Actividad y Construcción

1. Crédito Hipotecario:Situación y PerspectivasPRESENTACION CPAUManuel Sánchez GómezMVA-Macroeconomía

2. Actividad y Construcción La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de construcción, tuvo su correlato en la demanda.

3. Nivel del Crédito Hipotecario Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el impacto de la crisis.

4. Nivel del Crédito Hipotecario Pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001.

5. Nivel del Crédito Hipotecario En términos del PBI, el stock de créditos hipotecarios bancarios representa apenas 1,5%, frente a 5-6% en la pre-crisis.

6. Tasas de Interés La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por cuestiones de tasas de interés. Las tasas de los CH a tasa fija en Pesos son actualmente iguale o menores a las tasas de Dólares previas a los 90´s

7. Plazos de los Créditos Hipotecarios Actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al 100%. Los más cortos son tomados por empresas.

8. Plazos y Montos de los Créditos Hipotecarios Más de la mitad de los CH a personas físicas son por montos inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a los 10 años.

9. Valor de las propiedades y salarios El problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó 40%.

10. Valor de las propiedades y salarios Antes de la crisis un mes de salario promedio “en blanco” de la CBA permitía comprar más de 1 m2. Actualmente la mitad.

11. Valor de las propiedades y salarios Si se considera ingresos no salariales, la situación es levemente mejor, pero aún así muy lejos de la época de la Convertibilidad

12. Valor de las propiedades y salarios Dada la exigencia de cuota-salario no mayor al 30% (no muy diferente de otros países), solamente el 15% de los trabajadores en CBA tiene acceso a un crédito hipotecario superior a los $50.000 (siempre que cumplan además otros requisitos).

13. El aumento de los precios de viviendas en el mundo El fenómeno de incremento del valor de las viviendas en términos reales no es exclusivo de la Argentina. Sin embargo, las causas no son necesariamente las mismas que en los países centrales.

14. Crédito hipotecario en el mundo La difusión y accesibilidad del crédito hipotecario en los países centrales, hace que una gran proporción de los ocupantes sean dueños de sus viviendas y que una alta proporción de ellos tenga crédito hipotecario.

15. Resumen y Conclusiones • Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis. • Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La moneda de denominación por ahora no es un limitante. • Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable. • Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib). • Trabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadas • La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector. • El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.