Rechtsmittel • Schallschutzmassnahmen • Verpflichtung eines Rechtsnachfolgers

41. § 5 Pflichten der Gemeinde • Ausbau der öff. Strasse • Übernahme der Strasse / VSP • Informationspflichten • Beschränkte Widmung • Winterdienst • Positive Mitarbeit • Keine Pflicht zur Bauleitplanung!

42. § 6 Leistungsfähigkeit des VT • Finanzierungszusage Bank • Patronatserklärung • Nachweis Eigenmittel • Gesamtkosten Bauwerke DIN 276 und aller Nebenkosten !

43. § 7 Veräußerung • Rechtsnachfolge • Weitergabe der Pflichten • Dinglich gesicherte Zustimmungserklärung der Gemeinde • Keine Teilung des Projektes

44. § 8 Notarkosten, Vermessung pp. • Übernahme durch VT! • Beachte: Gemeinde haftet !

45. § 9 Rücktrittsrechte • Für VT bei Problemen mit dem BPlan oder Baugenehmigung • Auch bei Zeitverzögerungen • Für Gemeinde bei fehlender Finanzierung • Auch: Verschleppung der Fertigtstellung • Problem: bereits erteilte Baugenehmigung

46. § 10 Haftungsausschluss • Sicherung für die Gemeinde • Keine Ansprüche auf Abschluss des Planverfahrens • Problem: treuwidriges Verhalten der Gemeinde • Bindung an Beschlüsse nach einer Wahl?

47. § 11 Kooperationsverpflichtung • Bindet die GV für spätere Beschlüsse • Positiv bei Problemen im Verfahren

48. § 12 Folgekostenvereinbarung • Müssen im Vertrag enthalten sein • Keine Nachbesserung, nur freiwillig

49. das war`s !!!!!!!