Dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka tiesiskās attiecības

1. Dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka tiesiskās attiecības

2. Saturs. • Vispārīgie jautājumi. • Dzīvokļa īpašums un tā sastāvs • Dzīvojamās mājas īpašnieku tiesības un pienākumi pārvaldīšanas nodrošināšanā (t.sk. lēmumu pieņemšanas kārtība un nosacījumi, kompetence pārvaldīšanas jautājumu izlemšanā). • Dzīvojamās mājas īpašnieku veidi. Dzīvojamās mājas kopīpašnieki, dzīvokļu īpašnieki un attiecībā uz tiem piemērojamais regulējums; • Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums. • Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi. 2

3. Normatīvie akti • Likums “Par dzīvokļa īpašumu” (spēkā līdz 2010.gada 31.decembrim); • Dzīvokļa īpašuma likums (spēkā no 2011.gada 1.janvāra); • Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (spēkā no 2010.gada 1.janvāra); • Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumi Nr.906 “Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi”; • Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumi Nr.908 “Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi”; • Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumi Nr.907 “Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta noteikumi”; • Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumi Nr.905 “Kārtība, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītās darbības”. 3

4. Normatīvie akti • Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”; • Ministru kabineta noteikumi Nr. 1013 “Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu”; • Ministru kabineta noteikumi nr.1014 “Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu”. 4

5. Dzīvojamās mājas jēdziens • Dzīvojamā māja ir: • ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā, tai piederīgās ēkas (būves), zeme, uz kuras tās atrodas, ja zeme kopā ar dzīvojamo māju veido vienotu nekustamo īpašumu vai ietilpst dzīvojamo māju veidojošo dzīvokļu īpašumu sastāvā, • vai ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā māja, tai piederīgās ēkas (būves) un piesaistītais zemesgabals; (Likuma 1.panta 1.punkts) 5

6. Dzīvokļa īpašums un tā sastāvs • Dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums; • Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kas ir sadalīta dzīvokļu īpašumos pēc tās sadalīšanas dzīvokļu īpašumos vairs nepastāv kā vienots nekustamais īpašums, kas var būt civiltiesiskās apgrozības objekts. • Dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas. Dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums un kopīpašuma domājamā daļa tiesiski nav atdalāmi. 6

7. Atsevišķais īpašums • Atsevišķais īpašuma veidi: • dzīvoklis; • neapdzīvojamā telpa • mākslinieka darbnīca. • Atsevišķajam īpašumam ir jābūt būvnieciski norobežotai un funkcionāli nošķirtai telpai vai telpu grupai, kas iezīmēta būves kadastrālās uzmērīšanas lietā. 7

8. Atsevišķā īpašuma elementi • Atsevišķā īpašuma elementi ir: • 1) telpas vai telpu grupas robežās esošie konstruktīvie slodzi nenesošie, nožogojošie un apdares elementi (tai skaitā iekšējās starpsienas, griestu, grīdu un sienu apdare, durvis); • 2) inženiertīkli un inženierkomunikācijas līdz kopīpašuma stāvvadiem; • 3) inženieraprīkojuma elementi (tai skaitā virtuves aprīkojums, ventilācijas ierīces, tualetes, dušas un vannas aprīkojums), bez kuriem kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas elementi var funkcionēt patstāvīgi; • 4) atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis. • Atsevišķā īpašuma sastāvā papildus var būt: ārpus telpas vai telpu grupas esošas un ar to funkcionāli saistītas palīgtelpas un palīgēkas vai to daļas, kas nav funkcionāli saistītas ar kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas daļu vai citu atsevišķo īpašumu. 8

9. Kopīpašumā esošā daļa • Kopīpašumā esošajā daļā ietilpst: • 1) dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī ārdurvis), iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas), starpstāvu pārsegumi (tai skaitā siltuma un skaņas izolācijas slāņi), koplietošanas telpas (tai skaitā bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas), kā arī dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma (tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām); • 2) dzīvojamās mājas palīgēkas un būves; • 3) zemesgabals, uz kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ja tas nepieder citai personai. 9

10. Kopīpašuma domājamās daļas apmērs • Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību. • Mainoties atsevišķā īpašuma kopējai platībai, attiecīgi mainās arī katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērs; •  Domājamās daļas apmērs nemainās gadījumos, kad atsevišķā īpašuma kopējās platības izmaiņas radušās, veicot rekonstrukciju, renovāciju vai restaurāciju atsevišķā īpašuma robežās. 10

11. Dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums un atbildība • Dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums ir nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. (Likuma 9.pants) • Dzīvojamās mājas īpašnieks atbild par obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību neizpildi vai nepienācīgu izpildi. • Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksa 150.2 pants paredz atbildību par izvairīšanos no dzīvojamās mājas uzturēšanas

12. Lēmumu pieņemšana • Dzīvokļu īpašnieki (dzīvokļu īpašnieku kopība) ir tiesīgi izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. • Visi lēmumi, kurus var izlemt dzīvokļu īpašnieku kopība iedalās: • - jautājumos, kuru izlemšana var tikt pilnvarota pārvaldniekam vai citai personai; • - jautājumos, kurus drīkst izlemt vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība (uzskaitīti Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta otrajā daļā). 12

13. Lēmumu pieņemšanas veidi • Dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumus var pieņemt: • - dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē (likuma 19.pants); • - nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci — aptaujas veidā (likuma 20.pants); • citādi savstarpēji vienojoties (likuma 21.pants). • Visiem dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumiem ir vienāds juridisks spēks neatkarīgi no tā, kurā no šā panta otrajā daļā minētajiem veidiem tie pieņemti; • Likumā norādītie lēmumu pieņemšanas veidi nav savstarpēji pakārtoti, t.i. sākotnēji nav jānotiek dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei, lai izlemtu, kuri jautājumi turpmāk tiks izlemti kādā no citiem lēmumu pieņemšanas veidiem. 13

14. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce • Pieņemot lēmumu dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, jāievēro šādas likuma prasības: • - kopsapulce tiek sasaukta pēc viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku vai pārvaldnieka iniciatīvas; • - uz kopsapulci ne vēlāk kā nedēļu pirms tās rakstveidā vai citā dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Uzaicinājumā norāda kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību. • - dzīvokļu īpašnieki, kuri ieradušies uz kopsapulci, reģistrējas dalībnieku reģistrācijas sarakstā; • - dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē tiek ievēlēts kopsapulces vadītājs un protokolētājs. • Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja uz kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu īpašnieku skaits, kopsapulce uzskatāma par nenotikušu. 14

15. Dzīvokļu īpašnieku aptauja (1) • Pieņemot lēmumus, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, — aptaujas veidā, jāievēro šādas likuma prasības: • - pārvaldnieks, dzīvokļa īpašnieks, vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot “par” vai “pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu. • Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. • Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu. • - 15

16. Dzīvokļu īpašnieku aptauja (2) • Par balsošanas rezultātiem aptaujas ierosinātājs sagatavo balsošanas protokolu un piecu darbdienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā norāda: • - lēmuma projekta nosūtīšanas dienu un dzīvokļu īpašnieku balsošanai noteikto termiņu; • - pieņemto lēmumu un ar to saistītās balsošanas rezultātus; • - pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma — atšķirīgo viedokļu saturu; • - citas būtiskas ziņas par balsojumu. • Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem to pieprasa, pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona uzrāda pārējo dzīvokļu īpašnieku balsojuma rezultātus. 16

17. Dzīvokļu īpašnieku savstarpēja vienošanās • Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšana, citādi savstarpēji vienojoties ir visu dzīvokļu īpašnieku savstarpēja vienošanās. • Tas nozīmē, ka visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana gadījumā nav jāievēro tās likumā noteiktās lēmumu pieņemšanas procedūras, kas attiecinātas uz lēmumu pieņemšanu aptaujas formā vai kopsapulcē. Tomēr lēmuma pieņemšana šādā veidā nozīmē to, ka izvirzīto jautājumu ir jāatbalsta visiem dzīvokļa īpašniekiem. 17

18. Lēmumu pieņemšana “nepārņemtajās” mājās (1) • Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai Civillikumā noteiktajā kārtībā noslēgtu savstarpēju līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, sasaucama ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu.

19. Lēmumu pieņemšana “nepārņemtajās” mājās (2) • Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulci var sasaukt pašvaldība vai arī viens vai vairāki daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci uzaicināmi visi dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki. Uzaicinājums uz kopsapulci izsniedzams pret parakstu dzīvokļa īpašniekam vai viņa ģimenes locekļiem. • Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā. Ja vienam dzīvokļu īpašniekam pieder vairāk nekā puse no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, kopsapulcē viņam ir ne vairāk kā piecdesmit procenti balsu no visām klātesošo dalībnieku balsīm.

20. Lēmumu pieņemšana “nepārņemtajās” mājās (3) • Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja "par" balsojusi vairāk nekā puse no dzīvokļu īpašnieku skaita. • Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce lemj par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas formu dzīvokļu īpašnieku sabiedrības vai Civillikumā noteiktajā kārtībā savstarpēji noslēgta līguma veidā.

21. Pārstāvības noformēšana dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē Dzīvokļa īpašnieks, izdodot pilnvaru trešajai personai pārstāvēt pilnvaras devēja tiesības un intereses dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, var brīvi izvēlēties pilnvaras noslēgšanas kārtību un formu, jo likuma „Par dzīvokļa īpašumu” normas neprasa noteiktu pilnvaras noslēgšanas kārtību un formu, (t.i., neprasa notariālā kārtībā noslēgtu pilnvaru).

22. Kopības lēmuma saistošais spēks (1) • Jautājumi, kurus var izlemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopība tiek pieņemti, ja “par” nobalso : • - visi dzīvokļu īpašnieki (lēmumi par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu, samazināšanu), kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā, pirmpirkuma tiesību nodibināšanu); • - dzīvokļa īpašnieki kuri pārstāv vismaz divas trešdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem (lēmums par pilnvarojuma došanu un atsaukšanu). • - dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (lēmumi par pirmpirkuma tiesību atzīmes dzēšanu zemesgrāmatā, lietošanas tiesību aprobežojumu noteikšanu, kopīpašumā esošās daļas nodošanu lietošanā, kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu, atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam, dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību). 22

23. Kopības lēmuma saistošais spēks (2) • Lēmumi, kas nav minēti likuma 16.panta otrajā daļā un var tikt pilnvaroti izlemšanai citai personai, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem. • Pieņemot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder. • Ja vienam dzīvokļu īpašniekam pieder vairāk nekā puse no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, balsojot viņam ir 50 procenti balsu no visām dzīvokļu īpašnieku balsīm. 23

24. Kopības lēmuma saistošais spēks (3) • Ja dzīvokļa īpašums pieder diviem vai vairākiem kopīpašniekiem, tie pilnvaro vienu personu pārstāvēt visus dzīvokļa īpašniekus un balsojot tai ir viena balss; • Dzīvokļa īpašnieks, pilnvarojot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā, noformē par to rakstveida pilnvarojumu. • Visi dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi noformējami rakstveidā. • Tiesa, pamatojoties uz dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, var atzīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar šā likuma noteikumiem. Prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas. 24

25. Dzīvojamās mājas pārvaldīšana • Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ir dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību nodrošināšana. • Dzīvojamo māju pārvaldīšana sastāv no obligāti veicamo darbību nodrošināšanas un citu pārvaldīšanas darbību nodrošināšanas. • Pārvaldīšana bez fizisku darbību veikšanas ietver arī lēmumu pieņemšanu un darījumu slēgšanu. • (likuma 5.panta pirmā daļa, likuma 6.panta pirmā daļa) • Pārvaldīšana, ja pārvaldītājs nav dzīvojamās mājas īpašnieks ir svešas lietas pārziņa. 25

26. Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana pārvaldniekam • Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanas pārvaldniekam iemesls ir dzīvojamās mājas īpašnieka nepieciešamība vai vēlme uzdot pārvaldīšanas lietu kārtošanu citai personai. • Pārvaldniekam var tikt nodotas mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai arī atsevišķas pārvaldīšanas darbības. (Likuma 10.panta pirmā daļa) • Pārvaldīšanas uzdevuma uzdošana notiek, slēdzot rakstveida pārvaldīšanas līgumu (Likuma 10.panta otrā daļa) • Īpašnieka pienākums ir nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu (Likuma 10.panta trešā daļa, salīdzinājumam sk. Civillikuma 2307.pantu)

27. Pārvaldīšanas līguma būtība • Pārvaldīšanas līguma mērķis ir regulēt tiesību, pienākumu un atbildības sadalījumu starp dzīvojamās mājas īpašnieku un dzīvojamās mājas pārvaldnieku • Likums nosaka tikai minimālo tiesisko ietvaru līgumu noslēgšanai un izpildei;

28. Pilnvarojumā iekļaujamās lietas Jautājumi pārvaldīšanas darbību ietvaros, kuros dzīvojamās mājas īpašnieks pilnvarojis pārvaldnieku pieņemt: • -lēmumus viņa vietā, • -slēgt līgumus viņa vietā, • -veikt maksājumus un saņemt maksājumus, • -pārstāvēt dzīvojamās mājas īpašnieku tiesā.

29. Ar līguma izpildi saistītie izdevumi Ar pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saistīto pārvaldīšanas izdevumu apmērs, to noteikšanas un maksāšanas kārtība, atsevišķi norādot: • attiecīgu obligāto izdevumu apmēru, to noteikšanas un maksāšanas kārtību, • citu ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, tajā skaitā dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu saistīto izdevumu apmēru, to noteikšanas un maksāšanas kārtību, • atlīdzību par pārvaldīšanu, ja līdzēji par tādu vienojas, kā arī šīs atlīdzības noteikšanas un maksāšanas kārtību.

30. Citas ziņas un noteikumi (1) • Dzīvojamās mājas adrese (lai nepārprotami varētu identificēt dzīvojamo māju, kur veicams pārvaldīšanas uzdevums); • Termiņi un kārtība, kādā sniedzams pārskats par pārvaldīšanas uzdevuma izpildi, tajā skaitā pārskats par pārvaldnieka rīcībā nodoto finanšu līdzekļu izlietošanu; • Līdzēji var vienoties par Ministru kabineta 2008.gada 9.decembra noteikumos Nr.1014 “Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu” minēto atskaitīšanās kārtību.

31. Citas ziņas un noteikumi (2) • Noteikumi, kas reglamentē ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītās informācijas sniegšanu valsts un pašvaldības iestādēm; • Pārpilnvarojuma apjoms, ja līdzēji vienojas par pārvaldīšanas uzdevuma tālākdošanu;

32. Pārvaldīšanas darbības Dzīvojamās mājas pārvaldīšana Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības Citas pārvaldīšanas darbības 32

33. Obligātās pārvaldīšanas darbības Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība dzīvojamās mājas lietas vešana līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana. informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām 33

34. Dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) - apsaimniekošana dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) dzīvojamās mājas sanitārā apkope apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšana, kā arī sadzīves atkritumu izvešana dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšana;. 34

35. Pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība • pārvaldīšanas darba plāna, t.sk., uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna sagatavošana • attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošana, • finanšu uzskaites organizēšana. (likuma 6.panta otrās daļas 2.punkts)

36. Dzīvojamās mājas lietas vešana • Mājas lietu iekārto katrai dzīvojamai mājai (izņemot viendzīvokļa mājas). • Mājas lietas vešanas un aktualizācijas kārtību nosaka Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumi Nr.908 “Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi” (Likuma 6.panta otrās daļas 3.punkts)

37. Līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku. • Privatizācijas un denacionalizācijas rezultātā ir radusies situācija, kad ēka un zeme ir divi atsevišķi īpašuma objekti; • Pienākums slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu nostiprināts arī likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.panta pirmās daļas 3.punktā; • zemes nomas līguma slēgšana ir zemes īpašnieka un dzīvokļa īpašnieka abpusējs pienākums (piemēram, Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2007.gada 29.augusta spriedums Lietā Nr. SKC‑535)

38. Citas pārvaldīšanas darbības • Tās ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. • Citas pārvaldīšanas darbības, kas saistītas dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu un šim nolūkam nepieciešamo pasākumu ilgtermiņa plāna sagatavošana. (Likuma 6.panta trešā daļa)

39. Pārvaldīšanas darbību atšķirība • Obligātās pārvaldīšanas darbības ir tādas darbības, kuru veikšanu dzīvojamās mājas īpašniekam ir jānodrošina, jo to paredz likums kā obligātu dzīvojamās mājas īpašnieka pienākumu. • Citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. 39

40. Dzīvojamās mājas pārvaldnieks • Pārvaldnieks – pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības.

41. Pārvaldnieka kompetence (1) • Pārvaldnieka kompetenci nosaka pārvaldīšanas līgums. Papildus likums uzliek par pienākumu pārvaldniekam šādus pienākumus: • sniegt dzīvojamās mājas īpašniekam informāciju par normatīvajiem aktiem, saistībām un citiem jautājumiem, kas saistīti ar pārvaldīšanu. (Likuma 14.pants) • rakstveidā brīdināt dzīvojamās mājas īpašnieku par pasākumiem dzīvojamās mājas pasargāšanai no bojāejas, sabrukuma vai izpostījuma, kā arī aprēķināt šo pasākumu paredzamās izmaksas. • Pārvaldnieka pienākums ir savlaicīgi informēt dzīvokļu īpašniekus par atsevišķa dzīvokļa īpašnieka darbību vai bezdarbību (tai skaitā uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūto saistību neizpildi), kas ietekmē vai var ietekmēt citu dzīvokļu īpašnieku intereses, kā arī sniegt nepārprotamu un pilnīgu informāciju par šiem jautājumiem pēc dzīvojamās mājas īpašnieka atsevišķa pieprasījuma.(likuma 14.pants)

42. Pārvaldnieka kompetence (2) • ne retāk kā reizi gadā pārvaldnieks rakstveidā iepazīstina dzīvojamās mājas īpašnieku pārvaldīšanas darba plānu; • pārvaldnieks vismaz reizi gadā pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā rakstveidā sniedz pārskatu dzīvojamās mājas īpašniekam par šajā likumā noteiktajiem pārvaldnieka veiktajiem pārvaldīšanas uzdevumiem, tajā skaitā pārskatu par pārvaldniekam nodoto finanšu līdzekļu un mantas izlietošanu ; • Dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot: 1) savas darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai; 2) dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.). (likuma 14.pants).

43. Pārvaldnieka kompetence (3) Pirms privatizētas valsts vai pašvaldību dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas attiecīgās mājas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, pārvaldniekam ir tiesības dzīvokļu īpašnieku vārdā slēgt līgumus apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšanai, kā arī sadzīves atkritumu izvešanai. Pārvaldnieka ir tiesības arī vērsties tiesā pret dzīvokļa īpašnieku par minēto pakalpojumu maksas parādu piedziņu un par pārvaldīšanas izdevumu atbilstošās daļas maksājumu parādu piedziņu, ja pirms tam vismaz mēnesi iepriekš parādnieks ir brīdināts par maksājuma parādu. (likuma 14.pants)

44. Pārvaldnieka atbildība • Pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem. (likuma 16.pants) • Pārvaldnieks atbild par obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību neizpildi vai nepienācīgu izpildi. (APK 150.2 pants)

45. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu segšana • (1) Dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai un atlīdzību pārvaldniekam (ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā). • (2) Dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz: • 1) kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņu, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas; • 2) pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. 45

46. Pārvaldīšanas maksas noteikšana nepārņemtajās mājās • Pārvaldīšanas maksu dzīvojamās mājās, kuras dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši savā pārvaldīšanā nosaka dzīvojamās mājas pārvaldnieks saskaņā ar Ministru kabineta 2008.gada 9.decembra noteikumiem Nr.1014 Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu”. 46

47. Izdevumu segšana papildus noteiktajai pārvaldīšanas maksai (nepārņemtās mājas) Pārvaldniekam ir tiesības pieprasīt dzīvokļu īpašniekiem segt par avārijas situācijas novēršanu iztērētos līdzekļus papildus noteiktajai pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksai, ja: Pēc avārijas situācijas novēršanas 10 darbdienu laikā ir rakstiski paziņots dzīvokļu īpašniekiem par avārijas situācijas novēršanai veiktajiem darbiem, kā arī šo darbu izmaksām. Dzīvokļu īpašniekiem vai to pilnvarotai personai ir paziņots par remontdarbu veikšanu dzīvojamā mājā attiecīgā persona pieaicināta piedalīties veikto darbu pieņemšanā.