אמנון פרנקל המרכז לחקר העיר והאזור הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים הטכניון חיפה

1. הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב – התבדרות מול התכנסות הבנייההגבוהה • אספקטים מרחביים אמנון פרנקל המרכז לחקר העיר והאזור הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים הטכניון חיפה

2. המחקר על הבנייה הגבוהה הבנייההגבוהה • היבטים שנחקרו ההיבט האדריכלי - עוסק בעיקר בסוגיית עיצוב הבניינים הגבוהים והחזיתות שלהן ההיבט העיצובי עירוני - מתמקד בתרומתם וההשלכות שיש לבניינים גבוהים על עיצוב המרקם הפיסי, ובייחוד נדונות סוגיות הנוגעות לפגיעה בקו הרקיע ובמבטי הנוף בעיר ההיבט כלכלי - מתמקד במדידת התועלת היחסית הנובעת מהבנייה הגבוהה למשתמשים בה ולציבור כולו, ובמדידת העלויות הכרוכות בתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקת הבניינים הגבוהים ההיבט החברתי - מתמקד בבנייני המגורים ובהשלכות המגורים בהם על התפקוד היום יומי של קבוצות שונות באוכלוסייה.

3. מטרת המחקר הבנייההגבוהה במטרופולין תל אביב • אספקטים מרחביים העדרו של מחקר אמפירי הבוחן את המבנה המרחבי של הבנייה הגבוהה, מותיר בידנו הבנה מועטה לגבי העוצמה של תופעה זו ומגמות התפשטותה בתוך המרקם העירוני לחלקי העיר השונים, כמו גם במערכת המרחבית המטרופולינית על חלקיה. ? מטרת העבודה לנתח את התבנית המרחבית של הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב ולזהות את השפעת המיקום על מאפייני התופעה ועל שכיחותה במרחב כיום ובעתיד. הנחות המחקר: • הבנייה הגבוהה מייצגת צורת ניצול אינטנסיבי של הקרקע לשימושים שונים. • הניצול האינטנסיבי של הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בין ביתר בגובה הבניינים מושפע ממחירי הקרקע באזור המטרופוליני. בחינת הפרישה של הבנייה הגבוהה במרחב תוכל לספק עדויות אמפיריות אשר ייבחנו על רקע העקרונות של תיאורית המיקום ושלבי ההתפתחות של האזור המטרופוליני.

4. Probability השערות Pi Probability t1 t0 Core Distance

5. מודל השלבים במחזור חיים של מטרופולין מטרופולין• מחזור חיים • The stages of urban development model: classification type – A=absolute; R=relative; C=centralization; D=decentralization. Hall, 1971; Klaassen et al., 1981; Berg et al., 1982; Champion, 2001.

6. Probability 2.2 2.3 3.2 Probability Pi 4.2 t1a 2.1 3.3 3.1 4.3 t1b t0 4.1 Core R1 Inner ring R2 Outer ring R4 Middle ring R3 Distance השערות Reurbanization Disurbanization

7. השערות Pi Probability Commercial and business Mixed Residential Core R1 Inner ring R2 Outer ring R4 Middle ring R3 Distance

8. לכן כאשר P3 היא ההסתברות להקמת בניינים גבוהים מהקבוצה האינטנסיבית יותר (גובה קומות), ו-P1 היא ההסתברות להקמת בניינים גבוהים מהקבוצה הפחות אינטנסיבית , נצפה כי: כאשר Ai1 הוא אינדיקאטור לגיל האוכלוסייה ו-Ai2 הוא אינדיקאטור לרמת ההכנסה של האוכלוסייה השערות ליוקרת האזור השפעה על מחירי הקרקע ולכן צפוי ניצול אינטנסיבי יותר של הקרקע באזורים יוקרתיים אשר יבוא לידי ביטוי בגובה הבנייה. לעומת זאת הבנייה הנמוכה יותר, המאופיינת במחירי דיור נמוכים, תידחק לאזורים הפחות יוקרתיים, בהם מתגוררות אוכלוסיות ממעמד סוציו-כלכלי נמוך יותר.

9. Most of the buildings (1,678) contained 10-16 floors; 352 buildings, 17-24 floors; and 146 buildings had 25+ floors. The Study Sample

10. Multinomial logit results N=2,176 - Buildings with 25+ floors Buildings with 17 24 floors Parameter Std. Error of Parameter Std. Error of Estimate Estimate Estimate Estimate Explanatory Variable Constant - 13.149 1.35665* - 3.657 0.41101* Main effect : Location in core city (R ) 4. 910 1.07147* - 0.621 0.32058*** 1 Location in the inner ring (R ) 4.182 1.06125* 0.791 0.19846* 2 Location in the middle ring (R ) 3.052 1.04058* 0.402 0.16647** 3 Location in the CBD (L=1.0) 0.799 0.44720*** - 0.219 0.31560 Commercial and business (U ) 4.841 0.76077* 1.145 0.84754* 1 Mixed uses (U ) 4.395 0.76422* 2.588 0.44114 2 Proposed buildings (T ) 5.343 0.57812* 1.621 0.15279* 1 Average age of the population in the region 0.067 0.01942* 0.028 0.01223** Percentage of residents who earn twice the 0.051 0.02055** 0.023 0.00979** average income Interactions (V ): ix U *T - 3.911 0.73981* - 3.144 0.60063* 1 1 U *T - 4.059 0.87935* - 0.735 0.59680 2 1 * Significant at the 1% level; ** Significant at the 5% level; *** Significant at the 10% level. The base alternative is high-rise buildings with 10-16 floors. The log–likelihood value is 1249.07. All the differences in -2 log-likelihoods between explanatory variables in the final model and a reduced model are significant at the 99% level.

11. a High-rise buildings with 10-16 floors: Existing (t1) Proposed (t2) High-rise buildings with 25+ floors: Existing (t1) Proposed (t2) a>b>c>d b c d Average probabilities of existing and proposed high-rise buildings, by region 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 Average Probabilities 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 Core Inner ring Middle ring Outer ring

12. Average probabilities of high-rise buildings with 25+ floors, by use and region 1.0 Commercial and business Mixed uses Residential uses 0.9 0.8 0.7 0.6 Average Probabilities 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 Core Inner ring Middle ring Outer ring

13. Changes in the average probabilities between proposed and existing high-rise buildings with 25+ floors, by use and region 0.8 Commercial and business Mixed uses Residential uses 0.7 0.6 0.5 Change in the average probabilities 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 Core Inner ring ring Outer ring Middle

14. Average probabilities of high-rise buildings with 25+ floors, by use, location, and time

15. מסקנות • האזור המטרופוליני של תל אביב, בדומה למתרחש במטרופולינים מערביים אחרים, עובר תהפוכות ושינויים אבולוציוניים בהתאם לשלבים של מחזור החיים המטרופוליני. • גידול משמעותי צפוי בעתיד בהופעתם של בניינים גבוהים מעל 25 קומות, בייחוד בגלעין המטרופולין של ת"א ובטבעת הפנימית. • שלב הפיזור אשר אפיין את מטרופולין תל אביב, בייחוד מאז מחצית שנות ה-80, ככל הנראה לא לווה בעלייה משמעותית של מחירי הקרקע בשוליים בהשוואה למרכז, ולא הביא לעלייה באינטנסיביות השימוש בקרקע שם. • התחזקות השיפוע השלילי של אינטנסיביות הבנייה הגבוהה בין הגלעין לשולים כצפוי בעתיד מרמזת על תחילתו של תהליך של התכנסות במבנה המטרופולין של תל אביב, התואם את השלב הרביעי במחזור החיים של המטרופולינים. • במרקם הבנוי של הערים, ההתפרסות של הבנייה הגבוהה האינטנסיבית מצביעה על שבירה של המבנה הקלאסי של מרכז - שוליים ועל החדירה צפויה של בניינים גבוהים מעל 25 קומות והמיועדים לשימושים מסחריים אל תוך שכונות מגורים מחוץ למרכזי הערים.

16. מסקנות • ההשלכות של פריסה זו על מערך שימושי הקרקע באזורי המגורים יכולה לבוא לידי ביטוי בפגיעה לא רצויה במרקם העדין של שימושי הקרקע באזורים אלה. • במקביל צפויה כניסה של בנייני מגורים בני 25+ קומות אל אזורי המע"ר. לתופעה זו עשויות להיות השלכות חיוביות אשר יביאו רבגוניות רבה יותר בבנייה הגבוהה, להתחדשות המע"ר וליצירת מערך עירוני מאוזן יותר. • תוצאות העבודה מצביעות על נטייה חיובית של הקמת בנייני מגורים בני 25 קומות ומעלה המכוונת עצמה לאזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה מבוגרת ועשירה. • במקביל זוהתה נטייה להקים בנייני מגורים גבוהים-נמוכים (16-10 קומות) באזורים בהם מתגוררים אוכלוסיות פחות מבוססות. • תופעה זו שהיא תוצאה ישירה של הכוונת כוחות השוק צריכה להיות מווסתת בעזרת מדיניות מכוונת על מנת למנוע השלכות שליליות שלה על המרקם העירוני.

17. המודל - Multinomial Logistic Piההסתברות לבחירת הקמת בניין גבוה מקבוצת גובה .i Rijוקטור משתנה המיקום j של בניין מקבוצת גובה i במרחב המטרופוליני (גלעין – שולים) Licמשתנה דמי למיקום בניין מקבוצת גובה i במרקם בנוי בעיר (מע"ר – שולי העיר). Uixוקטור משתנה השימוש x בבניין מקבוצת גובה i (מסחר ועסקים, שימוש מעורב, מגורים) Ayzמאפיין z של האוכלוסייה המתגוררת באזור סטטיסטי y בו ממוקם בניין מקבוצת גובה i Ti משתנה דמי המתייחס לממד הזמן (בנוי/מוצע). מאפשר לבחון השתנות על פני הזמן a, b, g, d, l, f - פרמטרים לאמידה. e טעות השגיאה