Микрорайон «Георгиевский»

1. Микрорайон «Георгиевский»

2. Описание проекта Расположенный в Октябрьском районе г. Екатеринбурга, жилой район «Георгиевский» изначально запроектирован как район повышенной комфортности проживания, соответствующий международным нормам экологической безопасности. Создать комфортную среду обитания позволяет расположение района внутри лесопарковой зоны, располагаясь одновременно на незначительном расстоянии от центра г. Екатеринбурга. Крупнейшие транспортные магистрали и развязки, такие как Екатеринбургская Кольцевая автодорога и Дублер Сибирского тракта (Тюменский тракт), примыкают к территории застройки.

3. Описание проекта Общая площадь объектов самостоятельного жилого микрорайона «Георгиевский» — 394 тысяч м2. На территории свободно располагаются среднеэтажные и малоэтажные дома — таун-хаусы, дуплексы и объекты индивидуального жилищного строительства, а именно: • индивидуальная жилая застройка с площадью приусадебного участка от 8 до 12 соток и площадью жилья от 107 кв.м. - общей площадью 16,6 тыс.кв.м. • блокированные жилые дома, состоящие из двух и трех блоков, с общим участком 25 соток - общей площадью 25,52 тыс.кв.м. • таун-хаусы с прилегающими участками до 3 соток и площадью жилья от 80 кв.м. - общей площадью 28,7 тыс.кв.м. • многоквартирные жилые дома до четырех этажей с объектами инфраструктуры на первых этажах -общей площадью 283,2 тыс.кв.м. • многоквартирные дома смешанного типа с объектами инфраструктуры на первых и вторых этажах - общей площадью 40 тыс.кв.м. Коммерческая недвижимость (офисные и торговые объекты на нижних этажах жилых зданий, а также прочие нежилые площади) - общей площадью 44,3 тыс.кв.м.

4. Данные для расчёта экономических показателей

5. Экономические показатели 1) Выручка от реализации (Sales Revenue) = ((394 тыс./м2*50000 руб./м2) *0,85+ 44,3 тыс./м2*63000 руб./м2)) * ( 1 - 0,12) = (16,75 млрд. руб. + 2,79 млрд. руб.) * 0,88 = 17,2 млрд. Где Kпродаваемости = 0,85 K участия собственника земли в прибыли = 0,12 2) Рассчитаем затраты на использование кредитных банковских средств на начальном этапе строительства: • 1900 руб./м2 *(394 тыс. м2 + 44,3 м2)= 0,83 млрд. руб. - затраты на плату за технологическое присоединение коммуникаций по проекту в целом; • (27800*40 + 26300*283,2 + 24800*70,8 + 33100* 44,3)/438,3 тыс. м2 = (11 782 330 000 руб.) / 438 300 м2 = 26882 руб./м2 - средняя себестоимость м2 без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций; • 26882 руб./м2 * 50 тыс. м2 = 1, 34 млрд. руб. – затраты на строительство первой очереди объемом 50 тыс. м2. без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций; • 0,83 млрд. руб. + 1,34 млрд. руб. = 2,17 млрд. руб. – необходимые заемные средства на начальном этапе строительства; • 2,17 млрд. руб.* 10 % = 0,217 млрд. руб. – расходы на использование кредитных средств с учетом среднерыночной ставки финансирования инвестиционных проектов;

6. Экономические показатели 3) Рентабельность: R = 17.2 млрд. руб./(12.6 + 0,217)млрд. руб.=17.2 млрд. руб./12,817 млрд. руб=1.34 Т.о. рентабельность проекта составляет около 34%, что характеризует проект как высокорентабельный. В рамках современного рынка рентабельными и высокорентабельными можно считать проекты с доходностью свыше 20 %. • 4) Чистая прибыль по проекту (Net Profit): Net Profit = Profit (17,2 млрд. руб. ) – Investment (12.817млрд. руб.) = 4.38 млрд. руб.

7. Cashflow *Валовые инвестиции ** Валовые поступления ***Чистый денежный поток В расчёт принят срок проекта (от начала строительства до окончания реализации построенных объектов) 7,5 лет. Согласно планируемому CF по проекту, срок окупаемости (так называемый «выход в ноль» ) составит около 4 лет. По истечению этого срока проект будет приносить чистую прибыль.

8. Малоэтажные жилые объекты на рынке строительства Последние несколько лет прослеживается существенное увеличение доли малоэтажных жилых объектов в общем объеме сдачи готового жилья. Учитывая высокий спрос на данные объекты у покупателя, доля малоэтажных жилых объект будет неизменно расти. • *согласно Генеральному плану застройки Екатеринбурга  на 2015 год

9. Динамика сдачи малоэтажных жилых объектов в г. Екатеринбурге Кв.м. * *Плановые показатели на 2014 год по оперативным данным мэрии г. Екатеринбурга

10. Доля в общем объеме малоэтажного жилья в зависимости от удаленности от Екатеринбурга • По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках — далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. • Микрорайон «Георгиевский», находясь в 16 км от г. Екатеринбурга, представляет наиболее привлекательный для покупателя сегмент рынка малоэтажного жилья.

11. Динамика цен на малоэтажное жильё в 2009-2014 гг. Была рассмотрена средняя цена предложения 1 кв. м домовладения в благоустроенном посёлке в Екатеринбурге и пригороде (до 30 км)* Анализ динамики цен на малоэтажное жилье в пригороде Екатеринбурге показывает, что стоимость индивидуальной застройки более подвержена влиянию внешних факторов, чем стоимость малоэтажной застройки. Средняя цена 1 кв.м. в малоэтажном загородном доме неизменно растет, начиная с середины 2010 года. Доля малоэтажных объектов в микрорайоне «Георгиевский» составляет 70% от общего объема застройки, что обеспечивает его экономическую привлекательность для инвестиций. *По данным аналитического отдела РИЦ УПН

12. Исследование потребительских предпочтений На базе Высшей школы экономики и менеджементаУрФУ было проведено маркетинговое исследование. Цель исследования – выявление потребительских предпочтений и особенностей спроса на малоэтажное жильё. 5000 жителей г. Екатеринбурга в возрасте от 25 до 50 лет ответили на вопросы: «При переезде загород, какой вариант индивидуального жилья для Вас будет оптимальным?»

13. Исследование потребительских предпочтений • «Готовы ли вы переехать загород при более низкой стоимости жилья в полностью благоустроенный район в 10-20 км от города?» • Согласно исследованию, как минимум, 45 % аудитории готовы задуматься над вопросом переезда в благоустроенный поселок с развитой инфраструктурой, расположенный в пределах 30 км от города. Микрорайон «Георгиевский» отвечает всем предпочтениям покупателей. • Также стоит учесть, что в условиях постоянного роста населения г. Екатеринбурга (в частности, за счёт притока жителей области), спрос на жильё в Екатеринбурге и близлежащих районах будет постоянно расти.

14. Конкурентные преимущества Обладая высокими потребительскими качествами для конечного покупателя, проект микрорайона «Георгиевский» также имеет ряд важнейших и существенных преимуществ для инвестирования: 1) Наличие Соглашений с правительством города Екатеринбурга (ГПЗУ – градостроительный план земельного участка); 2) Утвержденный проект планировки и межевания; 3) Отсутствие затрат на подготовку застраиваемой территории и подвод коммуникаций; 4) Низкие затраты на магистральные сети на территории микрорайона (2000 рублей за кв.м.); 5) Грунтовая земля, свободная от лесного массива, практически не требующая вложений в подготовку; 6) Конкурентная планируемая цена реализации. 7) Постановление АИЖК о включении микрорайона в перечень аккредитованных проектов.