营销人员法律实务

营销人员法律实务 湖北观筑律师事务所何新权律师观天下筑上乘

内容提要 一、商品房销售过程中的几个常见问题二、物权法下与房屋相关权利的归属问题三、婚姻继承等亲属法对房屋权属的影响四、交流互动观天下筑上乘

1、买房人的资格审查 买房权利买房人案例分析一、商品房销售过程中的常见问题观天下筑上乘

一、商品房销售过程中的常见问题 观天下筑上乘

一、商品房销售过程中的常见问题 2、对所签订合同的文本理解 1）是示范合同而非格式合同 2）是格式条款而非霸王条款 3）什么样的条款是无效的观天下筑上乘

一、商品房销售过程中的常见问题 3、客户无故违约的处理技巧 1）熟练掌握合同条款，做好合同管理工作 2）对争议事项，严谨认真做好沟通协商工作 3）对客户违约行为，应做好证据的固定工作观天下筑上乘

一、商品房销售过程中的常见问题 4、合同备案的对合同效力的影响 1）合同备案与合同生效 2）延时备案对合同履行的影响 3）合同备案与补充合同不一致时的认识观天下筑上乘

一、商品房销售过程中的常见问题 5、关于房屋交付条件的理解与适用 1）法定条件与约定条件 2）应区别交付条件与保修责任 3）交付条件与房屋使用条件的责任划分观天下筑上乘

一、商品房销售过程中的常见问题 6、开发商与物业关系现责任的界定 1）物业公司的权限及来源 2）开发商与物业的责任分界点 3 ）小区经营性收益的归属观天下筑上乘

二、物权法下与房屋相关权利的归属问题 1、土地使用权、房屋所有权的概念与理解观天下筑上乘

二、物权法下与房屋相关权利的归属问题 2、小区会所的权属归属观天下筑上乘

二、物权法下与房屋相关权利的归属问题 3、小区停车库与停车位的权属归属 1）商品房专门规划用于停车的地上或地下车位由当事人双方约定归属 2）地面露天停车位由于一般占用了公共道路或业主共有的场地应当归全体业主共有 3）地下人防工程改造成的地下车位收益原则上可归开发商所有。观天下筑上乘

二、物权法下与房屋相关权利的归属问题 4、架空层的概念理解及权属归属观天下筑上乘

二、物权法下与房屋相关权利的归属问题 5、非独占权属的窗前绿地、露台平台、赠送花园等的权属归属 1）原则上归全体业主所有 2）在符合下列条件时业主可专属使用 A现状属规划审批认可的； B、除使用的业主之外，其他人客观上无法使用该区域 C在出售时已向其他业主公示。观天下筑上乘

三、婚姻继承等亲属法对房屋权属的影响 1、房屋的权属归属原则 1）一般原则；婚前财产归个人所有，婚后财产归夫妻共有，另有约定的除外 2）特殊情形 A婚前个人财产形式的转化而来的房产，婚后取得仍归个人所有。 B婚后赠予的房产，如果明示为赠予一方，为个人财产。未明示的，视为赠予双方。 C婚后一方父母出资的房屋登记为其子女的是个人财产观天下筑上乘

三、婚姻继承等亲属法对房屋权属的影响 2、婚姻解除时对共有财产的房屋应如何分配 1）一般原则：平均分配，过错方少分或不分 2）婚前按揭房的分配离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。婚后共同还贷支付及增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。观天下筑上乘

三、婚姻继承等亲属法对房屋权属的影响 3、赠与、继承的税费影响契税4%,印花税0.05%,交易手续2.5元/平方,登记费80元,如是划拔土地按等级征收土地收益金。另，营业税5.8%；和个人所得税1%,但如是直系亲属免征。 1）赠与征收标准法定继承：印花税0.05%、100元的登记费等。免契税。非法定继承：另加契税1.5%。遗产税目前还没有开始。 2）继承征收标准观天下筑上乘

本次培训完毕 湖北观筑律师事务所（2012.3）联系电话：027-85556345、13995696299 电子邮件：gzlsmail@qq.com 新浪微博：观筑律师官方网站：www.gzls.com.cn 办公地址：武汉市江汉北路34号九运大厦B802 谢谢观天下筑上乘

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