INMATRICULACIÓN DE PREDIOS.

1. INMATRICULACIÓN DE PREDIOS. • MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

2. CONCEPTO Y SUPUESTOS

3. DEFINICIÓN • “Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.” Art. 16 RIRP

4. CARACTERES GENERALES • 1. Da lugar a un asiento de inscripción, por lo tanto, no procede su anotación preventiva*. • 2. La primera inscripción debe ser de dominio.* • 3. Se efectúa a través de los medios expresamente determinados en la Ley. • 4. Da lugar a la apertura de una partida registral. • 5. El inmatriculante no está protegido por el principio de fe pública registral (art. 2014 CC).

5. INMATRICULACIÓN - PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO • Art. 2018º C.C.: Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir: • 1. Títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, • 2. Títulos supletorios.

6. REGLAS PARA LA INMATRICULACIÓN • 1.Títulos con antigüedad de 5 años: • a) No se requiere pluralidad de títulos cuando uno sólo tiene la antigüedad requerida. • B) El cómputo del plazo de antigüedad se realiza a partir de la fecha cierta* del título en el que consta la adquisición. • C) Si el título es sucesorio, sólo se acepta que sea testamento en el que se individualice el predio; en estos casos la fecha se cuenta a partir del fallecimiento del testador. Art. 17 RIRP

7. REGLAS PARA LA INMATRICULACIÓN • 2. Títulos supletorios • 2.1. Sentencia sobre formación de títulos supletorios. • 2.2. Escritura pública, Acta notarial o Formulario Registral en el caso de la Ley Nº 27157 y 27333.

8. TÍTULO SUPLETORIO - DEFINICIÓN • “Se llama título supletorio a una actuación judicial que la ley permite al que carece de títulos de propiedad, para que el expediente en que conste esta actuación judicial reemplace o supla a los títulos, de allí su nombre de supletorio.” • “Se trata casi de la expedición de duplicados.”

9. TÍTULO SUPLETORIO EN EL CPC - 1912 • CPC de 1912, art. 1296º (DS 015-68-JC) • “El propietario de un inmueble que no tiene documentos comprobativos de su dominio, puede solicitar la formación de títulos supletorios (...) debe expresar el modo cómo adquirió, quiénes son los colindantes (...) acompañar los certificados del RPI que acrediten que el inmueble no se encuentra inscrito (...). No se puede solicitar la formación de títulos supletorios referentes a inmuebles ya inscritos a nombre de determinada persona.”

10. TÍTULO SUPLETORIO - CPC 1993 • CPC de 1993, art. 504º: • “Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: • 1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente; • (...)”.

11. TÍTULO SUPLETORIO - PROCEDIMIENTO NOTARIAL • DIRECTIVA Nº 013-2003-SUNARP/SN • Diario Oficial El Peruano el 16/10/2003 • 5.1. Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la municipalidad certifique que predio cuenta con zonificación urbana.

12. REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS • “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente.” • Pleno XIX

13. ACREDITACIÓN DE ZONA URBANA • “A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio.” • Res. 472-2006-SUNARP-TR-L

14. CALIFICACIÓN DE PROCEDIMIENTO NOTARIAL • 5.2. No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. • Ej: notificaciones.

15. TÍTULO INSCRIBIBLE: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUDa) Oficio del notario solicitando la anotación preventiva;b) Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios; y,c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio.* Se permite la variación de área, linderos y medidas en la inscripción definitiva.

16. IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUDES • 5.4. No procede la anotación preventiva de solicitud de formación de títulos supletorios, de declaración de prescripción adquisitiva, ni de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no inmatriculados.

17. TÍTULOS SUPLETORIOS – TRÁMITE NOTARIAL • “De conformidad con las Leyes N° 27157 y N° 27333, el trámite notarial de títulos supletorios solo procede respecto de predios no inscritos.” • Pleno XLIX

18. INMATRICULACIÓN: OTROS TÍTULOS • 3.PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO • 3.1. Sentencia recaída en el proceso judicial de declaración de prescripción adquisitiva de dominio. • 3.2. Escritura Pública, Acta Notarial o Formulario Registral en el caso de la Ley Nº 27157 y 27333.

19. EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA • “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de aquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los antecedentes registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo.” • Pleno XXVII

20. REQUISITO COMÚN A LAS SENTENCIAS - INMATRICULACIÓN • PRECEDENTE VINCULANTE: • “Sólo las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51 del Reglamento General de los Registros Públicos.” • V Pleno del T.R.

21. INMATRICULACIÓN - OTROS SUPUESTOS • 4. Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales. • 5. Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas. • 6. Otros que la ley determine. • Art. 18 RIRP

22. REQUISITO COMÚN A LAS RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS* • “Art. 10 RIRP.- Inscripción en mérito a acto administrativo • (...) • Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación, en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha circunstancia. • La anotación a que se refiere el párrafo anterior sólo podrá cancelarse en mérito a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia administ.”

23. SUPUESTO DE EMBARGO REGULADO POR EL ART. 650 DEL CPC – D.LEG. 1069 • “Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. (...) • En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.”

24. REGULACIÓN DE SUPUESTO ESPECIAL DE INMATRICULACIÓN • Art. 31º RIRP.- Inmatriculación para anotación de embargo • “La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del CPC se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el art. 20º, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional. • En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A,B y D (antecedente, descripción y gravamen) de la partida, de conformidad con lo establecido en los arts. 5 y 9, en lo que resulte pertinente.”

25. EFECTOS DE LA “INMATRICULACIÓN” DISPUESTA POR EL ART. 650 CPC • 1. ¿Implica la incorporación del predio al Registro? • 2. ¿Se requiere informe catastral previo? • 3. ¿Se extiende asiento de dominio a favor del embargado? • 4. ¿Pueden registrarse actos secundarios? • 5. ¿Procede la inscripción de adjudicación del predio vía remate? • 6. Si se dispone la cancelación del embargo, debe cerrarse la partida? • 7. ¿Procede admitir la inmatriculación del predio solicitada por un titular distinto?

26. INCORPORACIÓN DEL PREDIO AL REGISTRO

27. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: FOLIO REAL • “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. • (...).” • Art. IV T.P. RGRP

28. FOLIO REAL EN EL REGISTRO DE PREDIOS • Art. 4 RIRP.- Organización de la partida registral: Folio real • “(...) • Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.”

29. REQUISITO COMÚN A LOS SUPUESTOS DE INMATRICULACIÓN • Los planos que exige la normativa registral deberán estar georeferenciados a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales. • Art. 20 RIRP- penúltimo párrafo

30. REQUISITOS: PREDIOS URBANOS • 1. En zonas catastradas o en proceso de levantamiento catastral: Plano catastral con los demás requisitos establecidos en el D.S. Nº 002-89-JUS. • 2. En zonas no catastradas: Plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad distrital. • Art. 20 RIRP primer párrafo

31. REQUISITOS: PREDIOS RURALES • 1. En zonas catastradas: certificado catastral otorgado por el órgano competente. (COFOPRI) • 2. En zonas no catastradas pero que cuentan con planos catastrales: plano catastral donde conste su código catastral. • En ambos supuestos:memoria descriptiva del predio con área, linderos y medidas, visado por órgano competente, salvo que información conste en el certificado o plano.

32. REQUISITOS: PREDIOS RURALES • 3. En zonas no catastradas en áreas donde no existan planos catastrales: plano del predio elaborado y firmado por verificador con área, linderos y medidas, visado por órgano competente, con la indicación del código de referencia catastral. • Art. 20 tercer párrafo RIRP

33. APLICACIÓN DE LA LEY N° 28294 – SISTEMA NACIONAL INTEGRADO DE CATASTRO Y SU VINCULACIÓN CON EL REGISTRO DE PREDIOS • Obligatoriedad de inscripción del Código Único Catastral – CUC para inscribir definitivamente cualquier derecho. • De no contar con el CUC, se anotará preventivamente el acto. (art. 21 Ley) • Exigible para los predios ubicados en zonas catastradas e inscritos en el Registro de Predios. • En el caso de inmatriculaciones u otras modificaciones del predio, se exigirá el CUC acompañado de los planos debidamente georeferenciados. (art. 55 Regl) • Anotación preventiva procede cuando sea exigible CUC y no se presente. (art. 56 Regl)

34. INFORME TÉCNICO PREVIO A INMATRICULACIÓN • “Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. (...) • El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador.” • Art. 11 RIRP

35. ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL ÁREA DE CATASTRO • “(...) En la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de Catastro. (...) el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior. • (...)”. • Art. 11 RIRP (antecedente: precedente X Pleno T.R.)

36. PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN “No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro.” Art. 16 RIRP (antecedentes: precedentes del XII y XXVII Plenos)

37. ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN INMATRICULACIÓN • “Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios.” • VIII Pleno

38. ASIENTO DE INMATRICULACIÓN -CONTENIDO: PREDIO • 1. Naturaleza del predio, si es urbano o rústico (rural o eriazo). • 2. Departamento, provincia y distrito donde se encuentra. • 3. Área, linderos y medidas perimétricas y colindancias, ubicación georeferenciada. • (Conforme al Sistema Métrico Decimal)* • Si es predio urbano: calle, numeración, lote, manzana, zona, urbanización. • Si es predio rural: centroide, código catastral; nombre del sector, valle,etc. Art. 19 RIRP

39. ASIENTO DE INMATRICULACIÓN - CONTENIDO: TITULAR REGISTRAL • 1. Persona a cuyo favor se extiende la inscripción; datos: nombres y apellidos, nacionalidad, estado civil, número de documento de identidad (salvo menores de edad). • 2. Si es casado, debe indicarse y acreditarse la condición de propio. • 3. Si es la sociedad conyugal, debe indicarse dicha situación y datos del cónyuge. • 4. Si es persona jurídica: denominación o razón social y partida de inscripción, de ser el caso. • Art. 13 d) RIRP

40. ESTADO CIVIL - ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DEL BIEN • 1. Adquisición mediante escritura pública u otro instrumento emanado de la voluntad de las partes: datos conforme al art. 54c) D. Leg. 1049 - Decreto Legislativo del Notariado. • 2. Adquisición mediante resolución judicial o administrativa o laudo arbitral: debe señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal del inmueble. Tratándose de bienes conyugales, deberá indicarse el nombre del otro cónyuge. • Arts. 8, 9 y 10 RIRP

41. OMISIÓN DE DATOS EN EL TÍTULO JUDICIAL O ADMINISTRATIVO “Si en el documento judicial o administrativo que da mérito para la inscripción se ha omitido algún dato que deba constar en el asiento, dicha omisión puede ser subsanada con la presentación de documentos complementarios, tales como el DNI, partida de matrimonio, partida de defunción, declaración jurada o carnet de extranjería, entre otros, sin requerirse resolución aclaratoria.” Pleno L

42. ¿SON GANANCIALES LOS BIENES ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCIÓN? • Art. 310º CC.- Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302 (...). • Art. 302º CC.- Son bienes propios de cada cónyuge: 3. Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito. • (Sin contraprestación). • Normas especiales: D.S. 013-99-MTC.

43. CARÁCTER SOCIAL DEL BIEN ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN POR UNO SOLO DE LOS CÓNYUGES • “Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales.” • Pleno XLVI

44. ¿ACREDITACIÓN DE TRIBUTOS MUNICIPALES EN INMATRICULACIÓN? • Directiva Nº 07-2005-SUNARP-SN • 5.5. (...) • b) Para la inmatriculación de inmuebles o vehículos automotores, no se requiere la acreditación del pago de tributos establecida por el art. 7 del D.Leg. Nº 776, modificado por el D.Leg. 952. • (...).