土地增值税处理与清算实务

1. 土地增值税处理与清算实务 主讲:易坤山 主办:武汉房地产开发企业协会 协办:武汉市金瑞君安税务师事务所 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

2. 课程安排 • 时间:四小时左右 • 内容: • 第一节：增值税历年重要政策回顾 • 第二节：清算政策分析及实务处理 • 第三节：三个清算案例分析 • 第四节：税收优惠与纳税筹划案例 • 专题：合作建房涉税分析 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

3. 一、重要政策回顾 • 土地增值税溯源 • 追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

4. 起源： • 征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。 • 例如征税对象就有所差别 • 中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地； • 台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

5. 政策梳理 • 1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

6. 政策梳理 • 1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

7. 政策梳理 • 1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准； 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

8. 政策梳理 • 1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。 • 国税发[1995]48号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

9. 政策梳理 • 1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

10. 政策梳理 • 1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’的税收优惠政策已于1998年底到期。 • 延长至2000年底。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

11. 政策梳理 • 2002年7月10日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。 • 二、完善土地增值税的预征办法，各地开始预征。” 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

12. 政策梳理 • 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知　（财税[2006]21号 ）规定： • （1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 • （2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

13. 政策梳理 • （3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 国税发[2006]21号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

14. 政策梳理 • 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141号  2006-10-20 规定： “普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

15. 政策梳理 • 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 • 国税发〔2006〕187号 • 对土地增值税的清算提出了具体的要求。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

16. 二、清算实务 • 一、收入的确认问题 • （1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入 • （摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》） • 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 • （摘自财法字(1995)6号《土地增值税暂行条例实施细则》） 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

17. 视同销售收入的确认 • (2)非直接销售 • 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

18. 确认方法和顺序 • 第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：　   　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。　   　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。　   　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 国税发[2007]132号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

19. 自用的收入确定 • 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 • （国税发〔2006〕187号规定） 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

20. 旧房的定义 • 七、关于新建房与旧房的界定问题    新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 财税字【1995】第048号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

21. 转让旧房扣除项目 •     第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 • 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 • 国税发[1995]48号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

22. 自用时限 • 第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 • 京地税地[2007]134号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

23. 计算 • 评估的基本方法是：对于出售的旧房及建筑物， • 第一步：应确定该房屋及建筑物的重置成本价 • 第二步：再确定其新旧程度（即成新度折旧率） • 第三步：以重置成本价乘以其新度折旧率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

24. 案例 • 案例（1） • 某房地产公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米，当时造价300万元，转让方式取得土地使用权。 • 如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。 • 计算企业转让旧房应纳的土地增值税额。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

25. 具体计算 • 解： • （1）评估价格=600×70%=420（万元） • （2）允许扣除的税金27.5万元 • （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) • （4）增值额=500-447.5=52.5(万元) • （5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73% • （6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元） • 思考:房地产企业销售旧房能否加计扣除? 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

26. 代收费用的处理 • 财税字[1995]48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 • 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

27. 列举: • ①市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）—— “土地征用及拆迁补偿费气”； • ②建制镇市政公用基础设施配套费——“土地征用及拆迁补偿费”； • ③发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）——“建筑安装工程费”； 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

28. 列举 • ④结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）——“公共基础设施费”； • ⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）——“前期工程费”； ⑥消防设施建设费——“公共基础设施费”； ⑦煤气建设费——“公共基础设施费”； 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

29. 列举 • ⑧散装水泥专项资金——“建筑安装工程费”； • ⑨教育地方附加费〔经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）——公共基础设施费（建委代收）。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

30. 收入确认的特殊事项 • 1、合同签订了，对方付了全款，但没有开具发票，业主也没有入住是否确认销售收入？ • 2、合同规定的付款日业主没有付款是否全额确认收入？ • 3、没有产权的地下车库出售永久使用权的问题？ 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

31. 稽查要点（1） • （1）审核收入确认的完整性 • 根据商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

32. 稽查要点（2） • (2)审核收入确认的符合性 • 重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

33. 稽查要点（3） • (3)审核收入确认的准确性 • 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业对外出租房产的收入记入“其他业务收入”科目，房产销售记入“主营业务收入”科目，对于部分房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为（即房产所占土地性质为集体土地），不应在清算土地增值税时计入的转让收入总额中，而相应的成本也不能扣除。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

34. 稽查要点（4） • (4）审核收入确认的时间性 • 按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

35. 税法上“收入”的确认 • （1）、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现； • （2）、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现； 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

36. 续 • （3）、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现； • （4）、采取委托方式销售开发产品的，分别原则确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

37. 拆迁补偿的收入确定? • 为了减少资金流通，房地产公司与被拆迁人签定协议，以开发出来的房屋作为拆迁补偿。根据《土地增值税暂行条例实施细则》 “收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”的规定，对作为拆迁补偿费的这部分房屋应确认收入。 • 1、按照协议约定的补偿费确认？ • 2、按照平均销售价格确认其收入？ 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

38. 二）成本与费用扣除 • 一、土地成本 • 1、无偿划拔的土地成本的确认 • 2、转让方式获得土地成本的确认 • 3、以土地投资入股方式土地成本的确认 • 4、参加拍卖土地成本的确认 • 5、股权方式获得土地的成本确认 • 6、以地换房的土地成本的确认 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

39. 无偿划拔 • 案例（2） • 某国有房地产开发企业于1996年初无偿划拔获得某块地，1998年初进行评估为1000万，并按1000万入账，2006年初对该土地进行评估，评估值为10000万？问开发后在清算如何确认土地成本？ 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

40. 转让方式 • （一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 • 财税[2004]134号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

41. 土地投资入股 • 案例（3） • A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

42. 政策链接（1） • 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

43. 政策链接（2） • 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

44. 所得税方面的政策 • 按照国税发[2006]31号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

45. 总局答复 • 我们认为：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

46. 参加拍卖 • 案例（4） • 某房地产开发公司通过拍卖公司获得某破产企业委托拍卖的一块土地，支付土地款600万，支付给拍卖公司费用50万？ • 1、如何取得票据？ • 2、支付拍卖公司的费用能否进土地成本。 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

47. 股权方式 • 案例（5） • 某房地产开发公司于2005年初与甲房地产公司谈判，因甲公司有一块地，该地购入时共付款3000万，该公司注册资本金2000万，最后谈判成功，以10000万获得甲公司的全部股权。 • 问：土地成本如何确认？ 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

48. 以房换地的土地成本的确认？ • 某房地产开发公司于2003年1月获得一块土地，当时双方协定：前期不支付任何款项，待项目开发完毕之后将3000平方的房屋做为土地价款。 • 1、问土地成本如何确认？ 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

49. 各期之间如何划分 • 案例（6） • 某房地产公司获得200000方土地，分四期开发，如何计算土地成本？ • 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。 1999年国税函〔1999〕112号 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网

50. 通过中介人获得 • 案例（7） • 某房地产开发公司于2004年委托某物业公司购买土地，共支付给物业公司10000万，其中获得相关土地票据7500万，其中大部分票为村委会的收入，其中付给物业公司费用2000万，问如何扣除？ 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网