房地产开发常识、流程及房屋配建标准

房地产开发 常识、流程及房屋配建标准土地运营管理中心赵吉军

二、房地产基础知识 目录一、土地取得方式三、房地产开发流程四、恒信房层配建标准

一、土地出让方式

一、土地出让方式 （一）、我国现行土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地） • 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院 • 代表国家行使； • 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。

一、土地出让方式 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。 • 国有土地使用权出让土地使用权(一定年限) 国家土地使用者土地使用权出让金(提前支付) • 国有土地使用权出让年限 • 国有土地使用权出让方式居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式划拨方式

一、土地出让方式 （二）、取得国有土地使用权国有土地使用权 1. 出让方式 2. 划拔方式 3. 承租方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议

(1) (6) (10) (5) (8) (2) (4) (3) (7) (9) 公布出让计划确定供地方式编制、确定出让方案编制出让文件地价评估确定出让底价发布出让公告申请及资格审查办理土地登记招拍挂实施签订出让合同公布结果核发《建设用地批准书》交付土地招标拍卖挂牌协议一、土地出让方式（三）、国有土地使用权出让流程

出让人 投标人出让人、投标人评标小组确定中标人一、土地出让方式确定标的及标底投标评标开标招标 • 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。 • 招标流程对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

一、土地出让方式 拍卖 • 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。 • 拍卖流程　　（一）主持人点算竞买人；　　（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；　　（四）主持人报出起叫价；　　（五）竞买人举牌应价或者报价；　　（六）主持人确认该应价后继续竞价；　　（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；　　（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

挂牌起始日 挂牌截止日一、土地出让方式出让人竞买人出让人出让人确定竞得人宗地信息挂牌公布报价更新挂牌价接受新报价挂牌 • 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。 • 挂牌流程挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

一、土地出让方式 挂牌挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；　　（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

划拔 协议一、土地出让方式 • 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 • 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。

一、土地出让方式 （四）、出让方式的适用范围

一、土地出让方式 （五）、招标、拍卖、挂牌的异同（六）、我集团的土地获取方式

二、房地产基础知识 ——相关专业术语

二、与房地产有关的专业术语 城市用地

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语建筑术语 • 建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 • 总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 • 容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 • 建筑密度（建筑覆盖率）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语建筑术语 • 用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 • 建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 • 道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语建筑术语 • 房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 • 层高层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 • 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 • 建筑高度建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 • 建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语建筑术语 • 低层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 • 多层建筑高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 • 高层建筑高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 • 小高层建筑（非规范性）介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 • 板式建筑 • 点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语建筑术语 • 复式一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 • 跃式是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 • 错层是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语房屋的组成及其作用

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语 • 框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语 • 框架剪力墙结构俗称为框剪结构它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，在结构平面布置上除了布置了框架还增加了部分剪力墙（或称抗震墙）吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语 • 剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

一、基础知识 二、与房地产有关的专业术语剪力墙结构的平面图看法

砖混结构施工技术 一、基础知识二、与房地产有关的专业术语 • 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构是混合结构的一种，是采用砖墙来承重，钢筋混凝土梁柱板等构件构成的混合结构体系。

二、与房地产有关的专业术语 一、基础知识

三、开发流程

选址 1.领取《建设工程规划许可证》 1.领取《商品房销售许可证》 1.办理《建设用地规划许可证》 1.确定开发方案 2.项目位置选择 2.编制可行性研究报告 2.领取《国有土地使用证》 3.开工建设 2.领取《建设工程施工许可证》 1.市场条件判断 1.招标:寻找施工单位立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程

建设用地规划许可证商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证三、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿一二三四五

三、开发流程 证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

选址 国土局国有土地使用证规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料： 1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘 2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘 3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、意向性批文、项目建议书或选址申请； 4、现势原件地形图2份； 5、其它相关材料；计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证立项申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目有效批准文件； 4、选址意见书复印件（含附图）； 5、已批总平面方案； 6、现势原件地形图3份； 7、其它相关材料；取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程开发商选址、立项

三、开发流程 证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

选址 申报材料 1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份） 2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查） 3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件） 4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续 5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料 6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送 7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料规划局建设用地规划许可证申报材料 1、建筑工程施工许可证申请表； 2、建筑施工合同文本； 3、建筑工程招标文件； 4、施工单位中标通知书； 5、建设工程会办单； 6、质量、安全、监理手续； 7、工程上缴规费清单； 8、建设资金落实证明； 9、拆迁许可证 10、施工险缴费单 11、外地施工企业准予进淮备案许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证申报材料 1、申请报告 2、建设项目计划 3、经规划部门批准的总平面规划图 4、项目建筑方案 5、工程地质勘察报告申报材料 1、建设单位申报表 2、建设项目总平面图 3、设计说明（包括分类依据） 4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图） 5、高层建筑防侧击雷措施及说明 6、电气施工说明及总配电图 7、防雷产品的说明及有关证件 8、施工资质证，焊工证（复印件2份） 9、接地系统图（复印件2份）人防办人防工程建设项目技术审批气象局防雷工程设计审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）立项申报材料 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、项目的有效批准文件； 4、有效的土地权属证明； 5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）； 6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案； 7、全套施工图； 8、其它相关材料。申报材料 1、申请报告（已批可行性研究项目） 2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制） 3、其他文件取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程

建设局 建筑工程施工许可证选址计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料 1、商品房销售申请书 2、营业执照、法定代表人身份证明 3、资质等级证书 4、立项批文 5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证 6、国有土地使用证 7、施工许可证 8、建设项目总规划图、销售房平面图 9、建设工程投资及工程进度状况证明 10、白蚁防治合同 11、商品房预售价格审核报告 12、物业管理方案 13、商品房预售方案 14、项目手册实施情况 15、其他材料立项申报材料 1、申请表（按要求填写） 2、规划部门、国土部门相关手续 3、初步设计批文 4、项目法人及负责人材料 5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目） 6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目） 7、监理制实施相关材料取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程证件解释《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

三、开发流程 房地产开发全过程向政府有关部门缴纳的费用有：

三、开发流程

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