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项目四 消费支出规划

项目四 消费支出规划. 2011.12. 工作任务：. 子项目一：收集客户关于住房消费规划的相关材料，编制住房消费规划方案 任务一：分析客户信息，确定客户的购房目标或租房决策 任务二：分析客户的财务状况，作出购房消费规划方案 子项目二：收集客户关于汽车消费规划的相关材料， 编制 汽车消费规划方案 任务一：分析客户的财务信息，作出自筹经费购车或贷款买车的决策 任务二：制定客户的购车消费规划。. 教学内容：. 子项目一：收集客户关于住房消费规划的相关 材料，编制住房消费规划方案. 住房消费规划工作流程. 第一步 确定客户购房意愿. 第二步 收集客户信息（略）.

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项目四 消费支出规划

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Presentation Transcript

  1. 项目四 消费支出规划 2011.12

  2. 工作任务： • 子项目一：收集客户关于住房消费规划的相关材料，编制住房消费规划方案 • 任务一：分析客户信息，确定客户的购房目标或租房决策 • 任务二：分析客户的财务状况，作出购房消费规划方案 • 子项目二：收集客户关于汽车消费规划的相关材料，编制汽车消费规划方案 • 任务一：分析客户的财务信息，作出自筹经费购车或贷款买车的决策 • 任务二：制定客户的购车消费规划。

  3. 教学内容： 子项目一：收集客户关于住房消费规划的相关 材料，编制住房消费规划方案

  4. 住房消费规划工作流程 第一步 确定客户购房意愿 第二步 收集客户信息（略） 第三步 分析客户财务状况（略） 第四步 协助客户制定购房目标 第五步 帮助客户进行贷款规划 第六步 购房计划的实施（略） 第七步 住房规划的调整

  5. 教学内容： 任务一：分析客户信息，确定客户的 购房目标或租房决策 • 适宜租房的人群： 1、刚刚踏入社会的年轻人 2、工作地点与生活范围不固定者 3、储蓄不多的家庭 4、不急需买房且辨不清房价走势者

  6. 教学内容： 购房还是租房？

  7. 教学内容： 购房还是租房？ 1、年成本法： 购房成本=首付款机会成本+贷款利息 租房成本=房租 2、净现值法： 购房现金流=处置房款现值- （购房首付+还贷款现值+贷款余额现值） 租房现金流=住房押金+房租现值

  8. 确定购房面积需求的原则： 1、不必盲目求大 2、无需一次到位 3、量力而行 较为合理的购房面积： 教学内容： 任务二：分析客户的财务状况，作出 购房消费规划方案

  9. 教学内容： 1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价 ▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限； ▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。 可购房屋价格推导

  10. 教学内容： 可购房屋价格推导 P40[例2-1]王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=56.8（万元） 可负担房屋总价=85.8（万元） 房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）

  11. 教学内容： 2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用= 欲购买的房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分= 欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。 可购房屋价格推导

  12. 教学内容： 可购房屋价格推导 P41[例2-2]张先生要购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： ▲需要支付的首期款=30×30%=9 （万元） ▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元） ▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： ▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)

  13. 教学内容： 购房的税费因素 ①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通住房按成交价的3%缴纳。 ②评估费：各商业银行有不同的规定。 ③律师费：商业贷款按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元；公积金贷款不需支付。 ④保险费：商业贷款时需要加购房屋综合险（现已变更为借款人自愿购买）。 ⑤抵押登记费：按建筑面积每平方米0.3元计算。 ⑥印花税：按购销额0.5‰贴花（暂免），产权证贴花5元。

  14. 教学内容： 1、个人住房公积金贷款 特点： • 贷款期限一般比商业贷款短，最长不超过30年； • 利率较低，4.20%~4.70%； • 贷款对象有特殊要求，必须为公积金缴存人； • 基本上没有年龄上限制； • 贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度； • 贷款额度不超过购房合同金额的70%，且有最高限额，如夫妻双方公积金联合不超过40万。 帮助客户进行贷款规划——贷款方式的选择

  15. 教学内容： 2、个人住房商业性贷款（按揭贷款） 条件： • 有稳定的经济收入； • 有合法有效的购房合同； • 自筹30%以上的房款； • 能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保； • 一般最高不超过100万元； • 贷款期限一般不超过30年。 帮助客户进行贷款规划——贷款方式的选择

  16. 教学内容： 3、个人住房组合贷款 • 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房公积金贷款的同时，还可向银行申请个人住房商业贷款，构成组合贷款； • 总贷款的金额不超过所购房屋价款的70%； • 分别按各自的利率计算利息； • 申请组合贷款的借款人必须是同一人； • 贷款期限必须一致。 帮助客户进行贷款规划——贷款方式的选择

  17. 教学内容： 常用还款方法： 1、等额本息还款法 2、等额本金还款法 3、等额递增还款法 4、等额递减还款法 帮助客户进行贷款规划——还款方式和金额

  18. 小测试： 资料：刘先生，某外企员工。2005年9月，刘先生在某高档小区购买了一处住宅，房屋总价120万元，贷款70万元。刘先生听说等额本金法下还款利息较少，遂决定按照等额本金方式还款，贷款期限15年，按月还款，贷款利率为固定利率6.84%。根据资料回答下列问题。 1、刘先生每个月所还的本金约为（ ）。 A）3,889元 B）6,229元 C）289元 D）422元 2、刘先生第一个月所还利息约为（ ）。 A）3,690元 B）3,790元 C）3,890元 D）3,990元 3、刘先生第二个月所还的利息约为（ ）。 A）3,690元 B）3,790元 C）3,968元 D）7,857元 A D C

  19. 小测试 4、刘先生第一年所还利息之和约为（ ）。 A）26,417元 B）36,417元 C）46,416元 D）56,417元 5、刘先生如果按照这种方法将所有款项还清，则所还利息总额约为（ ）。 A）361,095元 B）461,095元 C）561,095元 D）661,095元 6、刘先生把等额本金还款法与等额本息还款法进行了比较，若他采用等额本息法来偿还贷款，每月需要偿还贷款约为（ ）。 A）3,889元 B）6,229元 C）289元 D）422元 7、若刘先生用等额本息的方法将所有款项还清，共需偿还约（ ）利息。 A）361,095元 B）421,282元 C）561,095元 D）661,095元 C A B B

  20. 教学内容： 子项目二：收集客户关于汽车消费规划的相关 材料，编制汽车消费规划方案

  21. 确定客户购车需求 收集客户信息 分析客户财务状况 帮助客户进行贷款规划 购车计划的实施 购车规划方案调整 工作过程：

  22. 教学内容： 汽车购置费用 • 汽车消费税（按排气量大小，收车款的1%~40%） • 保险费用（按投保险种，3000~6000元不等） • 养路费（约1320元） • 车船使用费（360~660元/年） • 养护费（1200元/年） • 上牌费（各城市规定不同） • 汽油费、停车费、路桥费等（视汽车使用情况而定） 任务一：分析客户的财务信息，作出自筹经费购车或贷款买车的决策

  23. 教学内容： 如何购车？ 自筹经费：购车所需款项和费用占用资金，具有一定的机会成本 贷款：要准备购车的首付款，缴纳办理贷款的手续费和杂费，并缴纳贷款利息

  24. 教学内容： 任务二：制定客户的购车消费规划 银行与汽车金融公司的贷款比较

  25. 小案例： 案例：年收入12万家庭投资实现购车梦 资料： 王先生30岁，在一家企业任部门主管，月收入6000元。王太太29岁，是一位公务员，月收入4000元。他们的儿子今年两岁。夫妇俩收入稳定，年总收入共12万元。由于单位福利较好，两人没有购买任何商业保险，目前有银行存款6万元，家庭每月开支为4000元。 　　王先生夫妇希望明年买一辆15万元左右的家用轿车。此外，单位刚刚发放了一笔现金补贴约2.5万元，他们看最近股市大热，也想加入股市热热身。请教理财师设计一个合理的投资方案。

  26. 谢谢

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