Уговор о грађењу

1. Уговор о грађењу Милош Живковић, 7.12.2010

2. УВОД • Значај делатности грађења за развој националне економије; • “локомотива развоја” посредством запошљавања и упошљавања других привредних грана; • Раније (СФРЈ) су постојала предузећа с међу-народним угледом у пословима изградње инвести-ционих објеката и објеката инфраструктуре (Енергопројект, примера ради), што је престало променом политичке ситуације и увођењем санкција СРЈ 1992;

3. УВОД • Због тога новија литература је оскудна: осим уџбеничке литературе, на српском вреди поменути докторску дисертацију др. Мирослава Пауновића из 1984. године: “Правне особености уговора о грађењу у земљама у развоју”, те магистарски рад проф. Мирка Васиљевића “Утицај промењених околности на уговор о грађењу” из 1976. • Од најновије, постоји књига “Уговор о грађењу” судије Гордане Ајншпилер-Поповић из 2007. године; постоје и чланци у Правном животу (1996 бр. 12, 2001 бр. 11, 2002 бр. 3-4 и бр. 11 итд. –аутори М. Крвавац и И. Бабић); • Чињеница је да највише литературе има из периода кад су југословенска предузећа највише градила по иностранству, с краја седамдесетих и почетком осамдесетих.

4. УВОД • Право изградње објеката представља скуп правних правила којима је регулисана ова делатност; • Оно, уопштено говорећи, има своје две основне компоненте – јавноправну и приватноправну, које се међусобно преплићу; • Приватноправну компоненту чини уговор о грађењу као уговор између инвеститора и извођача радова, а јавноправну скуп правила која се односе на уређење простора и издавање грађевинских дозвола; • Ми ћемо данас, иако то излази из строго дефинисане теме уговора о грађењу, детаљније говорити управо о јавноправном делу права изградње објеката.

5. Приватноправни део права изградње • Прво ће укратко бити речи о појму и битним елементима уговора о грађењу, те о изворима којима се тај уговор уређује; • У Србији основни извор регулисања је ЗОО из 1978. године (чл. 630 до 647), као и Посебне узансе о грађењу из 1977. године (Сл. Лист СФРЈ 18/1977-717); • У међународном правном саобраћају велику улогу играју и модели уговора које израђује Међународна федерација консалтинг инжињера (FIDIC); тренутно важећи су 4 стандардна обрасца из 1999. године: Уговор за изграднју објеката (црвена књига), Уговор за постројења и пројектовање-изградњу (жута књига), Уговор за пројекте по систему ‘кључ у руке’ (наранџаста књига) и Уговор мале вредности; од 1999. постоји и “сребрна књига” која је конкурент “наранџастој”. • Реч је о аутономном праву које проистиче из искуства оних који се практично баве изградњом; формулишу се како општи услови, тако и водич за израду посебних услова и формулари за тендере и именовање комисије за решавање спорова.

6. Приватноправни део права изградње • Решења ЗОО уговор о грађењу виде као подврсту уговора о делу: ‘(1) Уговор о грађењу је уговор о делу којим се извођач обавезује да према одређеном пројекту сагради у уговореном року одређену грађевину на одређеном земљишту, или да на таквом земљишту, односно на већ постојећем објекту изврши какве друге грађевинске радове, а наручилац се обавезује да му за то исплати одређену цену. (2) Уговор о грађењу мора бити закључен у писменој форми.’

7. Приватноправни део права изградње • Основна обавеза наручиоца (инвеститора) по ЗОО је исплата цене радова, а извођача да legeartisи благовремено изведе градњу; поред ових основних обавеза низ посебних • Тако, инвеститор има обавезу увођења извођача у посед градилишта и нарочито прибављања дозвола које се тичу изградње, као и организовања надзора, а извођач обично припрема документацију за изградњу, води рачуна о обележавању градилишта, мерама заштите на раду и води грађевински дневник, даје гаранцију за добро извршење посла и отклања евентуалне недостатке); • Ми ћемо детаљније анализирати ове административне обавезе, пре свега инвеститора, које нису уговорне природе.

8. Јавноправни део права изградње • Просторно и урбанистичко планирање; разлози и традиција у нашој земљи; • Просторни планови: Републике, регионални, јединице лок. Самоуправе и подручја посебне намене; • Урбанистички планови: генерални урбанистички план, план генералне регулације и план детаљне регулације; • Нивои планирања; “нити више планова нити мање реда”; • Питање својине на земљишту и права које овлашћују невласника да зида на туђем; • Обавеза инвеститора да за сваку изградњу прибави грађевинску дозволу.

9. Просторни планови • Просторни план РС основни документ, сви остали морају бити с њим усклађени, период важења од 10-25 година; одлуку о изради доноси Влада на предлог надлежног Министарства, а усваја га Народна Скупштина; • Регионални просторни план (може бити и обласни) разрађује просторни план за подручје региона или области (нивои 2 и 3 у номенклатури), доноси га Влада, сем за подручје АП (укључујући и обласне за подручја која су цела на територији АП), за који доноси скупштина АП, и за Београд, за који доноси скупштина града Београда;

10. Просторни планови • Просторни план јединице локалне самоуправе дефинише намену површина на подручју те јединице, и услове за њен одржив и равномеран развој, доноси га скупштина јединице локалне самоуправе; • Просторни план подручја посебне намене доноси се за подручја одређена Просторним планом РС као таква која захтевају посебан режим организације, уређења, коришћења и заштите простора, закон не каже ко га доноси али то је по правилу јединица локалне самоуправе; • Сви просторни планови садрже стратешку процену утицаја на животну средину као саставни део.

11. Урбанистички планови • Генерални урбанистички план (ГУП) доноси се за насеље у којем је седиште општине ако има више од 30.000 становника, дефинише грађевинска подручја и у оквиру њих намене појединих подручја, тзв. урбанистичке зоне и генералне правце за инфраструктуру (путеви, енергетика, комуналне службе); • План генералне регулације доноси се обавезно за место које је седиште општине, а може и за друга, а ако је донет ГУП онда за цело грађевинско подручје; садржина чл. 26 ЗПИ.

12. Урбанистички планови • План детаљне регулације доноси се за неизграђене делове насељеног места, уређење “неформалних насеља”, зоне урбане обнове итд. (в. чл. 27 ЗПИ); • У суштини овај план садржи сличне елементе као план генералне регулације, али је још прецизнији. • Све урбанистичке планове доноси скупштина општине, а просторни планови мање општости и урбанистички планови састоје се од правила уређења и правила грађења, као и графичког дела.

13. Саставни делови планова • Правила уређења (чл. 30 ЗПИ)садрже целине и зоне одређене планом, урбанистичке и друге услове за уређење и изградњу површина јавне намене и др. • Правила грађења садрже врсту и намену објеката који се могу градити, односно чија је градња забрањена; услове за формирање грађевинске парцеле; положај објекта у односу на регулацију и границу парцеле, индексе заузетости и изграђености, спратност и висину објекта, минималну међусобну удаљеност објеката и удаљеност од границе парцеле; услове за изградњу других објеката на истој парцели; услове за приступ парцели и паркирање. • Графички део (чл. 32) све то приказује на основи катастарског или топографског плана.

14. Израда и објављивање планова • Израђује за то регистрована организација, а радом руководи одговорни планер или урбаниста, финансира се из буџета или других извора, а подлоге се уступају бесплатно; • Важећи планови доступни су у седишту доносиоца, а објављују се и у Службеном гласнику и електронски преко интернета; • ЗПИ предвидео устројавање Централног регистра планских докумената, који води РГЗ.

15. Поступак усвајања планова • Одлука о изради – надлежни орган по прибављеном мишљењу комисије за планове, објављује се у јавном гласилу; • Израђује сам или преко трећег којег ангажује; • Концепт плана (чл. 48 ЗПИ); • Стручна контрола пре јавног увида; • Јавни увид: траје 30 дана од оглашавања; извештај о јавном увиду који садржи све примедбе и одлуке по свакој од њих; додатних 30 дана израђивачу да поступи по одлукама; ако су примедбе бројне и основане може да се тражи нов концепт; • Комисија за планове (чл. 52 ЗПИ); • Усваја га надлежни орган.