Κυπριακή κτηματαγορά

1. Κυπριακή κτηματαγορά Ανασκόπηση και προβλέψεις– Αύγουστος 2011

2. Εισαγωγή Ζητείται ελπίς. Όπως τον ήρωα του Σαμαράκη, έτσι και οι επαγγελματίες στην αγορά ακινήτων αναζητούν κάτι που θα τους προσφέρει ελπίδα για το μέλλον της αγοράς ακινήτων. Τα τελευταία γεγονότα στην Ελλάδα (αναδιάρθρωση χρέους) και στην Κύπρο (Μαρί) έχουν συντείνει στην αύξηση της απαισιοδοξίας. Παράλληλα όμως, η παρούσα κατάσταση είναι μια μοναδική συγκυρία για την θεμελίωση ορθών πρακτικών για το μέλλον και για την ενδυνάμωση των σχέσεων των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων με τους πελάτες τους. Πρέπει να αποφευχθεί η πάγια πρακτική του ‘περίμενε να δούμε’, γιατί αυτή από μόνη της δύναται να αποβεί καταστροφική τόσο για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων αλλά ειδικά για τους χρηματοδότες τους. Η απραξία θα οδηγήσει σε αύξηση του χρέους και στη μείωση της αξίας των ακινήτων, π.χ. σε οικοδομές που είναι υπό κατασκευή, και ως αποτέλεσμα σε μεγέθυνση των προβλημάτων των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Επίσης, θα δώσει λάθος μηνύματα σε άλλα ενδιαφερόμενα μέρη, π.χ. μέτοχοι, υπάλληλοι, κτλ, όσο αφορά την ευθύνη και τον βαθμό ελέγχου στην χορήγηση δανείων. Αναζητήσετε νέες πρακτικές για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια και τις καθυστερημένες δόσεις γιατί το πρόβλημα θα συνεχίσει να μεγεθύνεται

3. Οικονομία - Κύπρος και Ευροζώνη ΑΕΠ (ετήσια μεταβολή) Ανεργία Μέσος όρος δεκαετίας Μέσος όρος δεκαετίας Πηγή: IMF Πηγή: IMF • Το μεσοπρόθεσμο πρόσημο του Ακαθάριστο Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ) αναμένεται να είναι θετικό, αλλά κάτω από τον μέσο όρο της τελευταίας δεκαετίας. • Η ανεργία είναι ήδη στο ψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας (7,6%), και αναμένεται ότι θα αρχίσει να μειώνεται σταδιακά – παράλληλα με την αύξηση του ΑΕΠ. Μεσοπρόθεσμα όμως θα παραμείνει σε ψηλότερα επίπεδα από τον μέσο όρο της δεκαετίας.

4. Οικονομία - Χρέος νοικοκυριών και τόκοι Συνολικό χρέος νοικοκυριών Δανειστικά επιτόκια • Από το 2006 το χρέος των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 108%. Τα καταναλωτικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 36% και τα στεγαστικά κατά 260%. • Από τον Ιανουάριο του 2010 τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 15%, ή €1.864 δις. Πηγή: Κεντρική Τράπεζα Κύπρου • Το ψηλό ποσοστό του χρέους, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, δημιουργούν επιπρόσθετο βάρος στα νοικοκυριά. Ο χαμηλότερος ρυθμός αύξησης του ΑΕΠ, η ψηλή ανεργία, και το ποσοστό χρέους των νοικοκυριών, δημιουργούν ένα τοξικό συνδυασμό ο οποίος ήδη αντικατοπτρίζεται (μερικώς) στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

5. Κτηματαγορά - Αγοραστική δύναμη Κυπρίων Κόστος κατοικίας & Εισόδημα Οι λόγοι πίσω από το αυξημένο κόστος Πηγή: Αντώνης Λοΐζου και Συνεργάτες Αναλογία κόστους με μισθό: (98-02): 7,0. (03-05): 8,3. (06-08): 10,9. Διάμεσο μισθός +52% Κατασκευαστικό κόστος +54% Κόστος γης +576% Τα προβλήματα στην αγορά ακινήτων δεν πηγάζουν μόνο από την μείωση των ξένων αγοραστών, αλλά και από την δυσανάλογη αύξηση της τιμής αγοράς στέγης για τους ντόπιους. Αυτή η αύξηση οφείλεται σχεδόν αποκλειστικά στην τιμή/ κόστος της γης.

6. Κτηματαγορά - Η κρίση είναι εμφανής σε όλες τις πόλεις Αγοραπωλητήρια συμβόλαια (2000-2011) Συναλλαγές ανά επαρχία (2006-2011) Πηγή: Κτηματολόγιο Κύπρου Πηγή: Κτηματολόγιο Κύπρου Παρά την συνεχιζόμενη κρίση, συνεχίζουν να γίνονται περί τις 600 συναλλαγές ανά μήνα. Αυτές οι συνδιαλλαγές είναι κυρίως για τελειωμένες μονάδες στα κέντρα πόλεων ή για ακίνητα για άμεση ανάπτυξη/ εκμετάλλευση.

7. Κτηματαγορά - Εθνικότητα αγοραστών και Τιμή αγοράς Ντόπιοι Vs Ξένοι (2008-2011) Μέσο ποσό αγοράς (2008-2011) Δηλώνουν περισσότερο για να λάβουν πιο ψηλό δάνειο; Λιγότερα ‘μαύρα’; Αγορές ακριβότερων ακινήτων; 65% 35% Αύξηση της δηλωθείσας τιμής στο κτηματολόγιο Πηγή: Κτηματολόγιο Κύπρου • Οι ντόπιοι αγοραστές εκμεταλλεύονται κάποιες "ειδικές περιπτώσεις" για να αποκτήσουν ακίνητα σε κεντρικές περιοχές ή για άμεση χρήση (όχι για μακροχρόνια επένδυση και ειδικά όχι γη στην επαρχία). • Όσο οι ξένοι αγοραστές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα στις δικές τους οικονομίες, η τοπική οικονομία και η αγορά ακινήτων θα συνεχίσουν να υποφέρουν. Ακόμα και όταν και εάν τα πράγματα σταθεροποιηθούν, δεν θα επιστρέψουν στον ίδιο όγκο.

8. Κτηματαγορά - Προσφορά κατοικιών Οικιστικές μονάδες (2000-2010) Άδειες οικοδομής (2007-2011) Συσσωρευτικό σύνολο Πάφος: 3.000/έτος Αμμόχωστος: 74% Ετήσια αύξηση • Μειώνεται ο αριθμός των οικιστικών οικοδομών που ολοκληρώνονται και που αδειοδοτούνται. • Τώρα πρέπει να πουλήσουμε αυτά που κτίσαμε (μόνο). Ζήτηση υπάρχει μόνο για ακίνητα σε κεντρικές περιοχές ή για άμεση χρήση Πηγή: Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου

9. Κτηματαγορά - Διεθνής κτηματαγορά • Οι τιμές στην Ιρλανδία είναι 50-60% κάτω σε σχέση με το 2008. • Σε πρόσφατο πλειστηριασμό σχεδόν όλα τα ακίνητα πωλήθηκαν (82 από τα 84) το οποίο δεικνύει ότι υπάρχει αγορά αν η τιμή είναι σωστή. • Στο Ηνωμένο Βασίλειο οι τιμές έχουν παραμείνει σχετικά σταθερές - ανεβαίνουν στο Λονδίνο (είναι σχεδόν στα επίπεδα του 2008) αλλά πέφτουν στις υπόλοιπες περιοχές. • Οι τιμές συγκρατούνται λόγω του μειωμένου αριθμού πράξεων, των χαμηλών επιτοκίων (0,5% βασικό), και του χαμηλού επιτοκίου καταθέσεων. Χαρακτηριστικό είναι ότι τον 01/2011 αγοράστηκαν με ρευστό 27,600 μονάδες, έναντι 16,457 τον Απρίλιου του 2005. • Ανησυχία προκαλούν οι πρόσφατες ανακοινώσεις για μείωση στους μισθούς των κυβερνητικών υπαλλήλων. Αναμένεται ότι θα πλήξουν περισσότερο το βόριο και το δυτικό ΗΒ λόγω του μεγάλου αριθμού κυβερνητικών υπηρεσιών σε αυτές τις περιοχές. • Στη Ρουμανία υπάρχει πολύ περιορισμένος δανεισμός για αγορά κατοικίας πέραν των €100,000, και καθόλου για αγορά γης. Οι τιμές γης είναι στο 20-30% του 2008, και των διαμερισμάτων στο 40-50%. Γενικά υπάρχει ενδιαφέρον για ακίνητα, αλλά μόνο (1) καλής ποιότητας, (2) σε προνομιούχες περιοχές, (3) και σε χαμηλή τιμή

10. Κύπρος - Τάσεις 2011 Πρέπει να ολοκληρωθεί το ‘κύμα της διόρθωσης’ για να μπορέσει η αγορά να αρχίσει να ανακάμπτει

11. Οι τράπεζες πιέζουν τους εκτιμητές να μην μειώνουν τις τιμές / αξίες των ακινήτων, ώστε να φαίνονται εξασφαλισμένα τα δάνειατους. Οι τιμές σε περιοχές δεύτερης επιλογής και η τιμή της γης είναι πιθανό να μειωθούν περαιτέρω και θα αργήσουν να ανακάμψουν. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα βρεθούν κάτω από επιπρόσθετη πίεση λόγω των μη-εξυπηρετούμενων δανείων, και θα πρέπει να βρεθούν πιο ευφάνταστοι τρόποι για να πάρουν πίσω τα λεφτά τους. Περαιτέρω πιέσεις στην οικονομία – και στον τραπεζικό τομέα - λόγω των αλλαγών στον δημόσιο τομέα. Κτηματαγορά - Κάποιες σκέψεις και προβλέψεις Προβλέψεις Πηγή: Leaf Research Οι παράμετροι της αγοράς έχουν αλλάξει, αλλά οι πλείστοι αρνούνται να το κατανοήσουν

12. Εταιρικό προφίλ Ποιοι είμαστε ΗLeaf Research είναι μια πρωτοπόρος εταιρεία παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών σε θέματα ακίνητης ιδιοκτησίας. Η εταιρεία εκτελεί έρευνες αγοράς ακινήτων και εκτιμήσεις ακινήτων, παρέχει στρατηγικές συμβουλευτικές υπηρεσίες, και αναλαμβάνει την δημιουργία επιχειρηματικών σχεδίων και χρηματοοικονομικών μοντέλων. Η εταιρεία εργοδοτεί Εγκεκριμένους Εκτιμητές Ακινήτων, Εγκεκριμένους Λογιστές, Οικονομολόγους, Μηχανικούς και Πολεοδόμους. H εξειδίκευση των στελεχών και η γνώση της αγοράς, μας επιτρέπουν να δημιουργήσουμε μια ακριβή εικόνα της παρούσης κατάστασης αλλά και των υπό διαμόρφωση τάσεων στην αγορά ακινήτων. Διευθύνων σύμβουλος– Παύλος Λοΐζου MRICS DipFM BSc(Hons) MPhil(Cantab) Ο Παύλος εξειδικεύεται σε θέματα δυναμικής της αγοράς ακινήτων, μοντελοποίησης χρηματοροών, και εκτιμήσεων. Εργάστηκε στο Λονδίνο ως εκτιμητής ακινήτων στη CB Richard Ellis και σαν fund analyst στη AXA Real Estate Investment Managers, ενώ το 2007 ίδρυσε μια boutique εταιρεία παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών σε θέματα ακίνητης ιδιοκτησίας στο Βουκουρέστι (Ρουμανία). Ο Παύλος είναι Visiting Fellow για θέματα ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας στο University of Reading, στο Πανεπιστήμιο Κύπρου, και στο Frederick University. Είναι Executive Board Member του RICS Cyprus, και απόφοιτος του University of Reading, του University of Cambridge, και του ACCA. E: pavlos.loizou@leafresearch.com M:99.450.329