出租公寓改建與否之風險管理 （提案報告）

1. 出租公寓改建與否之風險管理（提案報告） 組員：陳明慶、黃文星 日期：2009/11/25

2. 目錄 一、前言 二、規劃步驟 三、參考文獻 四、結論

3. 前言 過往投資者在出租屋的改建方案，常常就以 利潤做為決策之指標。但其實在這過程中有 著許多風險因子，如果可以以風險因子做為 決策依據，有效實施風險管理，則可以降低 風險對方案之影響。 找出各項風險因子及提供各項方案之利潤比 較，能使投資客選擇出最佳改建方案。 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

4. 前言 • 前提 • 扮演投資者的角色 • 針對公寓改建之風險分析 • 目的 • 找出改建方案中各項目風險因子 • 評量出各風險因子之機率 • 透過風險分析來給予投資者建議及風險控管 • 決定適當的方案以達到最大的投資報酬率 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

5. 前言 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

6. 前言 (專案管理WBS圖) 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

7. 規劃流程 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

8. 流程說明 風險規劃：確立案例背景，設立出研究範圍 。 風險確認：確定案例中影響各項目之風險因子 風險分析：風險分析方法比較，確立風險分析 之方法。 風險決策：利用選用之風險分析方法進行分 析，提供決策。 風險處置與建議：對於各影響因子進行控管跟 提出改善方案。 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

9. 風險規劃WBS圖 (風險規劃WBS圖) 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

10. Bar chart 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

11. 風險規劃方法 • 組織風險政略 • Wbs • Bar chart • 風險管理流程 • 文獻回顧 • 風險管理計畫 • 風險規劃會議 • 歷史案例比較 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

12. 文獻回顧 • 風險管理之概念 • 為了有效的管理可能發生的事件及其不利的影響所執行的步驟及系統 • 風險管理之體制 • PMBOK、IPMA、澳洲紐西蘭(AS/NZS4360)、加拿大(CAN/CSA-Q850)、英國(BS6079)、日本(JISQ2001)...等數種風險管理標準 。 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

13. 文獻回顧 • 風險評估方法 • 調查和專家評分法 • 層次分析法 • 模糊數學法 • 統計與機率法 • 敏感度分析 • 蒙地卡羅模擬 • CIM模型 • 影響圖 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

14. 文獻回顧 • 營建風險來源分類 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

15. 文獻回顧 • 房屋改建之相關法令 • 近幾年有愈來愈多的公寓改建成套房出租的案例，為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形，96年2月26日內 政部發布了新的解釋。依據建築法第七十七條之二第一項、第二項規定，指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除建築物地面層至最上層屬同一所有權人外，其任一戶有下列情形之一者，應申請建築物室內裝修審查許可：一、增設廁所或浴室；二、增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更。 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

16. 參考文獻 • 永慶房屋 http://housefun.yungching.com.tw/cc2/cc_default.asp • 全國法規資料庫網頁 http://law.moj.gov.tw/ • 公共工程招標作業風險管理之研究，吳宗恩，中國科技大學，2007。 • 鐵路立體化工程施工災害及風險管理之研究，蕭建和，中華大學，2005。 • 主辦機關因承包商延誤履約之對策及探討，中央大學，中央大學，2009。 前言 規劃步驟 參考文獻 結論

17. 參考文獻 • IPMA專案規劃(課程ppt) • 風險決策案例分析(課程ppt)

18. 結論 • 近年來，許多投資者看準學校周邊公寓、套房出租的商機，出租率高而且投資報酬率也高 。但其中的風險也是很大的，例如競爭者變多，少子化使學生人數下降，導致市場可能已經供過於求，所以本研究繼續將探討，投資者在公寓的改建上是否合乎投資報酬率。 前言 規劃步驟 參考文獻 結論