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序. 房地产是中国经济的支柱产业，正受到来自国内乃至国际经济大环境的影响： 当前，国内外经济形势复杂多变，不确定性很大，世界经济虽然有望保持温和复苏势头，但世界经济增长中的一些风险性因素也不可忽视。 8 月我国 CPI 同比上涨 6.2% ， PPI 同比上涨 7.3% ，未来国内通胀压力依然很大，稳定价格水平仍会是宏观调控的首要任务，货币政策不会轻言放松。 在这种情况下，房地产行业一面要接受打压政策的不松动，一面还要被金融机构紧缩贷款，面临经济增速可能放缓的趋势，房地产市场将陷入复杂多变的经济环境中。. 1. 背 景. 2. 数 字. 3.
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序 • 房地产是中国经济的支柱产业，正受到来自国内乃至国际经济大环境的影响： • 当前，国内外经济形势复杂多变，不确定性很大，世界经济虽然有望保持温和复苏势头，但世界经济增长中的一些风险性因素也不可忽视。 • 8月我国CPI同比上涨6.2%，PPI同比上涨7.3%，未来国内通胀压力依然很大，稳定价格水平仍会是宏观调控的首要任务，货币政策不会轻言放松。 • 在这种情况下，房地产行业一面要接受打压政策的不松动，一面还要被金融机构紧缩贷款，面临经济增速可能放缓的趋势，房地产市场将陷入复杂多变的经济环境中。
1 背 景 2 数 字 3 观 察 4 预 判
背景 ——楼市“新政” 2011年1月26日，国务院召开会议确定八条措施调控房地产市场，至此开拉开一年调控序幕…… 央行年内三次加息 新国八条 成都限购 “一房一价” 央行年内6次提准 重庆上海试点房产税 央行年内二次加息 2011.6.20 2011.7.7 2011.1.26 2011.2.15 2011.4.6 2011.51 2011.1.28 规范价格， 打击 “捂盘”现象 国务院提 “限购” “限贷” “限购” “限贷” 延至成都 货币政策 步步紧缩
背景 ——楼市“新政” 2011年1-9月房地产政策一览 房地产政策调控 • “新国八条”，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。 • 财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 • 上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 • 成都限购令出台：主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）暂时实行住房限购措施。 • 2011.5.1 发改委下发《商品房销售明码标价规定》规定商品房销售实行“一房一价”且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。 • 成都市人民政府办公厅3月30日下发通知，公布了2011年度成都新建住房价格控制目标，要求今年成都市新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。
背景 ——楼市“新政” 2011年1-9月房地产政策一览 金融政策调控 • 2011年1月14日，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。 • 2011年2月8日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。 • 2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。 • 2011年2月18日，中国人民银行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。 • 2011年3月25日起，中国人民银行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 • 2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。 • 中国人民银行17日宣布，从4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
背景 ——一线城市视野 一线城市调控显著，市场成交量受到压制 • 从一线城市今年近8个月的成交情况来看，在2月限购政策出台后，成交量都大幅下降，在5、6月成交情况才有所回暖，且维持在较为平稳水平，但与1月份的火爆成交量仍旧差距加大。 • 从价格来看，北京和上海的均价走势较为相似，由低到高慢慢恢复，价格呈小幅上扬趋势；广州均价变化较为陡峭，3、7月达到价格低谷，4、8月又达到价格高峰。 北京 上海 深圳
背景 ——房地产投资额 成都市房地产投资额持续增长，但占全市固定资产投资额比例有所下降 • 成都是房地产投资额8月达965.21亿元，环比增长14.9%，同比增长20.2%；就2011年2-8月来看，每月房产投资额均有不同幅度增长，环比增幅最大是今年3月，增幅高达84%。 • 但房地产投资额在全市固定资产投资额中所占比例有所下降，占比由年初的38%，下降到了8月的31%，且3-8月均维持在30%左右。 2011年2月—8月成都市房地产投资额完成情况
背景 ——开工面积 双流、高新、郫县、新都房地产开发活跃，开工面积位列前四 • 2011年1-8月，成都市开工建设项目1260个，同比减少92个；开工面积5303.89万平方米，同比增长24.78％。开工项目数虽有所减少，但面积却有所增加，说明今年开工项目单个体量较去年有所增加。 • 经济环境虽不向好，市场也处于低迷状态，但开发商在热点区域的开发热情仍旧未减。 2011年1月—8月成都市房地产开工面积情况
背景 ——成都市场 成交量自三月起一蹶不振，难以回升至年初水平 • 成交量辉煌的1-2月，延续了去年的风光。但在新政出台后效果及至三月，成交量的辉煌戛然而止，成都主城区住宅的成交暴跌73.24%，自此，成交市场一直在低点徘徊。春交会后，5-8月月均成交量42.66万㎡，仅相当于2月成交备案量的43.94%。 • 价格方面，在政策调控下仅有小幅上扬，政策调控作用已经显现。 2011年1月—8月成都市主城区住宅供销情况
背景 ——成都市场 成交量偏低且稳定， 楼市价格下行趋势明显 • 房交会前12周，成都市主城区住宅市场供应量起伏较大，单周供应面积最高可大43.64万㎡； • 观测周期内，平均每周成交约9.8万㎡，成交量在平均值周围浮动大体在10%，较稳定； • 价格走势起伏较大，近四周成交均价一路下降至8296元/㎡，楼市价格下行趋势明显。 房交会前12周-成都市主城区商品住宅量价分析
背景 ——土地市场 土地成交疲软（土地流拍、底价成交） 折射开放商资金链趋紧 • 从供销量看今年1-8月同比下降了15%，成交量却同比下降了37%。成交量的大幅下滑，表明了房地产市场的严峻形势，同时也反应出开发商在严厉调控和紧缩的货币政策下，资金吃紧，不敢拿地。 2010.1-8月和2011.1-8月土地供销宗数
背景总结 宏观经济 经济环境不利好—国内外经济形势复杂多变，CPI、PPI持续高涨，通货膨胀压力巨大，银行步步紧缩的货币政策，房地产市场所处大势并不利好。 宏观政策 政策短期内无松动迹象—2011年，政策以控制高房价为目标，从政策、金融、行政等多方面抑制房价过快增长，并多次表示不会放松调控政策，凸显出政府调控房价的力度和决心。 房地产开发情况 开发商对热点区域仍有信心—通过不断增长的房地产投资额和热点区域较高的开工面积来看，开发商在双流、高新、郫县等热点区域的开发仍旧积极。
背景总结 成都市场 商品房住宅市场经过数月的调控已见成效，近几个月的主城区月均成交量始终稳定在40余万㎡，价格基本稳定在调控初始价格上下。 土地市场 土地市场疲软，开发商资金趋紧—2011年土地市场寡淡，住宅用地多以底价成交。从而反应出开发商资金链趋紧。
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房交会概况 2011年成都38届房交会会期5天，共设6大展馆，展场面积达近7万平米。 • 开发商：本届房交会共计129家开发商携231个项目集中参展，其中在售项目151个，形象展示项目80个。 • 二手房中介：8家品牌中介展示了二手房房源信息2万余条。 • 本次房交会仅5家品牌房产代理机构参展。 • 保障性住房：本届房交会推出的4个保障房项目将给予符合条件且拿到经适房和限价房准购证的家庭进行现场申购登记。
主城区参展情况 形象项目 在售项目 • Center 花牌坊 骡马市 北大街 • 本届房交会城中参展项目共计12个，其中形象展示项目6个，包括锦城世家，雄飞中心，中房•北极星花园，嘉通·云尚，人南国际广场，华置广场。 • 在售有6个，华置•都汇华庭，鼎云国际，名人国际，万通红墙国际，红星国际等。 雄飞中心 锦绣世家 中房•北极星花园 泰丰国际广场 鼎云国际 名人国际 万通红墙国际 富力华庭 嘉通·云尚 红星路 华置广场 富力天汇中心 红星国际 国际人南广场 少城 展览馆 东大街 华置·都汇华庭 高升桥 川音 华西
主城区参展情况 在售项目 形象项目 形象项目 在售项目 East 金科·天籁城 卡萨布兰卡 理 宫 • 城东本届房交会参展项目共计23个，其中在售项目15个，形象展示项目8个，包括卡萨布兰卡、招商·东城国际、金科·天籁城、理宫等。 • 从环线看，其中，1-2环无项目参展；2-3环有14个项目参展；3环外有9个项目参展。 • 从板块看，城东本届参展项目最多的板块为万年场-东部新城板块，且项目多处于开发后期。新项目位于建设路-十里店板块，且多位大开发商项目。东大街板块的攀成钢片区绿地·锦天府项目已然亮相房交会。 紫芯东座 隆鑫.九熙 二十四城 优品尚东 柏仕公馆 绿地·锦天府 首创·国际城 阳光100米娅中心 金润华府 蓝光·锦绣城 沙河壹号 魅力之城 摩玛新城 翡翠城 比华利国际城3期 翡翠琉璃 卓锦城 鑫苑名家 华都美林湾 锦尚春天
主城区参展情况 形象项目 在售项目 • North • 城北项目因基数较少，因此本届房交会参展项目共计仅11个，其中在售项目9个，形象展示项目2个。 • 从环线看，1-2环仅2个项目参展；2-3环有9个项目参展；3环外无项目参展。城北开发项目较少，参展项目主要集中于2—3环。 • 从板块看，沙河源及驷马桥板块和青龙场板块是城北项目开发相对热点的区域；区域的价值在龙湖、华润、招商等品牌开发商加入的同时已得到提升。未来城北的青龙场-天回镇一线开发潜力巨大 绿地世纪城 龙湖北城天街 华宇.阳光尚座 银锣湾 华润.银杏华庭 翠林华庭 金科一城 香澜半岛 中铁·青秀城 龙门镇 金牛万达广场
主城区参展情况 形象项目 在售项目 • South 蓝光金楠府 保利中心 富临·锦外 中粮祥云国际生活区 中粮•香榭丽都 • 本届房交会城南参展项目共计38个，其中，在售项目24个，形象展示项目14个，包括天悦府、ICON·尚郡、峰汇中心、大源国际中心等十余个全新项目。 • 从环线看，1-2环只有3个项目参展；2-3环也只有5个项目参展；3环外有30个项目参展；目前；本次房交会南三环外参展项目远超过三环内，城南主力供应集中在三环外区域。 • 从板块看，城南本届参展项目集中在目前品牌开发商热点开发的大源板块和新会展板块。 华宇蓉国府 华宇楠苑 红牌楼广场二期.凯尔顿 锦江派 摩尔国际 圣路易名邸 南城都汇 香榭国际 复地•复城国际 天悦府 复地•雍湖湾 峰汇中心 龙湖世纪 保利心语花园 ·凤凰城 建发·天府鹭洲 ICON·尚郡 泰悦湾 布鲁明顿广场 利通时代晶座 锦尚天华 美年广场 西派国际 大源国际中心 英伦联邦 天府世家 远大时代广场 蒂梵尼TOWN 远大长岛国际
主城区参展情况 形象项目 参展项目 华侨城东岸 • West 成都合院学院壹品 华侨城天鹅堡 时代天街 正成拉斐 上锦颐园 远洋朗郡 万科 国宾首府 天韵华庭 保利香槟国际 • 城西本届房交会参展项目共计30个，其中在售项目20个，形象展示项目10个， 包括建发金沙里、中铁西城、保利香槟国际、保利贝森公馆、蓝光SOFA社区、龙湖时代天街、华侨城天鹅堡等品牌开发商的项目。 • 从环线看，其中，1-2环无项目参展；2-3环有9个项目参展；3环外有21个项目参展。 • 从板块看，城西本届参展项目最多的板块为高新西区板块。目前城西的热点开发区域仍然是金沙、光华片区，其次是高新西区。 万通金牛新都会 西锦城 西岸观邸 金沙里 金色领域 润扬金沙30° 华润金悦湾 水岸汇景 君悦金沙 金沙海棠 蓝光SOFA 云 鼎 保利贝森公馆 中铁西城 优品道 城市乐章 大悦城 保利花园
主城区参展情况小结 • 从环域来看，3环外参展项目数最多，较上届增加了55%；但1~2环参展数却低于1环内参展数，达历届最少。 ON.2 ON.1 • 从方位来看，城南参展项目数依旧最多，较上届增加了30%，形象展示项目比例有所提高，占总数的54%，较上届增加了27%。 ON.2 ON.1
郊县参展情况 郊县项目不敌市场颓势，以较高性价比吸引眼球 • 市场下行影响已波及郊县，参展的远郊项目零星，近郊项目优惠力度远大于主城区。然而，本届房交会郊县项目受关注度远不及历届，却只有“高举性价比牌，狠抓刚需客户”才能在颓势中占得一席之地。
秋交“惠” 各大开发商“优惠多多”，使得优惠成为本届房交会的主旋律 • 本次房交会开发商亮出的优惠牌主要包括一次性付款优惠、按揭优惠、房交会额外优惠、特价房源、单套优惠、交诚意金抵房款总价、送物管费、送iphone等方式。 • 按揭优惠幅度在3%—6%，全款优惠幅度在4%—8% • 中小开发商优惠力度远高于品牌开发商 房交会楼盘优惠（部分）
秋交“惠” 房交会楼盘优惠（部分）
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企业关注 纵观本次房交会，大部分开发商针对旗下楼盘均采取了不同程度的优惠活动；同时，中小开发商与大开发商的优惠力度无明显差别。 营销务实 不玩虚的 大多重点开发商参展中，弱化了浮夸的营销手法，把宣传重点放在了消费者更关心的价格和优惠上，以实现销售为目的。 刚需投放 直逼客群 开发商瞄准刚需客群，在房交会上推出的产品多为中小户型。同时，价格优惠上，也多针对刚需客户。
企业关注 品牌展馆：保利地产——hold住了气势，hold住了客群 保利地产的展馆是本届房交会最大的展馆，占位400余平方米。 秋交会上，保利地产携旗下12个项目齐齐出席房交会，气势上不输于任何一家开发商。 没有华丽的展馆，没有活动造势，保利展馆依旧人声鼎沸。 年轻人、中年人、老年人；刚需客户、改善客户、投资客户。
企业关注 保利参展项目覆盖各种产品，针对各类客群 纵观保利旗下产品，从刚需型高层地铁物业，到改善型的高端豪宅，再到投资商业，甚至富人别墅项目；这还不够，连如日中天的LOFT产品也囊括在内。再细看项目，精装、清水应有尽有，主交通的，主性价比的，还有住舒适度的，覆盖各种产品，各种客群。
企业关注 品牌展馆：绿地集团——联手二手房中介 绿地展馆是本届房交会人气最旺的展馆之一，客户来往穿行不止，置业顾问忙不迭。 绿地集团携8个项目参展，更是联手富房、伊诚两家中介，战斗力强盛。 绿地集团为本次房交会上拿出了上千套特价房源回馈，让利幅度空前，让购房者心动不已。
企业关注 绿地项目优惠让人心动 网传，绿地集团7天4亿，成为本届秋交会“双冠王”——“人气王”、“销冠王”。 绿地的成功绝非偶然。与两家中介机构的强强联合，突显出单兵作战能力在房市低迷下的必要性。
企业关注 本次房交会，众多知名品牌开发商缺席 本届房交会品牌开发商缺席的原因尚不明确，仅作如下猜想：一是部分未参展品牌打造的项目高端，与本届房交会客群有错位；二是，部分开发商项目属于尾盘或新老项目交替阶段，暂时淡出静观市场变化；三是，已预见到了参展效果，不做牺牲。
地铁物业 地铁物业颇受关注 地铁上盖物业在成都仍属于稀缺物业，具有投资价值和升值潜力。 地铁1号线主要参展项目一览表 地铁2号线主要参展项目一览表 地铁4号线主要参展项目一览表
商业地产 参展项目众多，表现不突出，少有人关注 2号馆-商业地产馆汇聚了多个商业及城市综合体项目，更有众多品牌开发商携53个项目参展。然而商业地产的优惠力度并不大；纯粹的商业少有人问津，城市综合体项目较之有更多的咨询人气，且主要是住宅或公寓。
商业地产 商业市场冷淡的原因 1、商业逆市兴起，竞争白热化 在楼市严厉的调控下，商业地产已然成为开发商和投资客的避风港。一时间商改住盛行，商业投资概念更是被炒作到无以复加的地步。商业项目、城市综合体规划逆市兴起，并有一发不可收拾之势，据不完全统计，成都市现有或以公布规划的城市综合体项目已达80余个，后市竞争十分激烈。 2、单价与租金极不对等 金牛万达广场、龙湖北城天街、万通金牛新都会的商铺价格已高达5-10万元/㎡不等。但周边商铺租金不过200-800元/㎡。且以铺面单价5万元/㎡，日后租金800元/ ㎡计算，需要10.4年方可收回成本。由此可见，商业现已陷入单价与租金极不对等，投资回报周期长的局面。 3、恐将面临政策调控 在政策调控住宅产品的同时，商业项目异军突起——价值被炒高，价格不断上涨，商业的表现已经十分扎眼。商业市场恐将遭到住宅市场般的政策调控，这也是规范商业市场，维持金融市场的必要。
精装房 精装标准下降，精装+清水复合式项目显著增加 贷款难，首付高，精装房市场面临政策变化，精装产品在市场推广中面临尴尬境地。为了迎合购房者的需求，规避精装导致的高总价，开发商也对自身项目做了进一步调整，如降低精装标准报价，或改精装为清水房以降低总价。本届房交会上，出现了20余个精装和清水的复合项目（指在项目中，部分房源做清水，部分楼栋做精装）。通过对现场消费者的实地采样和综合调研得出，消费者对品牌开发商的精装项目更加青睐。 华润·二十四城 清水房：均价11500元/㎡ 精装房：均价13000元/㎡ 华润·凤凰城 清水房：均价8500元/㎡ 精装房：均价10000元/㎡ 蓝光·金楠府 清水房：均价7500元/㎡ 最低7200元/㎡ 精装房：均价8500元/㎡ 最低8400元/㎡ 龙湖·北城天街 清水房：均价7500元/㎡ 精装房：9000-10000元/㎡ 优 惠：一次性优惠6% 按揭优惠3%
营销活动 开发商备展热情降低,营销活动固化，缺乏创新。
二手房 本届房交会共有“伊诚 、中原、21世纪不动产、富房、蓝光易居、满堂红、美联、鼎上”等8家知名二手房中介参展，提供2万多条优质房源信息。 “抱团取暖” 二手房中介，参与到一手房项目销售中，既是帮助一手房拓宽市场，促进销量；也是自救的需要。 租售并举 首次开辟二手房租赁区，公租房、农村房屋和100条特色租赁房源同步发布。“租售并举”是本届房交会二手房展区的一大亮点。
消费者 买涨慎买跌，观望心理足 本届房交会逛展人气明显低于历届，消费者观望情绪非常浓厚。 本届房交会优惠较多，但购房者询问到的价格，远没有到达自己心里的预期底线。 调控陷入僵持期，房企稍有扛不住的信号，消费者对价格直降抱有期待。
消费者 更关注品牌开发商—品质的信任 本届房交会逛展人气明显低于历届，消费者观望情绪非常浓厚。 近期，网络疯传“温跑跑”，购房人群不免对开发商的资金链颇多担忧。 从逛展人群分布来看，本次房交会上，消费者对知名开发商颇为关注。一方面，知名品牌开发商与一般中小开发商的优惠力度差距不大，在优惠相差不大的情况下，消费者更倾情于品牌开发商；另一方面，消费者对品牌开发商的资金链的信任，也是重要原因。
媒体 宣传方式不断创新，紧锁眼球 本届房交会共有“成都搜楼网、新浪乐居、腾讯房产、搜房网、居周刊、搜狐爱房网、成都透明房产网、成都团房”等 8 家 知名媒体参展，其中，以成都商报系媒体联合打造的西部规模最大的房产电子商务平台、首次在房交会上亮相的“成都团房”，以其独特的形象代言人“杜甫”和为购房者派发红包的举动，成为场馆中的一大精彩亮点。
成交情况 品牌项目领跑成交，优惠幅度让人心动 成交前十名的项目中，品牌开发商项目就占到了90%，由此可见，消费者对于品牌开发商的倾向。值得注意的是，目前品牌开发商与中小开发商的价格战才刚刚开始，并未拉开差距，当市场经过新的一轮价格厮杀后，房地产将得到价值回归，“价值”会成为消费者选择的重要指标。
成交情况 数 据 一 谁最真实？ 数 据 二 已经不重要！ 数 据 三 数据背后，各方冷暖自知 Ps：房管局官方网站截止目前，并未公布相关成交数据。
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后期市场预判 政策不动摇 本轮市场调控关系民生，政治使命远大于市场属性，是依赖于行政干预的市场调控。在确保调控取得效果之前，调控是绝对不会放松的。同时，借政策调控之机，市场将进行全面调整，未来的房地产市场将趋于理性和稳定。 住宅刚需绝对主力 市场后期，刚需客户将成为市场主力军，同时也成为了各大小开发商，各区域竞相争夺的“香饽饽”，价格战打响无疑，在后期房地产广告宣传中，华丽的文字、纷繁的色彩已黯然失色，突出价格优势，高举性价比才是王道。 商业地产难逃调控 商业投资概念被疯炒，商铺价格逐日攀升，商业地产的疯狂与住宅的调控基调格格不入。后期，商业的“出色”表现恐遭打压。如此以来，今年新拿地的商业项目、已报规报建或已开工建设的大量商业地产项目将十分艰难痛苦。
后期市场预判 房地产将回归到价值层面 由于目前，价格战才刚刚拉开序幕，品牌开发商与中小开发商之间的价格优惠还未拉开差距，消费者自然更加青睐“品牌”，但当进行了一轮价格竞争后，“品牌”的光环将被“无视”，消费者将更加关注“性价比”，房地产将会回归到价值层面。同时，房地产企业将面临新一轮洗牌。 “能量”、“振动”、“平衡” 在这个楼市振荡的过程中，波谷持续的周期，以及振幅多大才是楼市变化的关键，从“能量”、“振动”、“平衡”分别所代表的政府、开发商、老百姓以及房地产市场来看，本轮的波谷，应该会持续到2012年9月、10月，即，2012秋交会会成为临界点。
