البنية القانونية والتشريعية والمؤسسية لمنظومة التمويل العقاري

1. البنية القانونية والتشريعية والمؤسسيةلمنظومة التمويل العقاري دكتور أحمد محمود يوسف

2. أهداف منظومة التمويل العقاري • خلق طلب فعال في السوق العقاري. • تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف المنظومة. • تدعيم مبدأ التخصص. • تنشيط الاقتصاد من خلال: • توفير السيولة النقدية (لشركات البناء – البائع) • دعم الائتمان والتمويل للمشتري. • تنشيط المهن والأنشطة المرتبطة بالسوق العقاري.

3. منظومة التمويل العقاري مؤسسات التمويل العقاري Real Estate Finance Instituation صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري شركات التأمين Insurance Companies الهيئة العامة للتمويل العقاري General Authority for Real Estate Finance (G.A.R.F) خبراء التقييم العقاري MortgageAppraiser مؤسسات التصنيف الائتماني وسطاء التمويل العقاري Mortgage Broker الوكلاء العقاريين Real Estate Agent جهات التو ريق Mortgage Securitization

4. الخدمات التى ترتبط بالصناعة العقاريةReal Estate Industry Brokerage Appraisal Counseling Education Financing Property Development Property Management 1- السمسرة 2- التقييم 3- النصح والارشاد 4- التعليم 5- التمويل 6- تحسين الملكية 7- إدارة الممتلكات

5. البنية التشريعية والقانونية • يجب علي المشرع وضع القواعد التنظيمية التي تكفل ضبط عمل منظومة التمويل العقاري ، مع توفير الضمانات التي تحمي حقوق كل طرف من الأطراف المتعاملة في هذه المنظومة. • انشطة الاستثمار في مجال التمويل العقاري. • الضمانات. • الجهات التي لها حق مزاولة نشاط التمويل. • اتفاقات التمويل .

6. البنية التشريعية والقانونية • التزامات وحقوق المستثمر. • التزامات الممول. • قيد الضمان العقاري. • التنفيذ علي العقار. • حوالة الحق الناشئة عن اتفاق التمويل. • دور الوكيل وخبير التقييم والوسيط العقاري.

7. أنشطة الاستثمار في مجال التمويل العقاري • شراء العقارات. • بناء العقارات. • ترميم وتحسين العقارات.

8. الضمانات • العقار مسجل بأسم البائع • حق الامتياز علي العقار. • رهن العقار رهناً رسمياُ • العقار غير مسجل باسم البائع • رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر. • كفالة شخصية من غير المستثمر. • أوراق مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة.

9. الجهات التي لها حق مزاولة نشاط التمويل • الأشخاص الاعتبارية العامة التي يدخل ضمن نشاطها التمويل العقاري. • شركات التمويل العقاري المرخص لها من قبل الهيئة المختصة. • البنوك.

10. اتفاقات التمويل • شروط عامة • شروط خاصة طبقا لطبيعة عملية التمويل • للشراء • للبناء والترميم.

11. أطراف أتفاق التمويل 2/1 في حالة الشراء الممول Financier المشتري(المستثمر) Bayer Investor البائع Seller

12. أطراف أتفاق التمويل في الحالات الأخرى(البناء -الترميم – التحسين) المقاول Contractor الممول Financier المستثمر Investor

13. مقدمة عامة - خصائص العقارات Real Estate Characteristic • خصائص مادية Physical • الثبات أو عدم الحركة Immobility • عدم القابلية للتلف السريع Indestructibility • عدم التجانس No homogeneity • خصائص اقتصادية Economic • الندرة Scarcity • التعديل أو التحسين Modification • استثمار يتسم بالدوام Fixity • تفضيلات الموقع Area Preference

14. خصائص سوق العقارات • العلاقة بين العرض والطلب والسعر • محلية السوق • قطاعية السوق • تعديلات السوق السعر العرض الطلب الطلب العرض السعر

15. محددات العرض في سوق العقار • المعروض من مواد البناء والعمالة • أساليب الرقابة الحكومية. • السياسة المالية الحكومية.(العوائد،الفائدة البنكية،0000)0 • المخزون العقاري.

16. محددات الطلب علي العقار • العوامل الديمواجرافية. • مستويات التوظف والأجور. • مستويات الأشغال.( معدل العقارات غير المستغلة)0 • العوامل النفسية والتفضيلات الشخصية.

17. المفاهيم القانونية الأساسية للتمويل العقاري الملكية Property • هي مجموعة الحقوق القانونية التي يتمتع بها شخص وهي تشمل الحقوق التالية: • وضع اليد والاستحواذ وأشغال الملكية Possession • التمتع بالملكية دون وجود موانع Enjoyment • الحق في البيع أو التصرف في الملكية Disposition • الحق في استعمال الوحدة في حدود القانون Control • الحق في أعطاء الآخرين حق استعمال الملكية Exclusion

18. الأرض Land • هي مصطلح يشير ليس فقط إلي ما يتضمنه سطح الأرض من أشجار وماء علي سبيل المثال وإنما ما بداخلها أيضا والفضاء أعلاها.

19. العقار Real Estate • هو إصطلاح يتضمن كل مكونات مفهوم الأرض مع جميع الأشياء التي من صنع الإنسان ومرتبطة بالأرض وبها صفة الدوام مثل المباني والجراج والأسوار......

20. الملكية العقارية Real Property • إصطلاح يتضمن كل ما يشمله مفهوم العقار مضافاً إليه المنافع القانونية والمزايا المرتبطة بملكية العقار. التحسينات Improvements • أي نوع من التحسين علي الملكية وهي تتضمن المباني ، الشوارع ، الأسوار.

21. حق الارتفاع Air Rights • حقوق الملكية تشمل الحقوق الخاصة بالفضاء أعلي سطح الأرض والتي تتمثل علي سبيل المثال في الارتفاعات المسموح بها. حقوق باطن الأرض Subsurface Rights • من الممكن لمالك الأرض بيعها مع الاحتفاظ بالثروات الطبيعية الموجودة بها.

22. الملكية العقارية Real Property • وهي الملكية العقارية وتتضمن الأرض وما علي سطحها وما أسفلها وأي شئ ملحق بالأرض له صفة الاستمرار سواء من صنع الانسان أو الطبيعة بالإضافة علي الحقوق القانونية المرتبطة بالملكية. الملكية الشخصية Personal Property • تتضمن أي ملكية ليست ملكية عقارية ولها صفة القابلية للتحرك وقد تكون ملموسة أو غير ملموسة.

23. أسواق التمويل العقاري السوق الثانوي Secondary Market السوق الأولي Primary Market

24. السوق الأولي Primary Market يمكن تصنيف مؤسسات التمويل حسب: أولا : نوعية مؤسسات التمويل ثانيا : طرق تنشئة تمويل الرهون العقارية ثالثا : درجة المساهمة الحكومية تعريفها: هي السوق التي يتم فيها تنشئة وضمان وتسوية وخدمة قروض الرهن العقاري بواسطة مؤسسات التمويل العقاري.

25. مؤسسات التمويل العقاري Real Estate Finance Institutions • هي مؤسسات تقدم التمويل العقاري اللازم لتسوية العلاقة بين مشتري وبائع بواسطة مجموعات عقارية معاونة للتمويل في السوق الأولية وهي: • الوسيط العقاري Mortgage Broker • خبير التقييم العقاري Mortgage Appraiser • الوكيل العقاري Real Estate Agent • شركات التأمين Insurance Companies • وكالات الاستعلام الائتماني Credit Reporting Agencies • وكلاء انهاء وتسوية الرهن العقاري Closing Settlement Agent • الجمعيات المهنية Trader Associations

26. يمكن تصنيف مؤسسات التمويل حسب:- • أولا : حسب نوعية مؤسسات التمويل 1- مؤسسات إيداعية Depository Institutions 2- مؤسسات غير إيداعية Nondepository Inst

27. ثانيا : حسب طرق تنشئة تمويل الرهون العقارية وهناك 3 طرق للتمويل وتنشئة القروض 1- التمويل العقاري بالتجزئة Retail R.S.F 2- التمويل العقاري بالجملة Wholesale R.S.F 3- المراسلون العقاريين Real Estate Correspondent Financing

28. ثالثا : حسب درجة المساهمة الحكومية • 1- التمويل الحكومي Government Financing • 2- التمويل التقليدي Conventional Financing • وهي قروض غير حكومية تنقسم إلي • قروض نموذجية – قروض غير نموذجية – قروض ضخمة – قروض أقل تميزاً – قروض غير رسمية

29. السوق الثانوي Secondary Market • هي السوق التي يتم فيها تداول (بيعاً وشراء) الرهون العقارية والأوراق المالية المضمونة بالرهون العقارية Mortgage Backed Securities عندما يقوم المستثمرين في سوق رأس المال الثانوي بشراء تلك الأصول من مؤسسات التمويل العقاري المختلفة و تنقسم مؤسسات الرهن العقارى الى : 1- وسطاء الاستثمار العقاري Mortgage Investment • وسيط حكومي . • وسيط غير حكومي . • مؤسسة تمويل عقاري خاصة . 2- مستثمرو الرهون العقارية Mortgage Investors.

30. الوسيط العقاري Real Estate Broker • الوسيط يوفق بين رغبات كل من مشتري وبائع العقار مقابل الحصول علي عمولة (سمسرة) منهما لمساعدتهما في الحصول علي التمويل اللازم من الممول في عملية تنشئة وضمان الرهن العقاري. ويرتبط بهذا المفهوم كل من مصطلحي: • السمسرة Brokerage • الوكالة Agency مستويات وكالات السمسرة

31. مستويات وكالات السمسرةLevels of Broker Agencies • وكالة سمسرة شاملة A universal Broker Agency • وكالة سمسرة عامة A General Broker Agency • وكالة سمسرة خاصة A Special Broker Agency • وكالة سمسرة بالندب Designated Broker Agency

32. علاقات الوكالة وكالة البائع السمسار يتفاوض البائع يحرر الاتفاق البائع (الأصيل) المشترى السمسار (وكيل) لمصلحة البائع وكالة المشترى السمسار يتفاوض المشترى يحرر السمسار (وكيل) المشترى (الأصيل) البائع لمصلحة المشترى الاتفاق مع الوكيل وكالة مزدوجة السمسار (وكيل مزدوج) المشترى (الأصيل) البائع (أصيل) وكالة بالندب يحرر البائع يفاوض الوكيل السمسار وكيل بيع بالندب المشترى البائع (أصيل) الاتفاق لمصلحة البائع

33. واجبات الوسيط العقاري • أولا : تجاه العميل: • العناية Car • الطاعة Obedience • المحاسبة Accounting • الولاء Loyalty • ثانيا: تجاه طرف ثالث (الزبائن) Third Parties • عدم تحريف الحقائق والغش Fraud • الإفصاح Disclosure • ثالثا: واجبات الطرف الرئيسي أو العميل تجاه الوسيط العقاري.

34. خبير التقييم العقاريMortgage Appraiser • يقوم بالتقييم الدقيق لقيمة العقار حتي يكون ضمان كافي للقرض المقدم للمشتري ، ويقدم تقرير تقييم Appraisal Report • مؤهلات خبير التقييم. • خبرة الخبير. • أغراض التقييم. • تصاريح مزاولة المهنة.

35. الوكيل القانوني العقاريReal Estate Legal Agent • يتولي فحص ومراجعة كافة المستندات والإجراءات من الناحية القانونية ليضمن سلامة تنشئة القرض العقاري وضمان التمويل برهن العقاري، وأتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لاتمام وتسوية التمويل العقاري.

36. شركات التأمين Insurance Companies • تقدم شركات التأمين عدد من المنتجات التأمينية في مجال الرهن العقاري منها: • تأمين الرهن العقاري Mortgage Insurance (MI) • تأمين حق ملكية العقار Title Insurance (IT) • تأمين المخاطر Risk Insurance (RT)

37. أجهزة الاستعلام الائتماني Agencies Reporting Credit • تقوم هذه الأجهزة بالمهام الآتية : • تجميع المعلومات الائتمانية عن المستهلكين. • تبادل المعلومات الائتمانية مع الأجهزة الائتمانية الأخرى. • استعلام قانوني. • تقديم تقرير ائتماني موحد عن المشتري يعرف بتقرير الملف الثلاثي المدمج 3 in0 File merger report • وتوجد ثلاث أجهزة في أمريكا هي : • أكويفاكس Equifax • أسبيرين Hesperian • اتحاد نقل معلومات الائتمان (T.U.C.I)

38. 4/6 الدورة التمويلية البائع المشتري 10% علي الأقل من ثمن العقار التزام بتسجيل العقار خالي من الحقوق العينية أقساط التمويل وحق الامتياز 90% علي الأكثر من ثمن العقار حقوقالبائع قبل المشتري التصرفات الممول حقوق الامتياز القيمة الحالية لحقوق الامتياز جهات التو ريق

39. 4/7 خطوات عمليات الرهن العقاري 1- تنشه الرهن العقاري 2- ضمان التمويل العقاري 3- انهاء الرهن العقاري والتمويل 4- تسويق الرهن العقاري (التوريق) 5- خدمات الرهن العقاري

40. 5- العوامل المؤثرة في تحليل القرار الاستثماري في الوحدات العقارية: • تحديد أهداف المستثمر العقاري. • تحليل العوامل الخاصة بالوحدة العقارية(العقار). • تجميع البيانات الخاصة بتحديد العقار. • إجراء التقييم والتحليل الاستثماري. • تفسير النتائج وإقناع الطرف البائع والمشتري. • مراحل التقييم العقاري. • العوامل التي تخلق القيمة.

41. 5/1- تحديد أهداف المستثمر العقاري. • خصائص الاستثمار. • القيود والأهداف.

42. 5/2 تحليل العوامل الخاصة بالوحدة العقارية(العقار). • الخصائص الملموسة للعقار. • حقوق الملكية. • المدي الزمني. • المنطقة الجغرافية.

43. 5/3- تجميع البيانات الخاصة بتحديد العقار. • الطلب – السكان – الثروة – السوق المتوقع- التمويل • العرض – هيكل السوق – المنافسة – المخزون. • المنافع المتوقعة – قيود الاستخدام – المنطقة – الموقع – التحسينات المتوقعة –إدارة العقار. • خطوط نقل ملكية العقار – طريقة الترويج – القوة التفاوضية والضغوط – التأجير التمويلي

44. 5/4- إجراء التقييم والتحليل الاستثماري. • القيمة السوقية( التكلفة ، البيوع المثيلة، خصم صافي الإيراد المتوقع) • القيمة الاستثمارية (القيمة الحالية لصافي التدفقات النقدية بعد الضرائب أو معدل العائد المتوقع.

45. وجود فروق جوهرية بين القيمة الاستثمارية للعقار والقيمة المحسوبة علي أساس الاسعار المبينة. 5/5 تفسير النتائج وإقناع الطرف البائع والمشتري.

46. بيانات عامة مدخل القيمة البيعية المقارنة بيانات خاصة مدخل التكلفة بيانات كل مدخل مدخل رسملة الدخل 5/6 مراحل التقييم العقارى 1- تحديد المشكلة 2- حدد البيانات المطلوبة ومصادرها 3- تجميع، تسجيل، وتحديد البيانات الضرورية 4- تحديد أعلي وأفضل استخدام 5- تقدير قيمة الأرض 6- تقدير القيمة بواسطة المداخل الثلاثة 7- تعديل رسملة الدخل 8- إعداد تقرير عن القيمة النهائية المقدرة

47. 5/7 العوامل التي تخلق القيمة Element That Create Value • الطلب Demand • المنفعة Utility • الندرة Scarcity • القابلية للتحويل Transferability

48. 6- مقدمة عن التسويق العقاري • الخدمات العقارية المختلفة. • الخواص المميزة للعقارات. • سوق العقارات. • بعض التعاريف العقارية

49. 6/1 الخدمات العقارية المختلفة • التسويق العقاري. • التقييم والتسعير. • المستشار العقاري. • التعليم. • التمويل. • التنمية العقارية. • إدارة الأملاك.

50. 6/2 المنظمات المهنية: • توجد بالولايات المتحدة أربعة جمعيات مهنية لخدمة الأطراف المتصلة لجهة التمويل والرهن العقاري: • جمعية مصرفي الرهن العقاري. MBA • الجمعية الوطنية للعقاريين. ِNAR • جمعية المصرفيين الأمريكيين. ABA • الجمعية الوطنية لبنائي المنازل. NAHB • تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات. • وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور( قانون الاخلاقيات)