Habitação

1. Habitação • Crédito Imobiliário • PMCMV – FGTS • Data base – 04/2019

2. Introdução • Objetivo do Workshop: • Atendendo a demanda de algumas Entidades, este encontro irá apresentar o PMCMV com recursos do FGTS: Características, Regras e Operacionalização • Não serão tratados: • Assuntos da alçada da Matriz e MDR tais como Orçamento; • Assuntos específicos – projetos em análise (FAR e FDS)

3. Objetivos PMCMV - FGTS • Produção de unidades novas • Aquisição e construção • Reabilitação urbana • Participação • Pessoas Jurídicas do ramo da Construção Civil

4. Apoio à Produção Linha de crédito utilizada para construção de empreendimentos e comercialização de unidades novas, disponível em duas modalidades: • Apoio sem Financiamento à PJ • Para construtora que não necessite de crédito PJ para compor o total de recursos necessários para produção do empreendimento. • Os recursos dos financiamentos com as PF serão liberados à construtora conforme cronograma de execução de obra. • Apoio com Financiamento à PJ • Para empresa que necessite de crédito PJ para produção do empreendimento. • A CAIXA também pode financiar as PF e esses recursos abatem o saldo devedor PJ conforme cronograma de execução de obras.

5. Apoio à Produção Principais exigências • A construtora, incorporadora ou SPE deve ser depositante na CAIXA, não possuir restrição cadastral, comprovar regularidade jurídica e possuir capacidade de pagamento; • O terreno pode ser de propriedade do Tomador PJ do financiamento, da Construtora ou de terceiros. No PMCMV, o terreno pode ser doado pelo poder público local.

6. Características PMCMV- FGTS Contrato de Financiamento PJ • Taxas de juros: 8,0% a.a. • 36 meses obra + 24 meses amortização • 100% do custo de obra, limitado ao VGV • 30% de comercialização • Hipoteca das unidades (mínimo 130%) • 90 dias de cláusula suspensiva Contrato de Financiamento PF • Taxas de juros: conforme tabela vigente • 360 meses de amortização + prazo de obra • 80% do valor da unidade (SAC) • Alienação fiduciária • Uso do FGTS no ato

7. Enquadramento PMCMV - FGTS • Valores de Enquadramento RMSP

8. Análises necessárias • Análise de Engenharia (viabilidade técnica) • Pré-análise; • Análise definitiva; • Análise de Risco de Crédito • Avaliação do Tomador; • Avaliação de viabilidade do empreendimento (impacto); • Avaliação PF; • Análise Jurídica • Das partes (Construtora, Incorporadora, Sócios) e do empreendimento (proprietário do terreno);

9. Tarifas de Análise – PMCMV FGTS

10. Análise de Engenharia • Pré-análise • Verificação preliminar da adequação da proposta • Vistoria do terreno • Análise do projeto • Avaliação do terreno e das unidades • Análise definitiva • Verificação da viabilidade técnica e econômico-financeira do empreendimento • Verificação do atendimento à legislação ambiental, legislações municipais, diretrizes de concessionárias, etc.

11. Análise de Engenharia • Documentação mínima para Pré-análise • FRE; • Matrícula; • Levantamento planialtimétrico; • Projeto de implantação e arquitetônico (padrão prefeitura mesmo sem aprovação); • Memorial descritivo; • Quadros I e II da NBR 12.721.

12. Análise de Engenharia • Análise definitiva • Verificação da viabilidade técnica e econômico-financeira do empreendimento; • Verificação do atendimento à legislação ambiental, legislações municipais, diretrizes de concessionárias, etc. • É obrigatório o atendimento às normas vigentes – atentar em especial para a Norma de Desempenho (NBR 15.575).

13. Análise de Engenharia • Requisitos técnicos PMCMV Para empreendimentos enquadrados no PMCMV faixas II e III, não há qualquer restrição com relação a área mínima da unidade, nº de dormitórios, nº de vagas, porém deverá ser respeitada a legislação municipal. • Máximo de 500 unidades por módulo; • Certificado PBQP-H; • Acessibilidade às áreas comuns; • 3% das unidades adaptáveis; • Código de Práticas CAIXA; • Política Socioambiental do FGTS; • Pé direito mínimo de 2,50m, admitindo-se 2,30m em vestíbulos, halls, corredores, instalações sanitárias e despensas; • Previsão de telhado – Não é permitido apenas impermeabilização; • Projetos devem apresentar solução de infraestrutura interna e externa.

14. Análise de Engenharia • Requisitos específicos PMCMV Faixa 1,5 • Limite máximo de unidades habitacionais desligadas na Faixa 1,5 por empreendimento é de 50% do total de unidades ou 150 unidades habitacionais. • Unidades com sala, cozinha, banheiro, área de serviço e no mínimo 2 dormitórios (1 para casal e 1 para duas pessoas).

15. Análise de Engenharia • Pontos de atenção Produto não prevê: • Financiamento de Projeto (liberação antecipada) • Financiamento de Trabalho Técnico Social • Aportes de recursos Custo • Base: SINAPI • Orçamento sintético • Modelo de orçamento com intervalos de referências Acessibilidade • Áreas comuns – projeto de rota acessível e sinalização, conforme NBR 9050 • UH adaptáveis – mínimo de 3%, respeitada a legislação municipal, caso seja mais restritiva

16. Análise de Engenharia • Pontos de atenção Condições do entorno • Verificação de possível fonte de contaminação no entorno – parâmetros CETESB • Levantamento Básico Ambiental para análise conclusiva dos riscos de contaminação, se for o caso • Possíveis fontes de contaminação: indústrias, postos de combustível, oficinas mecânicas, lava rápido, locais de despejo irregular de entulho, etc. Localização em áreas com restrição de uso • Verificação da existência de APP, APA ou APM • Intervenção em áreas com restrição de uso  manifestação da CETESB Existência de vegetação no terreno • Caso o terreno possua vegetação que necessite ser suprimida, deverá ser apresentada manifestação do órgão ambiental competente

17. Análise de Engenharia • Pontos de atenção Legislação SP HIS X Enquadramento MCMV • Legislação municipal HIS1: renda até 3 SM HIS2: renda até 6 SM HMP: renda até 10 SM • Enquadramento PF PMCMV Faixa 1,5: renda até R$ 2.600,00 Faixa 2: renda até R$ 4.000,00 Faixa 3: renda até R$ 7.000,00

18. Análise de Engenharia FLUXO | ANÁLISE DE ENGENHARIA E CONTRATAÇÃO DE OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO DE IMÓVEIS PRÉ-ANÁLISE ANÁLISE DEFINITIVA CONTRATAÇÃO PENDÊNCIAS PARA CONTRATAÇÃO Apresenta documentação de engenharia para PRÉ-ANÁLISE Apresenta documentação de engenharia para ANÁLISE DEFINITIVA Apresenta documentação em atendimento às pendências para CONTRATAÇÃO CONTRATAÇÃO CLIENTE Documentação suficiente? Não Documentação suficiente? Não Documentação consistente? Não COMITÊ Sim Sim Sim CAIXA ESPELHO Divulga resultado de AVALIAÇÃO e PENDÊNCIAS para continuidade da análise Verifica a VIABILIDADE TÉCNICA do empreendimento e informa PENDÊNCIAS para contratação Informa que, sob os aspectos de engenharia, o empreendimento está APTO À CONTRATAÇÃO PARECER DE ENGENHARIA PARECER JURÍDICO ANÁLISE DE RISCO DE CRÉDITO PARECER DE RISCO

19. Análise de Risco • Análise de Risco Tomador O checklist com os documentos necessários para análise de risco será fornecido pela agência de vinculação. • Clientes PJ Privadas com faturamento fiscal anual até R$ 15MM: • Análise realizada pela agência de relacionamento • Clientes PJ Privadas com faturamento fiscal anual superior a R$ 15MM: • Análise realizada pela CERIS (Centralizadora de Risco)

20. Análise de Risco • Análise de Risco Tomador – Resultados Obtidos • Rating • Conceito ou nível de classificação do risco de crédito de um Tomador ou de uma operação que reflete a probabilidade de não cumprimento das obrigações do crédito; • A empresa deverá apresentar rating mínimo: • “D” para FGTS/PMCMV – operações sem financiamento PJ; • “C” para FGTS/PMCMV – operações com financiamento PJ. • LGCE – Limite Global Custos dos Empreendimentos • Montante máximo para cobertura do custo total e custos não incidentes para contratação de empreendimentos imobiliários na CAIXA. • CPM – Capacidade de Pagamento Mensal • Utilizada nas contratações com financiamento PJ. Operações de longo prazo: impactam o valor da prestação calculada com base no valor aprovado. Ao valor do impacto são adicionados, quando houver, outros encargos exigidos mensalmente pela operação.

21. Análise de Risco • Análise de Risco da Operação Após a conclusão da Análise de Risco do Tomador, o processo é analisado pela CERIS que deverá divulgar o resultado da análise de risco da operação que será considerada aprovada apenas se os recursos estruturados compuserem o custo que permanecerá sob gestão da CAIXA até o encerramento da obra.

22. Análise de Risco FLUXO | ANÁLISE DE RISCO DE CRÉDITO E CONTRATAÇÃO DE OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO DE IMÓVEIS CONTRATAÇÃO ANÁLISE DE RISCO Apresenta documentação para ANÁLISE DE RISCO SPE e dos sócios Construtora e dos sócios Do Tomador e dos sócios CONTRATAÇÃO CLIENTE COMITÊ COMITÊ Não Documentação suficiente? CAIXA ESPELHO ANÁLISE DE ENGENHARIA PARECER DE ENGENHARIA Sim PARECER JURÍDICO RISCO EMPREENDIMENTO ANÁLISE DE RISCO DE CRÉDITO PARECER DE RISCO PARECER DE RISCO RISCO TOMADOR

23. Análise Jurídica • Análise Jurídica • Paralelamente à efetivação da análise de engenharia, é solicitada a documentação necessária para a análise da situação jurídica da Construtora/Proponente e do Empreendimento. • O prazo de validade do parecer da Construtora/Proponente é de 180 dias, observando-se, contudo, a regularidade das pesquisas cadastrais e a validade das certidões tributárias, como a Certidão Conjunta da Receita Federal, a Certidão do INSS e a CRF. • O parecer do empreendimento não tem prazo de validade, mas todas as certidões deverão estar válidas quando se efetivar a contratação. Novos apontamentos na atualização das certidões deverão retornar para análise jurídica.

24. Análise Jurídica FLUXO | ANÁLISE JURÍDICA E CONTRATAÇÃO DE OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO DE IMÓVEIS CONTRATAÇÃO ANÁLISE JURÍDICA Apresenta documentação jurídica para ANÁLISE Transferência de imóvel inferior a 1 ano: O vendedor deve apresentar as certidões SPE e dos sócios Construtora e dos sócios Do Tomador e dos sócios Do terreno do empreendimento e dos seus proprietários CONTRATAÇÃO CLIENTE COMITÊ COMITÊ Não Documentação suficiente? CAIXA ESPELHO PARECER DE ENGENHARIA Sim ANÁLISE JURÍDICA PARECER JURÍDICO PARECER DE RISCO

25. Contratação PJ • Condições para Contratação • Projeto Aprovado; • Alvará de execução; • Incorporação Registrada: • Contratar os seguros SGC, SGPE e SRE; • Comprovar comercialização mínima de 30% das unidades do empreendimento; • A CAIXA deve ter gestão de 100% dos recursos necessários para a conclusão do empreendimento; Composição do Custo: Empréstimo PJ Aporte – recursos próprios do Tomador (depósito em conta poupança PJ) e/ou Terreno Percentual de obra executada Valor correspondente às unidades financiadas pela CAIXA aos adquirentes PF • A garantia hipotecária, representada pela avaliação do terreno com todas as suas benfeitorias, deve ser igual ou maior que 130% do valor do financiamento PJ.

26. Contratação PF • Programa Minha Casa Minha Vida • Renda • Faixa 1,5 – até R$ 2.600,00 • Faixa 2 e 3 – até R$ 7.000,00 • Comprometimento da Renda • Até 30% • Valor do imóvel • Faixa 1,5 – até R$ 144.000,00 (depende da localidade) • Faixa 2 e 3 – até R$ 240.000,00 (depende da localidade) • Cota de financiamento • 80% - Imóvel novo – SAC ou PRICE • Prazo • Até 360 meses

27. Contratação PF

28. Contratação PF

29. Contratação PF • Critérios de Concessão • Enquadramento – Renda e valor do imóvel • Avaliação de Risco de Crédito • Situação Cadastral Regular