合肥开源馨居项目市场报告

1. 合肥开源馨居项目市场报告 二ΟΟ六年三月七日 壹尚房地产投资顾问有限公司

2. 目录 一. 宏观市场分析 二. 房地产市场分析 三. 区域市场与项目分析

3. 地区生产总值 虽然合肥市的国民生总值保持着稳定的增长速度，到04年底达到了589亿元，预计05年达到700亿左右，年均增长率达到14％，但与周边城市相比，在总量上还有很大差距，总体经济总量不足。

4. 第二产业发展情况 第二产业仍然是合肥经济的重要支柱，占到总体的50％左右。在近期合肥制定的“十一五”规划上，为了达到跨越式发展的目标，合肥市对产业结构的发展进行了重新定位，强化“工业立市”的战略。结合合肥市自身优势资源以及产业基础，主要是以高新产业、加工制造为支撑点。

5. 人口情况 合肥市目前的城市人口为190万，增长缓慢。合肥2004年年底市区人口164万左右，其中流动人口约30万左右，流动人口数量较少，导致城市活力和发展后劲不足。

6. 居民收入 2004年，全市在岗职工年平均工资为16369元，比上年增长17.8%。城镇居民人均可支配收入8610元，增长10.6%；人均消费性支出6998元，增长12.3%，占可支配收入的81%，收入和消费支出能力不断增加，使合肥市的经济日趋繁荣，但是相对周边5市而言还处于较低的位置。

7. 合 肥 积极融入长三角、实现中部崛起 合肥市目前以巢湖—芜湖—马鞍山走廊作为城镇密集连接地，将合肥经济圈与南京都市圈连接，成为长三角经济圈的一个组成部分。在城市发展框架上，势必走“环城——滨湖——临江”的空间拓展格局，实中部崛起。

8. 十一五规划以及“141”城市空间拓展计划 • 到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿 • 城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元 • 城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米 • 城区人口增加到300万，目前为180万左右 • 建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里 …… …… • 如果按照在2010年合肥市国内生产总值达到1600亿元的目标来推算，那么在未来五年中（均高于2004年数据）： • 住宅建设与房地产开发年平均投资额达150亿元，其中住宅年投资额120亿元。 • 商品房建设年平均竣工面积625万平方米，其中住宅年竣工面积500万平方米。 城市的跨越式发展为房地产的发展提供了充足的发展空间 人口的大规模增加以及城区的拓展为房地产发展提供了基础的保障，而人均GDP的快速增长带来了消费结构的快速升级。

9. 目录 一. 宏观市场分析 二. 房地产市场分析 三. 区域市场与项目分析

10. 合肥房地产的发展概况 近年来合肥市房地产飞速发展。 近年来合肥市房地产投资总额的年增长率超过100％，房地产业已取代制造业成为合肥市地方税收的第一大税源，成为合肥市地方税收增长的主要拉动力量。

11. 合肥楼市板块分布 在房地产开发过程中，合肥的房地产开发在原有行政区划的基数上，形成了四个行政区（蜀山区、瑶海区、包河区、庐阳区）、四个较大的开发区（高新区、政务区、经济技术开发区、新站区），以及龙岗板块。由于地理位置以及当地相关情况，但每个区域具有较为自身的特征。 龙岗 板块 望湖城 板块 森林公 园板块 • 晚 政务区 板块 瑶海区 板块 潜山路 板块 • 中 • 开发时间 经开区 板块 新站区、 马鞍山路 高新区 板块 • 早 • 低 • 中 • 高 • 楼盘档次

12. 合肥房地产开发具备一些特点 小高层、高层比例迅速增加 从目前合肥房地产开发状况并结合大中城市的发展经验，在未来一到三年内，新建多层住宅的占比将会越来越少，并且主要为地段较远，截至2006年2月份，合肥在售不同建筑类型的商品住宅的占比分别为多层（41％）、小高层（30％）、高层（23%）、别墅(6%)。 小高层跟多层的价格开始逆转 从04年开始，小高层跟多层之间的销售价格开始出现逆转，到目前为止，虽然从总体价格上，多层的平均销售价格仍然低于小高层，但是包河区和庐阳区的小高层都已明显低于多层的销售价格，而且一些中高档楼盘表现更为明显，一般多层每平方米的销售价格要高于小高层价格200元左右。 经济水平相对不够完善，对高档物业的需求不充分 由于经济发展相对靠后，高档物业比例相对较少，根据2004年销售数据来看，均价超过4000元/m2以上的物业仅占到总量的4％。

13. 合肥房地产开发具备一些特点 大盘众多，合肥建筑面积超过50万m2以上楼盘数量较多 按照总体规划指标，未来的总建筑面积在60万m2左右，跟本项目规模相近的楼盘有国际花都（70万m2）、大溪地现代城（80万m2）、上城国际（114万m2）、阿奎利亚（118 m2）、新加坡花园城（60万m2）、和顺‧东方花园（90万m2）、晨辉国际花园（68万m2）、世纪阳光花园（55万m2）、凤凰城家家景园（50万m2）、海洲‧景秀世家（50万m2）、宝业‧城市绿苑（50万m2）等楼盘。此外这些楼盘都占有一定的优势，如地段、景观等优势。 出现这种现状的原因有以下几点： 第一，由于合肥市的城市规划，出现了很多新区，如政务区、龙岗、高新等开发区，从而为大盘的形成提供大量的土地资源； 第二，由于城市建设速度的加快，旧城改造的步伐也紧跟其上，如上城国际； 第三，房地产开发尚处于较为初期的水平，整个市场具有较强的吸纳力，使开发商敢于建造如此大规模的楼盘。

14. 合肥房地产存在的一些问题 房价上涨过快，后续动力不足 2002－2004年合肥市商品房销售价格与城镇居民当年可支配收入比例的年均增长率为4.64%，是中部地区6个省会城市中唯一呈正增长率的城市。表明合肥市房价增幅高于城镇居民年可支配收入的增幅，商品房销售相对价格的增幅偏高。 空置率相对较高 根据项目部门的抽样调查数据显示，合肥新建住宅小区的入住率为73.7%，显示购房居住的实际需求。但26.3%的未入住率，也应引起重视。另外，从2004年合肥住房需求情况来看，作为主动需求方面的增量房和存量房交易量为600多万m2，被动需求的房屋拆迁安置面积为60万m2，仅占总量的10%左右，显然主动需求在市场中占主要地位。

15. 合肥房地产存在的一些问题 供应结构不合理 80m2以下建筑面积的房屋增长较慢，而150m2特别是200m2以上的房屋增长过快，表明新建商品房的结构不够合理，特别是80m2以下的中小户型房屋偏少。 成交单价结构来看，2500至3500元的商品房成为市场主体，其中每平方米3000至3500元的商品房增长最快，4000元以上商品房也有所增长。

16. 2005年合肥房地产的发展概况 二、新政对合肥房地产开发造成深远影响 ㈠市场反应情况 • 短期内合肥的新建商品房以及存量房的销量在短期内锐减，据统计，5、6月份交易量已经开始下降，其中7月份商品房销售合同备案数量达到低谷，仅有13万平方左右，不到6月份的5成，市场观望氛围较强； • 从8月份市场开始回暖，9月份交易量突破50万平方米。 ㈡反应合肥楼市状况和影响 • 从整体销量变化情况来看，合肥房地产仍然处于健康的发展阶段，刚性需求仍然展主导； • 从商品房销售价格来看，新政后出现一定幅度的回落，一方面是低价楼盘大量入市的结果，另外一方面在目前的市场环境下，开发商在营销策略上放缓了调价的幅度和速度； • 消费者变得更为理性和观望，市场供求关系开始出现转折。

17. 目录 一. 宏观市场分析 二. 房地产市场分析 三. 区域市场与项目分析

18. 新站区概况 • (1)新站综合开发试验区概况 • 合肥新站综合开发试验区是经省政府批准设立的省级开发区，是国家建设部的全国首家城市综合开发试点区。自1992年开发建设以来，吸引了一批海内外知名企业，如香港信地集团、香港元一集团、台湾启德集团、上海友谊集团、法国欧尚等入区投资兴业。截至目前，全区共引进内外资项目184个，其中外资项目16个。 • (2)新站区是新兴市场区以及房地产开发的重要板块之一 • 新站区是新兴市场区 • 区内专业市场建设已渐成体系，安徽大市场、宝文装饰广场、中州家具市场、好美家建材超市等一批颇具规模的市场先后建成，各类市场总面积达60多万平方米。 • 新站区是重要的房地产开发板块 房地产业健康发展，元一时代花园、元一时代广场、名人御苑、长春都市豪庭、吟春苑、长春都市花园、橘郡万绿园、香江世纪名城、UTOWN、天骄国际、香格里拉花园、等一批楼盘，成为房地产开发中的重要组成部分。 ⑶未来发展潜力大 过10年的发展，新站区已基本完成了原10.6平方公里规划范围内的基础性开发任务。从2003年开始，积极组织实施新的战略发展规划，以经济建设为中心，实施“商贸兴区、开发强区、形象立区、可持续发展”四大战略，力争把试验区建成：合肥市主要商贸中心之一；集交通、金融、商贸、居住、仓储、轻工等功能为一体的综合配套、功能齐全的城区。

19. 新站区总体定位 • 安徽省人流、物流、资金流、信息流的重要集散地，合肥现代化大城市的现代物流、现代商贸中心区。 • 相关支持 • 在巩固现有专业市场的基础上，再建相关专业市场100-150万平方米，大力发展购物广场、大型超市、电子商务等新兴业态 • 力争到2010年，试验区面积扩大到34平方公里，其中建成区面积超过27平方公里，城市人口达25万人，GDP达到70亿元

20. 新站区房地产开发情况 一、高层比例位处八大区域之首 根据我司对合肥房地产的研究，由于区位、建筑类型占比以及周边人文等方面的原因，新站区内在售商品住宅的高层比例最高，达到了67％，远超合肥的30％的平均水平。

21. 新站区房地产开发情况 二、均价在3500元/平方米左右，低于高新、政务、包河而位处第四 由于集中了大量的高层住宅，而且地段相对较好，因此新站区的总体销售价格相对较高，在八大区域内排名第四。

22. 新站区在售主要楼盘

23. 巴黎春天 开发商：合肥元太置业 代理商：香港新和盛机构 用地面积：17万平方米 建筑面积：近27万平方米 建筑结构：框架 主力面积：多层110平方米；小高层120平方米 得房率：多层85%；小高79% 均价：2850元/平方米 简评： 项目在２００５年６月５日开盘，由于此盘是新政实施后新开的大盘，所以开盘当日聚集了大量的各房产公司的采盘人员． 在开盘当日，公司搞了大量的拖出现在现场，加上开盘节目表演，气氛相当热烈，当时由于价格超过人们的心理预期，销售情况并不理想。 但是开后一周以后，在广告上宣传开盘的一期Ａ组团已经几乎销售完毕．存在着造假嫌疑。 项目形象定位为法国风情社区，内部宣传有近１５０００方的水景．且项目紧靠生态公园．内外部环境较好．当其内部水景的建造，从长期看存在水质变差，维护成本高的缺点。

24. 香江·生态丽景 楼盘位置:铜陵北路与颍合路交口（生态公园北） 开发商:升辉投资 代理商:智筑国际置业 用地面积:40万平方米 建筑面积：40万平方米 一期面积：15万方 建筑类型:多层，小高层 一期主力户型:3/2/1；2/2/1 一期主力面积:90—120平方米 简评： 其项目紧邻生态公园，内部规划设计也良好． 其一期分Ａ＼Ｂ＼Ｃ＼Ｄ组团来分部销售 其推出的一期Ａ组团于２００５年９月份开盘，是均价２５５０元， Ｂ组团于１１月１９日开盘，价格即已上涨到进３０００元

25. 公元２０４６ 地址：位于瑶海公园北侧 开发商：安徽高海置业 投资商：安徽同济建设 规模：两栋小高（１１），一栋高层（１８） 因为其本身内部无景观，主要是靠着瑶海公园以借景．所以就介绍一下建筑单体的情况： １号楼建面：１２４３５平方米　　　　 ０６.０５.２６日竣工　　造价：１０００万 ２号楼建面：６４３０.８平方米　　　　 ０６.０５.２６日竣工　　造价：６００万 ３号楼建面：２９６００平方米　　　　　０６.１０.２６日竣工　 造价：３５００万 建筑结构：剪力墙框架 面积： 　　８８.０３平方米，７９.０３平方米． 主：１３７.９３平方米，１３５.３４平方米 户型：２/２/１，主：３/２/２，３/２/１

26. 按照目前定位，目前存在的项目为中高项目，本板块定位势必为中高档次。按照目前定位，目前存在的项目为中高项目，本板块定位势必为中高档次。 板块定位上 • 新站区为合肥市房地产开发板块中，销售价格相对较高。 • 此外在人文、景观以及交通配套上，占据一定优势 在房地产开发档次上 • 主要以中高收入者为主要购买群体 在未来购买群体上 • 产品上 控制户型面积，降低总价 • 提高性价比，增加项目竞争力 • 高

27. 项目初步建议 标准 整体与区域市场 本项目 项目整体定位 产品形式 套型控制上 • 在区位上，本板块目前为中高档次 • 周边楼盘售价相对较高，为项目的价格定位奠定较好的基础 • 小高层、高层比例不断加大，成为市场主流 • 出现较多的产品形式，如小户型公寓等，受到市场的认可 • 周边项目以高层为主要形式 • 房价不断走高，较高总价成为客户购买的第一阻力因素 • 户型面积相对较大，但较多开发商认识到这一问题，在适当控制户型面积，降低置业门槛 • 在户型的功能空间的配置上，入户花园、储藏室、阳光房等附属空间开始引入 • 综合区位、项目体量以及企业品牌等因素，未来项目应走中高档路线 • 在建筑形式上以及功能空间上可以采取创新 • 但是既要适度超前，但是又要充分考虑市场的接受程度。如以花园洋房、高层的开发时间以及配比较为重要 • 在套型控制上，应该考虑总价上限 • 在功能空间上，可以适当引入入户花园等概念，让消费者感到创新并得到实惠

28. 文 化 水 平 高 中 低 本案目标客户群的组成 核心目标群 从本案、周边项目已购买的人群、地理位置、成本上等方面来看，本项目未来主要目标客户群的组成必然是中高收入、中高层次文化人士。 A B 收入水平 低 中 高

29. 本项目未来购买人群的推测 中长期的 投资者 周边市场 生意人 本项目 企业员工 地市消费者 看好区域发展的自住市民 结婚、换房市民

30. 消费者人口家庭结构 • 三口之家的中青年夫妻加孩子为主流结构 合肥市人口家庭结构的户均人口在3.6人，瑶海区作为老城区，人口结构更为复杂，根据走访和调查，未来对本项目有兴趣的消费者仍然是以3人为主。但是3人以上的比例占据的比例更大，主要包括夫妻加孩子以及父母。

31. 消费者购房目的 • 自住仍然是主流需求 结合本司操作经验以及对周边项目的深入调查，可以断定本项目的潜在消费者势必是以自住为主要需求。而且随着新政的影响，投资购房的比例有所下降。在“其它”类别中包括一些买给父母、兼有自住和投资的目的等。 • 四类人群构成了自住购房的主力群体，分别是 • 改善目前居住状况的本地人 • 为结婚而购房的本地人 • 因城市拓展将成为合肥市民的外地人 • 打算长期居住的外地人（以经商、就业为主）

32. 高端需求 次要需求 主流需求 金字塔形的客户结构图 消费者需求细分 企业管理者和具有规模的生意人，这些人需求较为高端，但是最容易受到其它板块的分流，因此花园洋房满足较为合适。 项目周边居住人群相对复杂，因此对他们进行细致分析，有利于项目内部不同组团和建筑类型比例的确定。 适当选择高端物业，但是由于本项目周边不具有太多自然和人文优势，容易受到其它高端板块的分流，因此建议严格控制比例。 家庭收入相对较高的周边居民、企业中层、以及生意人。他们更倾向于接受小高层。但较容易受到分流 一般居民以及企业蓝领，他们对总价以及后期使用费用较为敏感，但不容易受到分流。最适合他们的建筑类型为多层。

33. 影响消费者的决策因素 在对本项目潜在消费者的调查中，影响项目消费者的因素主要分为3个梯队： 第一梯队：区域位置以及价格，成为最关键的因素，可见消费者对价格较为敏感； 第二梯队：工程质量、周边自然环境以及生活配套、物业管理等 第三梯队：项目升值空间、人文环境、整体规模以及自身情况等