La Société de Garantie de l’Accession

1. La Société de Garantie de l’Accession L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

2. Champ d’application de la garantie L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

3. Textes sur la SGA Loi SRU – Articles L 453.1 à L 453.3 Décret d’application relatif à la convention de garantie (publication prévue fin mai, début juin) Articles R 453.1 à R 453.8 du CCH Le décret contient les clauses type de la convention L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

4. Organismes concernés Tout organisme d’HLM • Offices d’HLM • Entreprises Sociales pour l’Habitat • Sociétés Coopératives d’HLM qui mène une activité d’accession L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

5. Activité visée Opérations de promotion et de vente d’immeubles d’habitation… Effectuées directement par l’organisme HLM ou indirectement par le biais de sociétés civiles… Pouvant comporter accessoirement des locaux commerciaux ou professionnels. L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

6. Vente d’immeubles à construire (VEFA) Vente d’immeubles neufs achevés Acquisition d’immeubles en vue de leur revente après réalisation de travaux d’amélioration Vente de parts de sociétés civiles Location accession d’immeubles neufs, achevés ou en construction L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

7. Ne sont pas concernés Vente de locaux commerciaux ou professionnels dans une opération locative Opérations d’aménagement Opérations de lotissements Opérations dans le cadre de contrats de construction de Maisons Individuelles (CCMI) Vente de logements HLM L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

8. Entrée en vigueur L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

9. Toute opération engagée à compter du 1er juillet 2003 devra entrer dans la garantie 3 critères pour la notion d’engagement L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

10. soit la décision d’affecter le terrain à l’opération soit l’achat du terrain sauf s’il y a eu avant le 1er juillet une délibération de l’organisme portant sur un programme déterminé et des conditions économiques précises soit la constitution de droits réels immobiliers tels les droits à construire ou les baux à statut particulier L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

11. Au 1er juillet 20032 types d’activité accession des organismes d’HLM L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

12. Celle qui relève de la SGA :  engagée après le 1er juillet type d’opération visé par la loi SRU Celle qui ne relève pas de la SGA :  engagée avant le 1er juillet type d’opération non visé par la loi SRU L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

13. Mécanismes de la garantie L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

14. La garantie couvre les pertes éventuelles sur fonds propres liées à l’activité accession : • elle couvre l’activité accession de l’organisme • ce n’est pas une garantie à l’opération L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

15. L’organisme qui mène une activité d’accession fait 2 déclarations à la SGA : Il déclare son encours maximum prévisionnel de production « A » Il déclare le montant de fonds propres « B » qu’il met en couverture de « A » L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

16. Encours de production « A » Prix d’achat des terrains + frais pour les opérations non lancées par OS + Prix de revient des opérations lancées par OS – 100 % du montant des ventes – 80 % du montant des réservations L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

17. Cas spécifique de la location accession : En déduction du prix de revient, on retire 95% du montant du prix de vente indiqué dans le contrat, pendant la période préalable à la levée de l’option Cas spécifique des opérations en société civile : Seules les quote-parts de l’organisme dans la société sont prises en compte L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

18. L’encours « A » déclaré est l’encours maximum Cet encours est prévisionnel, inscrit dans la convention de garantie et ne peut être dépassé. Pour l’évaluer, l’organisme fait un business plan de son activité sur les années à venir. L’encours fait l’objet d’un suivi de la part de l’organisme et de la SGA (reporting). Il est actualisé chaque année si nécessaire. L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

19. Fonds propres « B » venant en couverture de l’activité accession L’organisme déclare un montant de fonds propres « B » qu’il met en couverture de son activité accession « B » est au moins égal à 20% de l’encours « A » déclaré B  A X 0,20 L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

20. Ce montant de fonds propres « B » est déclaratif, mais il fait l’objet d’une vérification par la SGA. Les dispositifs d’auto-contrôle fédéraux, en tant qu’experts mandatés par la SGA, vérifient « B » : analyse de la situation financière de l’organisme. La notion de fonds propres est définie dans le règlement intérieur de la SGA. L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

21. Analyse de la situation financière de l’organisme Objectif : vérifier que le montant « B » déclaré est disponible La garantie ne peut-être accordée sans cette analyse financière validant le montant « B » L’analyse est annexée à la convention de garantie L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

22. Méthode de l’analyse L’analyse s’appuie sur les derniers comptes approuvés de l’organisme • Examen du potentiel financier à terminaison des opérations de l’organisme • Vérification des apports et engagements des actionnaires ou collectivités locales en renforcement des fonds propres L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

23. Analyse des remboursements anticipés d’emprunts et de l’excédent éventuel de provisions, notamment les PGR au vu de l’état du patrimoine • Enfin, l’analyse peut aussi s’appuyer sur l’autofinancement qui sera dégagé au cours des cinq futurs exercices L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

24. Intervention de la SGA Un seuil de versement (« franchise ») : soit une perte d’au moins 50 % des fonds propres « B » La SGA prend en charge une fraction de la perte, au delà du seuil : soit une fraction de 50 % L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

25. De quelle perte s’agit-il? Une perte de fonds propres « B » Appréciée à partir du compte de résultat de l’activité d’accession garantie Toutefois, la perte est appréciée à partir du résultat cumulé des cinq derniers exercices de l’activité Le résultat de l’activité fait l’objet d’une comptabilité distincte à compter du 1er juillet 2003 L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

26. Le versement de la SGA est remboursable si l’organisme retrouve des moyens financiers. Les conditions de ce remboursement seront définis par le conseil d’administration de la SGA. L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

27. Engagement et suivi de l’activité L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

28. A compter du 1er juillet 2003, pour lancer l’OS d’une opération, il faut qu’elle soit pré-commercialisée à 30 %. L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

29. Le reporting d’activité Trimestriel : 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre Envoyé spontanément par l’organisme à la SGA Déclaratif Contrôles possibles par la SGA ou ses experts Renseigné par les gestionnaires de l’accession (et non par les comptables ou financiers) L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

30. Contenu du reporting • Déclaration des opérations entrant dans l’encours • Des informations sur les opérations et leur avancement • Type d’opération • Prix de revient prévisionnel et évolution • Éléments relatifs à la commercialisation : réservations et ventes • Marges prévisionnelles L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

31. En pratique… L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

32. La cotisation • Coût fixe de 1 000 € HT par organisme et par an • Coût variable de 0,2 % HT de l’encours « B » garanti : • En début d’année : facturation sur la base de l’encours prévisionnel « A » • En fin d’année, recalage en fonction de l’encours réel L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

33. Marche à suivre d’ici au 1er juillet 2003 L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

34. Faire un business plan à cinq ans de son activité pour évaluer l’encours maximum « A » Définir un montant de fonds propres « B » à mettre en couverture de « A » Prendre contact avec son dispositif d’auto contrôle fédéral pour l’analyse financière Faire une demande de garantie à la SGA L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

35. Signer la convention de garantie Payer la cotisation à la SGA En retour vous aurez une attestation de garantie. L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

36. Ce qui change d’ici au 31 décembre 2003 Etablir et envoyer à la SGA les reporting arrêtés au 30 septembre et 31 décembre N’engager les opérations que si 30 % de pré-commercialisation L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003

37. Mettre en place une comptabilité analytique Etablir un compte de résultat distinct de l’activité intégrant les coûts de structure après ventilation L’Union sociale pour l’habitat – Journée professionnelle du 22 avril 2003