부동산자산관리개론

1. 한국부동산자산관리협회/매일경제신문 부동산자산관리개론 광운대학교 부동산학과 주임교수 박태원 교수

2. 1. 부동산 투자의 개념 • 1) 투자와 부동산 투자 • 투자의 개념 : 불확실한 미래의 수익을 기대하고 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위 • 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위 • 부동산투자 : 확실한 현재의 소비를 희생하여, 생산활동을 통해 미래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 부동산에 자본을 투입하는 행위 • 투자의 대가  현재 소비 희생의 대가  투자 수익 • 실물투자의 일종으로서 부동산투자 • 자본주의 경제체제하에서의 투자의 일반적 내용을 바탕으로 함.

3. 1. 부동산 투자의 개념 • 2) 부동산투자의 의의 • 부동산 투자로 얻어지는 수익은 부동산을 상대로 하여 이루어지는 현재의 소비를 희생한 대가로서 시간에 대한 비용이며 또한 불확실성의 대가에 대한 위험의 비용이 포함됨

4. 1. 부동산 투자의 개념 • 3) 투자종류로서 부동산투자 • 대표적인 투자대상과의 비교 • 예금 : 안전성과 환금성 • 투자자산중 은행예금은 안전성과 환금성에 강함. 수익성에서는 부동산이나 주식에 떨어짐. • 주식 : 환금성과 수익성 • 주식은 주가 상승과 기업이익에 따른 배당이익이 있으며 매매가 용이하므로 환금성과 수익성이 높음. 주가의 등락에 따른 위험으로 안전성에는 취약 • 부동산 : 안정성과 수익성 • 부동산은 부동성, 부증성, 영속성 등의 자연적 특성으로 인해 안전성과 수익성에 유리함. 그러나, 부동산 처분에 있어서는 많은 시간과 비용을 요하므로 환금성에 불리

5. 1. 부동산 투자의 개념 • 3) 투자종류로서 부동산투자 • 실물투자(실물자산, real investment) • - 부동산 - 상품(금,은,석유, 곡물 등) - 기호수집품(그림 등) • 재무투자(금융자산, financial investment) • - 예금, 국공채, 회사채, 주식, 외화 • 투자의 3분법 • 투자의 안정성, 수익성, 환금성, 위험부담 등을 감안하여 한가지 자산에 집중투자 하지 않고 분산 투자하는 것 중 예금, 주식, 부동산에 적당한 형태로 분산투자 하는 것을 뜻함  투자의 포트폴리오

6. 1. 부동산 투자의 개념 • ※ 소득이득(income gains)과 자본이득(capital gains) • 소득이득(income gains) • 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득 • 금융자산  이자수입(예금), 배당이익(주식) • 부동산  임대료, 지대 • 부동산을 자신이 이용할 시  귀속지대, 귀속임료 • 자본이득(capital gains) • 당해 기간 말(처분시) 발생하는 소득 • 자산가치의 상승에 따른 이득, 자산을 매각하였을 때 실현 • 가치상승이 있더라도 매각을 하지 않을 때  미실현 자산소득

7. 2. 부동산 투자의 특성 • 투자대상 선택에 영향을 미치는 요인 • 투자자의 소득수준 • 소득수준이 낮은 국가에서는 주택소유가 우선시 되나 주거문제가 해결되면 주식투자가 선호되는 경향 • 투자대상의 가격수준 • 투자자의 자기자본 투자대상 선택에 영향을 미침 • 즉, 투자자의 가처분 소득 정도 에 따라 투자 대상과 방법에 차이가 남.

8. 2. 부동산 투자의 특성 • 2) 부동산 투자의 일반적 특성 • 일반적으로 인플레이션에 강함 또한 상대적으로 디플레이션에 약함 • 토지는 강한 개별성을 지니며, 물리적인 양을 인위적으로 증가시킬 수 없음 • 토지는 소모‧마멸되지 않음 • 토지는 개별성에 따라 이용도가 다양함 • 토지는 물리적인 기능보다는 인위적인 주변환경에 의하여 효용성이 달라짐 • 다양한 요인으로 위험요소가 많음 • 투자와 관련하여 투기가 논점의 대상이 되기도 함

9. 2. 부동산 투자의 특성 • 3) 부동산 투자의 장단점 • 장점 • 지렛대 효과 : 차입금을 이용하여 부동산 수익 향상 가능 • 절세효과 : 세액공제가능, 이익에 비해 세율이 비교적 낮음 • 인플레이션 보호 • 소유욕 충족 • 소득이익과 자본이익 동시에 추구가능 • 단점 • 낮은 환금성 • 부동산자체의 위험, 금융위험 • 투자자의 노력 • 높은 거래비용 • 토지이용 규제 등의 복잡성

10. 3. 부동산 투자와투기 • 1) 부동산투기 란? • 단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 부동산을 보유하는 것. 즉, 부동산을 이용할 의사 없이 필요이상으로 부동산을 보유, 관리하는 행위 • 2) 부동산투기의 발생요인 • 지역개발의 확대(신도시개발, 재개발, 전철역 신설, 등) • 도시의 성장 • 대규모 개발에 따른 개발이익 편승 • 주택, 토지가격 상승 • 부동산시장의 불완전 경쟁 • 인플레이션하의 환물투기 심리 • 토지에 대한 전통적 소유의식 • 저금리, 저배당

11. 3. 부동산 투자와투기 • 3) 부동산투기의 폐해 • 불로소득을 얻은 자와 얻지 못한 자 사이의 소득격차 심화  계층간 위화감 조성 • 지가의 급등  기업투자 저하  생산활동 위축 • 투기풍조 만연  근로의욕 상실 • 공공 측면 : 지가 상승  공공용지 확보, 도시기반시설 설치 부담  국민복지기반 한계 • 국토의 효율적, 합리적 이용 저해 한겨레신문, 2009.5.21

12. 3. 부동산 투자와투기 • 4) 부동산투기의 순기능 • 투기의 확대  민간건설업체의 주택 공급 자극 • 도시의 민간개발, 재개발, 재건축 가능  개발이익의 실현 • 문제는 투기 속도와 상승 정도, 한국의 부동산시장에서 투기는 필수적 요소 한겨레신문, 2008.10.30

13. 부동산투자개요 요점 정리 • 부동산투자의 의의 • 부동산을 대상으로 한 현재 소비 희생의 대가, 위험 비용 포함 • 부동산투자의 특징 • 환금성, 안전성, 수익성 • 실물투자의 일종 • 자본이익(Capital gain) & 소득이익(Income Gain) • 부동산투자의 장단점 • 자본이득와 소득이익의 동시에 추구 • 낮은 환금성 • 높은 거래비용 • 투자 기준과 요소의 비체계성

14. 부동산 투자의 위험과 수익 • 부동산투자  미래 예측에 따른 선택

15. 부동산 투자의 위험과 수익 • 미래투자의 변동  위험과 수익 • 위험(risk) 란 부동산투자에서 예상된 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성 • 위험의 종류

16. 부동산 투자의 위험과 수익 • 체계적 위험과 비체계적 위험 • 체계적 위험 • - 투자에서 피할 수 없는 위험 • - 시장의 힘에 의하여 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 미치는 위험 • 비체계적 위험 • - 피할 수 있는 위험, 개별적인 부동산의 특성 에서 야기되는 위험 • - 분산투자를 통하여 회피가 가능한 위험 • - 위험할증률 추가

17. 부동산 투자의 위험과 수익 • 수익률의 종류 • 기대수익률 > 요구수익률  투자 증가 • 기대수익률 = 요구수익률  균형 투자 • 기대수익률 < 요구수익률  투자 감소

18. 부동산 투자의 위험과 수익 • 무위험율 • 위험이 없는 안전한 투자안의 수익률 의미, 시간의 대가를 의미함. • 국․공채 수익률, 예금이자율 • 일반경제상황(신용의 제한,화폐의 수요와 공급,저축율,투자율)과 관련있으며 부동산투자의 위험에서 결정되는 것이 아님. • 위험할증율은 개별투자안의 위험의 대가, 위험할수록 위험할증률은 상승함. • 인플레율 (Fisher 효과) : 예상되는 인플레율을 요구수익률에 고려함.

19. 부동산 투자의 위험과 수익 • 투자가치와 시장가치 • 투자가치 투자자가 고려하는 가치,주관적 가치, 투자가치는 예상수익률을 요구수익률로 할인한 값 • 즉, 투자가치 = 예상수익률/요구수익률 • 시장가치 시장에서 형성되는 가치, 객관적 가치 • 투자여부 결정 • - 투자가치≥시장가치 : 투자채택 • - 투자가치<시장가치 : 투자기각

20. 부동산 투자의 위험과 수익 • 위험, 수익, 기대수익률 수익률 기대 수익률 위험 프리미엄 무위험율 위험 위험

21. 위험에 따른 투자의 유형

22. 투자위험의 처리방법 • 1. 위험한 투자를 제외 • 안전한 곳에만 투자, 예금과 채권 • 위험회피형 투자 • 2. 보수적 예측 • 투자수익을 가능한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정 • 3. 위험조정할인율 사용 • 장래소득을 현재가치로 할인, 위험한 투자일 수록 높은 할인율 적용 • 4. 민감도 분석 • 투자수익에 민감하게 영향을 미치는 요소가 무엇인지를 파악

23. 부동산투자 개요 요약 • 부동산투자  불확실한 미래예측에 따른 선택, 위험과 수익 • 위험의 종류 • 사업상 위험(부동산자체로 부터 파생), 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험(피셔 효과) • 체계적 위험, 비체계적 위험 • 기대수익율, 요구수익률, 실현수익률 • 투자가치와 시장가치 • 위험회피형, 위험추구형, 위험중립형 투자

24. 직접투자와 간접투자

25. 부동산 직접 투자와 간접투자 개요 • 직접투자(Direct Investment)의 개념 • 부동산에 직접 관계하여 이루어 지는 투자 • 투자자들의 직접적인 매매, 임대, 개발 등

26. 부동산 직접 투자와 간접투자 개요 • 간접투자(Indirect Investment)의 개념 • 중간에 매개를 통하여 투자하는 방법, 즉 부동산의 임대료나 가격과 직간접적으로 연계 • 부동산 경기의 변동에 따라 가격이 변동하는 금융상품을 구입 • 직접 부동산을 구입한 것과 같은 효과를 내는 투자

27. 부동산 직접 투자와 간접투자 개요 • 직접투자의 특성 • 운용주체 : 투자자 본인이 직접 운용  전문투자자 ? • 정보의 획득 : 투자에 관련된 각종 정보나 자료를 직접 수집 • 자산의 규모 : 간접투자방식과는 상대적으로 소규모임 • 직접투자의 장점 • 전문투자자일 경우 효율적운용이 가능함으로 적합한 형태임 • 투자에 관련된 모든 권한을 투자자 본인이 보유할 수 있음 • 수익발생시 모두가 투자자 본인 소유가 됨으로써 고수익 가능 • 직접투자의 단점 • 간접투자와는 상대적으로 자금의 규모가 작아 투자규모가 소규모임 • 정보량과 시간의 제약을 받음(시간과 비용의 소모가 간접투자와는 상대적으로 큼) • 리스크 발생시 위험도가 간접투자와 상대적으로 높음

28. 부동산 직접 투자와 간접투자 개요 • 간접투자의 특성 • 운용주체 : 투자 전문기관 및 투자 전문가 • 정보의 획득 : 투자전문 기관 및 투자전문가가 전문지식 및 정보 수집 가능 • 위험의 분산 : 분산투자로 투자시 발생하는 리스크를 최소화 가능 • 간접투자의 장점 • 개인투자자일 경우 안정된 운용과 수익으로 적합한 형태임 • 개인투자자들로부터 대규모의 자금을 생성하여 대규모 투자사업 가능 • 분산투자로 투자시 발생하는 위험도가 낮음 • 간접투자의 단점 • 수익의 분배로 인하여 상대적으로 수익률이 낮음 • 규모가 상대적으로 대규모임으로 투자기간이 장기간임

29. 부동산 직접 투자와 간접투자 개요 직접투자와 간접투자 방식의 비교

30. 부동산투자의 경제성분석

31. 1. 부동산 투자분석 개요 • 부동산투자 분석  부동산 현상을 분석하는 것에서 출발 • 가장 기본적인 것  현금수지(cash flow)의 미래가치(FV, future value)와 현재가치(PV, present value) 계산 • 부동산투자자나 개발업자들은 의사결정을 함에있어, 투자자로 얻어지는 편익과 투자에 소요되는 비용을 계산함. 편익(benefit)에는 화페적 편익과 비화폐적 편익이 모두 포함. 가장 일반적인 것은 투자로부터 얻어지는 현금수입임. • 화폐의 시간가치(time value)에 관한 지식은 비용과 편익을 분석하는 데 필수적 도구임.

32. 1. 부동산 투자분석 개요 • 미래가치(FV)의 계산  이자율이 주어져 있을 때, 현재의 금액이 일정기간 후 얼마가 될 것인가를 계산하는 것 • 현재가치(PV) 계산  미래의 금액이 현재로서는 얼마만한 가치가 있는 것인가를 계산하는 것 • 현재의 1,000만원 vs 내년의 1,000만원 • 현재가치  미래가치로 환산 :이자율 • 미래가치  현재가치로 환산 : 할인율

33. 2. 미래가치(PV) Q. 현재 지가 5억원 상당 지가가 매년 10% 씩 상승한다면, 3년 후의 지가는 얼마가 될 것인가 ? • FV 10%, 3년= 500,00,000*(1+10%)3 = 665,500,000 r : 이자율 n : 기간

34. 3. 현재가치(FV) Q. 3년 후의 5억원은 현재 얼마 만큼의 가치가 있을 ? (이자율 : 10%) • PV 10%, 3년= 500,000,000/(1+10%)3 = 375,657,400 r : 이자율 n : 기간

35. 4. 순현가(NPV) • 부동산투자 결정에 있어 가장 중요한 개념 중의 하나, 순현재가치, 순현가(NPV, Net Present Value) • Q. 다음과 같은 현금유입이 예상되는 투자안에 3,000만원 투자할 경우에 순현가를 이용하여 투자여부를 결정 (요구수익율 12%)

36. 4. 순현가(NPV) • 순현가 = 예상 현금유입(FV)의 현재가치(PV) - 예상 현금유출의 현재가치(PV) • 순현가 = 31,994,660 – 30,000,000 = 1,994,660 • 순현가 (+)  투자, 순현가 (-)  투자기각

37. 4. 내부수익률(IRR) • 매년 현금수지를 알면, 부동산투자에 대한 수익률 계산 가능 • 이때의 수익률은 요구수익률과 같이 외부에서 주어지는 것이 아닌 투자사업 자체에 내재되어 있는 것이라 하여 내부수익률(IRR : Internal Rate of Return)이라고 함. • 내부수익률(IRR)  현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록 하는 할인율 • 투자사업의 순현가를 “0”으로 만드는 할인율

38. 4. 내부수익률(IRR)

39. 4. 내부수익률(IRR) IRR = 14.45% • 내부수익율(14.45%) ≥요구수익률(12%) 투자 • 내부수익률 < 요구수익률  투자기각

40. 5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법 • 가능조소득(PGI : Potential Gross Income) : 임대가 100% 이루어졌을때의 총 소득 • 유효조소득(EGI : Effective Gross Income) : 가능조(총) 소득에서 공실율과 불량부채를 감하고 기타 소득을 더한 소득 • 순영업소득(NOI : Net Operating Income) : 유효조소득에서 영업경비를 제한 소득 • 세전현금수지(BTCF : Before Tax Cash Flow) : 순영업소득에서 부채서비스액(타인자본을 차입함에 따라 발생하는 총비용)을 제한 소득 • 세후현금수지(ATCF : After Tax Cash Flow) : 세전현금수지에서 세금을 제한 최종 소득

41. 5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법

42. 5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법 • 지분복귀액(Equity Reversion) : 부동산 처분으로 인한 차익 중 지분투자자의 몫

43. 5. 영업수지의 계산 : 할인현금수지분석법 t 년도에 예상되는 세후현금수지 현가 n 년도 처분시 예상되는 세후지분복귀액 현가 요구수익률 지분투자액

44. 타당성 분석

45. 타당성 분석의 개념과 특징

46. 1. 타당성 분석의 개념 • 적용 분야에 따라 상이 • 해당 투자 대안이나 사업, 프로젝트가 기술적으로 가능한 지 여부 • 제도적 측면에서의 합리성 여부 • 재무적 수익성 여부 • 경제적으로 효율적인 사업인가를 분석하고 평가하는 것

47. 2. 타당성 분석의 특징 • 해당 투자, 프로젝트수행이전에 사전적으로 이루어짐. • 사업시행 이전에 타당성 분석이 실시되어야 하는 이유  한정된 자원의 효율적 이용 • 타당성 분석이란 투자, 프로젝트실행가능성에 대한 평가를 공식적으로 결정하는 것임. • 타당성 분석이전에 가장 먼저 이루어져야 할 것  타당성의 해석

48. 3. Miles, Berns and Weiss, 타당성의 개념 • ① 타당성은 확실성을 제공하지 않는다. • 타당성이 있다는 것 자체가 해당 투자의 확실한 성공을 보장하지는 않음. • 왜냐하면 해당 PJ가 성공적이라는 것은 평가자의 관점에 따라 다르기 때문임. • ② 타당성은 분석이전에 설정된 PJ의 명확한 목적 충족여부에 따라 결정됨. • PJ는 완료 후 직,간접적으로 사회의 다양한 주체를 에게 영향 • 따라서 타당성 분석에는 투자자, 개발자 뿐만 아니라 다양한 주체들의 목적과도 합치되는지에 대한 고려가 필요함.

49. 3. Miles, Berns and Weiss, 타당성의 개념 • ③ 타당성 분석은 선택된 수단의 적합성을 실험하는 것임. • 이를 위해서는 선택된 수단이 구체적이어야 함. • 즉, 타당성 분석을 위해서는 해당 투자, PJ에 대한 구체적인 계획이 수립되어야 함을 의미함. • ④ 타당성 분석이란 일정 제약하에서 투자, PJ의 적합성을 실험하는 것임. • 여기서 제약이란 PJ가 직면한 모든 제약을 의미 • PJ가 타당성 있기 위해서는 기본적으로 주어진 시간 내에 한정된 자본과 노동을 투입하여 달성될 수 있어야 함. • 특히, 타당성 분석시 시간의 범위는 구체적으로 고려되어야 함. • 왜냐하면 시간은 중요한 자원인 동시에 주요 제약이기 때문임.

50. 4. 타당성 분석의 유형 • 일반 기업, 개인의 입장과 공공의 입장에서 보는 가에 따라 분석의 범위와 내용이 달라짐. • 기업의 입장  기업의 재무적 측면 강조, 분석의 내용도 공공 보다 단순 • 공공의 입장  고려해야 될 요소가 다양해짐. 분석의 범위도 광범위하고 다양해짐. 왜냐하면, PJ가 사회구성원들에게 미치는 영향이 넓고 복잡하기 때문임. • 기업의 재무적 측면에서 보는 타당성 분석  사업성 분석 • 공공의 입장에서 보는 경제적 타당성 분석  경제성 분석