Маргарита Трофимова

1. Маргарита Трофимова NAI Becar Особенности оценки имущественных активов в условиях кризиса

2. Теория • Согласно определению рыночной стоимости: • объект может быть отчужден на открытом рынке • в условиях конкуренции • стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией • на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

3. В действительности • сделок мало, рынок покупателя • высокая конкуренция • информация о ценах сделок закрыта, достаточно часто скидки при переговорах достигают 30-50% от цены предложения • чрезвычайные обстоятельства – кризис, время выхода из кризиса и подъем рынка недвижимости не определены, прогнозы участников рынка отсутствуют либо отличаются между собой

4. Прогнозы на 2 полугодие 2009 • JonesLangLaSalle «…коррекция арендных ставок продолжится в 2009 г., в большей степени она коснется прайм-сегмента, сокращая разрыв между максимальными и базовыми ставками аренды в классе А. Снижение ставок составит до 100 долл. на всех сегментах рынка. К концу года мы ожидаем стабилизацию ставок аренды» • Colliers- • KnightFrank «В конце I полугодия 2009 г. началось оживление рынка продаж качественной офисной недвижимости. В результате снижения цен некоторые компании-арендаторы стали рассматривать возможность приобретения в собственность офисных площадей (в т.ч. и ранее арендованных). К концу 2009 г. на рынок офисной недвижимости Москвы выйдет около 1,5 млн м2 качественных офисных площадей. После рекордных 2008 - 2009 гг. ожидается резкое сокращение объемов нового строительства в 2010 - 2011 гг. На сегодняшний день приостановлено строительство офисных центров с суммарной офисной площадью около 950 тыс. м2. Уровень вакантных площадей достигнет 25% к концу года. С учетом нового строительства, свободными окажутся 2,5 млн м2 офисных площадей.»

5. Прогнозы на 2 полугодие 2009 • CB RichardEllis «Вполне возможно, что конец 1 полугодия 2009 г. может оказаться самой нижней точкой цикла, когда предложение значительно выше, чем спрос. Если спрос стабилизируется в течение оставшейся части 2009, то мы увидим сокращение разрыва между спросом и предложением в связи со снижением ввода, который будет ограничен в течение следующих нескольких лет в связи с проблемами финансирования. Это неизбежно приведет к сокращению свободных площадей и росту арендной платы. Тем не менее, ситуация на рынке офисной недвижимости и спроса на офисные помещения, в частности, во многом зависит от макроэкономического климата. Таким образом, наш прогноз основан на предположении о том, что российская экономика не будет подвержена резким потрясениям в среднесрочной перспективе.» • GVA Sawyer «Ставки аренды на офисном рынке все ещё продолжают снижаться. В целом же, до конца года цены на аренду и продажу офисов снизятся еще на 15%, а если осенью общая экономическая ситуация ухудшится, то на 15-25%. В ближайшие полгода цены продаж могут снизиться ещё на 10%.»

6. Что произошло с ценамиза год? • Бизнес-центры Динамика ставок аренды Динамика ставок аренды на качественные офисные площади, $/кв. м./год (без НДС и эксплуатационных расходов) Источник: NAI Becar

7. Цены на инвестиционные проекты • Тенденция последнего квартала – незначительное увеличение цен в р-не Садового кольца и продолжение снижения цен за его пределами • Земля остается ликвидным товаром, дефицит привлекательных для застройки участков

8. Цены на инвестиционные проекты • В ближайшее время - снижение стоимости по наименее ликвидным участкам, владельцы которых избавляются от непрофильных активов или срочно нуждаются в ликвидных средствах. • Участники, не обремененные кредитными обязательствами, предпочтут дождаться оживления и восстановления рынком утраченных позиций. • В соответствии с данными об объектах, представленных на открытом рынке, средняя стоимость земельного участка, рассчитанная на 1 кв. м проектируемого здания составляет от 24 до 78 тыс. руб. в зависимости от расположения объекта и наличия АРИ.

9. Цены на инвестиционные проекты Зависимость стоимости 1 кв. м проектируемых строений от расположения объекта и наличия разрешительной документации* * - на момент исследования отсутствует информация относительно объектов, расположенных в пределах Садового Кольца с наличием АРИ.

10. Особенности применения подходов • Сравнительный цену предложения, близкую к цене сделки можно узнать только при переговорах и осмотре объекта, скидка на торг – не менее 25%

11. Особенности применения подходов • Доходный скидка на торг при определении ставки аренды – 5-10%, уровень заполняемости в среднем 20%, применяем 10-30% в зависимости от конкурентных преимуществ объекта оценки, типа потенциальных арендаторов и наличия спроса

12. Особенности применения подходов Риск субъективен: чем менее прозрачен рынок, тем тяжелее оценить размеры риска Инвесторам не выгодно заключать сделки при ставках <14% • Россия просто боится, когда все идет не так • Другие рынки также боятся • собственники западных рынков это поняли и уже понизили цены • теперь сделки с этими странами намного выгоднее, чем с Россией • Ставка на офисы в США сегодня: 6,5% • Ставка на офисы в России должна составлять 6,5% + 7,5% (разница в ставках казначейских облигациях в России и США на 10 лет)= 14% Нужен пример?

13. Пример: • Бизнес-центр класса B+ • вблизиСадового кольца • Цена предложения аналогов: • $6 000 – 8 000 • Рыночная стоимость: $5 000 • Стоимость по доходному подходу: $4 000 • Ликвидационная стоимость:$4 000

14. Расчет доходным подходом

15. Проблемные активы, находящиеся в залоге

20. Консалтинговый отдел в отчете оценщика • Анализ ликвидности • Анализ значимости залога • Анализ издержек • Анализ доходов и расходов при эксплуатации. Рассмотрение варианта привлечения управляющих компаний – повышает ликвидность объекта, отчетность по доходам и расходам

21. Спасибо