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1. Consultores Internacionales de Comercio y Transporte, S. C. Proyectos Internacionales ANALISIS DE ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD DEL PROYECTO NAUTICO DE LA MARINA COZUMEL Mayo, 2010

2. CONTENIDO • ANTECEDENTES • OBJETO DEL ESTUDIO • DEMANDA POTENCIAL DE SERVICIOS • OFERTA ACTUAL DE LAS MARINAS EXISTENTES EN EL CARIBE MEXICANO • PARAMETROS IDEALES Y RESTRICCIONES DE LA MARINA COZUMEL • CONCLUSIONES • RECOMENDACIONES ANEXOS

3. ANTECEDENTES • El turismo náutico en el Mar Caribe se ha convertido en una actividad creciente cobrando cada vez más importancia durante las últimas décadas. • El Caribe mexicano por su posición geográfica y la diversidad de sus atractivos naturales y culturales es un destino favorito en la escalera náutica de los veleristas y de los viajeros de yates que transitan regularmente por esa zona. • Estos son originarios principalmente de la costa del Golfo y del Este de Estados Unidos, y otras zonas de del Caribe. • Las embarcaciones que practican esta modalidad de Turismo requieren de facilidades que les permitan atracar en sus puntos de destino, que cuenten con condiciones de seguridad y servicios acorde a sus necesidades. • La Isla de Cozumel, por su posicionamiento turístico, es un destino naturalmente atractivo para esta modalidad de turismo, que de acuerdo con la experiencia documental histórica, genera una derrama económica muy importante.

4. El Gobierno Mexicano por conducto de Fonatur , está construyendo facilidades para captar en la Isla de Cozumel este tipo de turismo , con las consecuentes implicaciones positivas en términos sociales y económicas. • El proyecto de la Marina Náutica esta incrustado dentro de un desarrollo inmobiliario que consta de 53 hectáreas en donde se proyectan 418 condominios, 55 viviendas de tipo residencial y 854 cuartos hoteleros. • Se proyecta ubicar dentro de la Marina aproximadamente 200 embarcaciones que prestan servicios turísticos y que hoy en día están ubicadas en la caleta contigua al área de la Marina.

5. OBJETO DEL ESTUDIO • Se analizará cual es la demanda potencial de servicios y facilidades turístico-náuticas idóneas, que proyecten como destino regular de las embarcaciones de turismo náutico del mar Caribe, y que optimicen el uso y explotación de nueva infraestructura así como determinar cuáles serian las condiciones que permitirían optimizar el uso de la Marina Cozumel dadas las características del predio, sus ventajas , sus restricciones y el mercado potencial que se enfrenta. • Para el efecto se pretende llevar a cabo un diagnostico sobre la dimensión, diseño, vías de acceso y numero de atraques deseables para embarcaciones cuyas esloras sean de rangos entre 40 y 60 pies o mayores, dado el mercado potencial para la zona del Caribe, así como de los requerimientos de los usuarios locales, tanto privados como de los prestadores de servicios turísticos locales, estableciendo algunas recomendaciones para modificar los alcances del proyecto, analizar las alternativas de viabilidad , así como acciones que permitan este objetivo.

6. DEMANDA POTENCIAL DE SERVICIOS • El análisis que se presenta a continuación tiene por objeto determinar y cuantificar, la mejor aproximación posible del mercado potencial de usuarios de las Marinas que operan en las rutas del Caribe Mexicano. • En base al comportamiento estadístico- histórico del turismo náutico, los usuarios que representan la fuente de demanda mas relevante en la zona del Caribe Mexicano, son originarios principalmente de los estados de Florida , Louisiana y Texas, de los Estados Unidos de Norteamérica. • Esto se debe principalmente tanto, a los atractivos turísticos naturales con que cuenta la zona, como a su posición geográfica respecto a la ubicación de la mencionada zona de influencia. • La autonomía de navegación segura, así como el tiempo libre disponible para ejercer actividades turísticas que enfrenta este tipo de viajero, son condiciones que hacen del caribe mexicano un destino natural de sumo atractivo.

7. Es importante por ello, determinar cuales son los requerimientos, tanto de servicios como de infraestructura con los que es recomendable contar en una Marina, para que esta sea susceptible de captar al turismo en cuestión como un destino regular, con los consecuentes beneficios intrínsecos. • Para este efecto, resulta necesario determinar el tipo de embarcaciones en que se transportan, sus principales características y con base en ello, el tipo y características necesarias de las instalaciones que requieren.

8. 3.1 Turismo Náutico Internacional • En esta parte del estudio se pretende determinar el tipo de usuarios potenciales, dadas las características de la flota potencial de la zona descrita. • Para el efecto, en primera instancia se presentan cuadros estadísticos, que reflejan las preferencias de los clientes potenciales de la zona en cuanto al tipo de turismo náutico que practican, las embarcaciones mas utilizadas para travesías internacionales y sus características principales. • Se presentan parámetros de comportamiento por estado, respecto a las diversas variables relevantes, que en una permitan cuantificar y determinar la demanda potencial por cada categoría y dimensión de embarcaciones dadas las vocaciones y usos de los usuarios potenciales del Caribe Mexicano • De acuerdo a las cifras del gobierno americano hasta el inicio del año de 2009 existe un registro total de 12,692,892 embarcaciones en todo el país.

9. De las cuales los siguientes estados (Zona de mayor influencia del turismo náutico en el Caribe mexicano) cuentan con:

10. CRECIMIENTO DE LAS EMBARCACIONES REGISTRADAS EN ESTADOS UNIDOS

11. Total de embarcaciones registradas en Estados Unidos • Los registros de los operadores de embarcaciones de turismo náutico, de manera general se clasifican por sus características y uso, dentro de un universo (100%) que contempla las siguientes categorías. • Canoas, Kayak, Botes desnudos, Botes inflables, Pangas, botes-casa, Veleros con motor, Veleros sin motor, lanchas abiertas de motor, yates con cabina, equipos de uso personal y otro tipo de embarcaciones. • Para los efectos de este análisis, las embarcaciones que son protagonistas de travesías internacionales y en consecuencia son los usuarios potenciales de las marinas del Caribe Mexicano, se reducen a las categorías de veleros con motor, veleros solo vela y yates con cabina. Las demás embarcaciones tienen por sus características un uso de carácter recreativo a nivel local no contando con las características necesarias para llevar a cabo travesías de largo alcance, lo cual las excluye como usuarios potenciales.

12. Por esta razón de las estadísticas de los estados y el tipo de embarcaciones que se mencionan, es posible inferir algunas conclusiones generales sobre la demanda potencial que representan para las marinas del Caribe y en consecuencia de sus características las dimensiones de los muelles ,los calados y los servicios que los usuarios de las mismas requieren para atracar en las marinas que son incluidas como destino en sus travesías marítimas por el mar Caribe.

13. TIPO DE EMBARCACIONES UTILIZADAS CON MAS FRECUENCIA

14. TIPO DE EMBARCACIONES UTILIZADAS CON MAS FRECUENCIA

15. Tipo de embarcaciones registradas por estado en Estados Unidos • Para el caso del estado de Florida el 17.1% de las embarcaciones registradas corresponde a las categorías de veleros solo vela, veleros con motor y yates con cabina (veleros solo vela 1.5%, veleros con motor 3% y yates con cabina 12.6%). • Es decir que de cada 100 embarcaciones de uso recreativo registradas en dicho estado, solo aproximadamente 17 cuentan con la capacidad potencial de realizar travesías internacionales. • Para el caso del estado de Louisiana el 3.9% de las embarcaciones registradas corresponden a las categorías de veleros solo vela, veleros con motor y yates con cabina. (Veleros solo vela 0.3%, veleros con motor 1.3% y yates con motor 2.3 %) • Es decir que de cada 100 embarcaciones registradas en Louisiana, solo aproximadamente 4 cuentan con la capacidad potencial de realizar travesías internacionales.

16. Para el caso del estado de Texas el 5.1% de las embarcaciones registradas corresponde a las categorías de veleros solo vela, veleros con motor y yates con cabina. (Veleros solo vela 1.1%, veleros con motor 1.3% y yates con cabina2.7%). • Es decir que de cada 100 embarcaciones registradas en Texas, aproximadamente 5 cuentan con la capacidad potencial de realizar travesías internacionales.

17. PORCENTAJES DE ESLORAS POR TIPO DE EMBARCACIONES

19. FRECUENCIA DE LAS ESLORAS DE LAS EMBARCACIONES UTILIZADAS EN LOS DIFERENTES ESTADOS DE ESTADOS UNIDOS

21. Esloras promedio de los diferentes tipos de embarcaciones por estado en Estados Unidos. • Considerando que de las embarcaciones sujetas de este análisis, las que tienen 20 pies de eslora o menos, representan en: • Siendo que estas, salvo casos esporádicos excepcionales, no realizan travesías internacionales regularmente. Motivo por el cual se excluyen como usuarios potenciales de marinas del Caribe mexicano.

22. Del análisis previo se infiere que de la totalidad de embarcaciones registradas en los estados referidos, son usuarios potenciales de las Marinas del Caribe Mexicano:

23. Lo anterior dado que, para el caso de Florida, del 17.1 % que son embarcaciones apropiadas para hacer travesías marítimas, solamente el 34.4 % de ellas son mayores de 20 pies de eslora y están en posibilidad de hacer travesías internacionales que implican el uso de marinas en los puntos de destino. Es decir el 5.88% de la totalidad de embarcaciones registradas. • Análogamente se deducen los casos de Louisiana y Texas. • Lo anterior representa en términos absolutos un número de usuarios potenciales provenientes de:

24. De este total se estima que el 10% corresponden a turistas que viajan en sus embarcaciones, de los cuales aproximadamente 4,422 tienen yates y veleros de mas de 65 pies de eslora. • Si tomamos en cuenta, la estadística de las preferencias reveladas en cuanto a las actividades que llevan a cabo este tipo de turistas náuticos en la Florida (Proxy-de Louisiana y Texas), se observa que el 62.4% de la totalidad ejerce actividades de pesca deportiva y de torneos de pesca, actividades que se llevan a cabo en yates deportivos con cabina. • Por otra parte el 10.9 % de la totalidad hace actividades de veleo de crucero o de carreras de vela, actividades propias de los veleros con o sin motor. • Tomando en cuenta que este tipo de actividades preferentes referidas a la totalidad de embarcaciones en suma representa el 73.3% .podemos inferir que aproximadamente el 85% del universo potencial son yates con cabina y el 15% (14.9) son veleros con y sin motor.

25. De cada 1000 embarcaciones registradas en los estados analizados existen aproximadamente 60 visitantes potenciales, originarios de Florida , O.6 de Louisiana y 1 de Texas de los cuales puede esperarse que 51 sean yates con cabina y 9 sean veleros. • En el caso de los veleros, dados los tiempos de travesía promedio que estadísticamente acostumbran, y los tiempos de navegación requeridos para visitar el Caribe mexicano, es de esperarse que la gran mayoría de ellos sean veleros con motor. Estos tienen una eslora promedio de aproximadamente 38 pies, no obstante son mas propensos a este tipo de travesías los veleros con esloras mayores del promedio , mismos que requieren muelles de 40 a 60 pies para atracar. • En el caso de los yates con cabina la eslora promedio es de aproximadamente 33 pies, sin embargo la distribución de dimensiones en este tipo de embarcaciones presenta una desviación mucho mayor con respecto a la media (promedio).

26. Siendo que del 0.4 % de la totalidad de embarcaciones son mayores de 65 pies ,salvo excepcionales casos de algunos veleros , la población es prácticamente de yates con cabina. Por lo que de cada 1,000 embarcaciones registradas se puede estimar que 4 son yates con cabina mayores de 65 pies de eslora. Las embarcaciones de estas dimensiones son las que históricamente realizan las travesías internacionales más largas. • De tal forma que puede considerarse que todas ellas son usuarios potenciales (4/1000). Es decir que se puede esperar que 4 de cada 51 yates con cabina que visitan las marinas requieren muelles mayores de 65 pies ,mientras que las demás 47 requieren muelles de 20 a pies a 65 pies de eslora.

27. En Resumen • Del análisis previo se puede inferir una aproximación muy cercana de la demanda potencial absoluta originaria del estado de Florida. Si se considera que el registro total de embarcaciones de Florida es del orden de 975,000 embarcaciones, de estas 58,500 (6%) son usuarios potenciales de las marinas del Caribe. • De un análisis análogo se infieren las demandas potenciales absolutas de los estados de Louisiana y de Texas, con objeto de obtener las cifras globales de los tres estados.

28. ESLORAS EN TÉRMINOS DE PIES LINEALES

29. Las cifras anteriores representan una aproximación muy cercana del volumen total del mercado potencial global de embarcaciones de turismo náutico originario de la zona de influencia de los Estados Unidos, así como de sus necesidades de atraque en términos de la esloras requeridas en muelles, para travesías internacionales por el Caribe. • Se considera que las Marinas que cuenten con una capacidad de abrigo cuyas facilidades de atraque destinadas a la captación de turismo náutico internacional, se aproximen a la distribución relativa de las dimensiones que, en conjunto emana de esta muestra representativa de usuarios potenciales, estará en la posibilidad de optimizar los grados de ocupación de las instalaciones destinadas a este propósito.

30. 3.1 Mercado Nacional de embarcaciones locales y residentes • Por lo que respecta a la demanda de servicios derivada del mercado nacional, esta se determina en función de otro tipo de variables. • Esta definida básicamente por aquellos usuarios que utilizan de manera permanente las facilidades de la Marina como puerto base (estacionamiento) y visitantes eventuales de Marinas próximas. • Los desarrollos inmobiliarios exitosos de esta naturaleza que han florecido en los últimos años en México han basado su principal atractivo en sus frentes de agua, obteniendo una mayor plusvalía ya que los inversionistas buscan la posibilidad de practicar deportes acuáticos con atraque y custodia segura para sus embarcaciones dado que pertenecen a estratos económicos medio alto y alto. • Dada la oferta inmobiliaria que se proyecta es de esperarse que una proporción significativa de los residentes demanden ya sea servicios de atraque acuático permanente o bien en dique seco. • Pueden tomarse como experiencias previas los desarrollos de El Dorado y Punta Tiburón en el estado de Veracruz, Puerto Cancún y Puerto Aventuras en Quintana Roo, y otros como Puerto Los Cabos.

31. A la demanda local potencial debe añadirse a usuarios privados locales, que no siendo residentes del complejo inmobiliario, cuentan con embarcaciones náuticas que requieren de resguardo, servicios y custodia. • Los usuarios potenciales mencionados representan una clientela “base” de carácter permanente .

32. 3.2 Embarcaciones que prestan servicios turísticos • Dada la vocación netamente turística de Cozumel, cuyos atractivos • son básicamente de carácter náutico, existen una cantidad considerable de prestadores de servicios entre los que destacan lanchas para paseos marítimos, lanchas de pesca, lanchas de buceo y otras para actividades de esparcimiento. • Estas embarcaciones que hoy en día se estiman en numero aproximado de entre 150 y 200, plantean al turista ocasional o de paso una alternativa atractiva de disfrutar de este tipo de actividades y que centralizadas en una área con instalaciones adecuadas, representan una imantación importante en términos de actividad económica y gastos derivados por parte de los usuarios. A su vez son fuente de empleo y bienestar de un sector importante de la población local. • Consiente de ello Fonatur ha buscado la posibilidad de reubicar a estas embarcaciones en la Marina, ya que hoy en día se albergan en la zona de la caleta contigua, en instalaciones poco adecuadas para ellos y provocando contaminación visual , reduciéndose el nivel de atractivo hacia los inversionistas potenciales del consorcio inmobiliario.

33. Este tipo de embarcaciones representan a su vez un mercado cautivo que realiza actividades comerciales que le permiten , bajo condiciones preferenciales, ser una fuente de ingreso adicional para la Marina, siempre y cuando se estructure esta dentro de un ámbito debidamente ordenado y reglamentado que promueva la convivencia armónica entre los usuarios privados de la Marina y este tipo de embarcaciones comerciales. • Tal ha sido la experiencia de desarrollos como La Cruz de Huanacaxtle en Nayarit, Los Cabos, Huatulco y otros. • Estas embarcaciones son de dimensiones menores por lo que se estima que ocuparían del orden de 100 slips (dobles) de 20 a 40 pies de eslora. • Son en su mayoría embarcaciones que realizan travesías diurnas y normalmente regresan al atraque el mismo día, por lo que la ocupación de los espacios que ocupan es de carácter permanente.

34. Embarcaciones de servicios turísticos Embarcación turística de paseo

35. Embarcación turística de buceo

36. OFERTA ACTUAL DE LAS MARINAS EXISTENTES EN EL CARIBE MEXICANO • La oferta existente de servicios de Marina para embarcaciones de turismo náutico que hoy en día existe y opera en la zona del Caribe mexicano, esta básicamente integrada por las Marinas que se presentan a continuación :

37. G = Gasolinera H = Hospedaje E = Electricidad SG= Servicios Generales (agua, lavandería, Agencia, transporte) M = Migración D = Dique seco/ reparación S = Seguridad Existen algunas otras marinas pequeñas como Paraíso, Yucaltepen, Miramar, y otras facilidades privadas pequeñas. Sin embargo para efecto de este análisis no se consideran dentro del campo de competencia de oferta disponible para el turismo náutico de altura, por no contar con los servicios requeridos ,ser de uso privado o no encontrarse en operación.

38. La oferta total disponible de atraques para embarcaciones de turismo náutico en la Zona del Caribe mexicano es de 849 muelles, con la distribución entre Marinas y en los rangos de esloras máximas que se detallan. • La incorporación de la marina de Cozumel con 332 muelles adicionales representaría un incremento del orden del 40% en la oferta de disponible de atraques de las Dimensiones de esloras y calados requeridos, en instalaciones con la prestación de los servicios complementarios deseables por este tipo de usuarios. • No obstante, se trata de un incremento muy significativo, la nueva oferta resultante de 1181 atraques sigue siendo ampliamente rebasada por la demanda potencial Existente, como se ha ejemplificado en este estudio. • Es por ello, que se considera que de lograrse adecuar la infraestructura de la Marina Cozumel a las necesidades del mercado, es de augurarse que con la promoción adecuada se contaría con altos grados de ocupación que garantizan la rentabilidad de las inversión necesaria en el corto y mediano plazo.

39. PARAMETROS IDEALES Y RESTRICCIONES DE LA MARINA COZUMEL • La Marina Cozumel representa una oportunidad clara y tangible de enriquecer el trafico del turismo náutico en el Caribe mexicano, no solo por contar con predios en una ubicación idónea y por la infraestructura ya desarrollada hasta la fecha, sino por la simbiosis potencial que implica el desarrollo inmobiliario proyectado y por la escasez de desarrollos residenciales en la zona . • La necesidad de infraestructura nueva destinada a la captura del creciente turismo del mar Caribe y de la complementación de la incipiente escalera náutica en la península de Yucatán, es a todas luces clara y prometedora. • Es por otra parte indispensable contar con instalaciones que cumplan con las características y requerimientos técnicos y de servicios que requiere este tipo turismo. • A su vez , es necesario contar con la infraestructura necesaria para hacer atractiva la Marina a los inversionistas potenciales del desarrollo inmobiliario, así como ,a las embarcaciones de servicios turísticos de carácter local.

40. Para poder dar cumplimiento a todas las necesidades mencionadas en condiciones de rentabilidad , situación que se considera viable, seria necesario superar las restricciones principales que se mencionan a continuación: • Resulta necesario dragar tanto el canal de acceso como los muelles a una profundidad mínima de 3 metros . Es necesario obtener la autorización de las autoridades ambientales. • Es necesario crear un acceso directo entre la zona de Marina y el Océano. Idealmente con dos metros de ancho y aproximadamente 100 metros de longitud. Para ello es necesario abrir un frente de costa de 12 metros. La construcción de un puente levadizo entre la Marina y el Océano en la porción donde se cruza vía de acceso terrestre. Se requiere la autorización de las autoridades ambientales. • Se requiere construir una pasarela de separación (muelle flotante) entre la parte destinada al turismo náutico privado y la zona destinada a las embarcaciones prestadoras de servicios.

41. Es necesario replantear el diseño de la Marina en cuanto a asignación de espacios , dimensión y características de construcción de los muelles de atraque. La inversión necesaria se reduce sustancialmente . • Es recomendable asignar un área para Marina seca. • Sería necesario llevar a cabo las inversiones, alternas al proyecto original, que se detallan más delante y proyectar el plazo necesario para la obtención de las autorizaciones necesarias

42. En función de las posibilidades reales de desarrollo de la Marina se plantean las alternativas que a continuación se detallan: • Proyecto Original.- Resolver los conflictos jurídicos y sociales para crear un ambiente amigable y ordenado y continuar con el proyecto de acuerdo con lo planeado. ALTERNATIVAS DE VIABILIDAD

44. ALTERNATIVA 2 • Marina Privada y Social Separadas.- Hacer los ajustes legales, sociales y físicos necesarios para dar cabida a la marina social y a la privada en una convivencia regulada.

46. ALTERNATIVA 3 • Marina Privada.- Da servicio a 332 embarcaciones privadas, reubicando en alguna zona alterna a definir a las embarcaciones que prestan servicios turísticos, o bien mantenerlas en la zona de La Caleta.

47. INVERSIONES

49. ALTERNATIVA 4 • Solo área de agua para efectos de estética visual. • Se independiza el área de agua de La Caleta a través de cerrar el perímetro. • Se habilitan actividades menores de carácter recreativo para los residentes potenciales aunado a la introducción de atractivos visuales de flora y fauna silvestre. • No se construye marina náutica en esta instancia.