“ 蜗居 ” 的未来

1. “蜗居”的未来

2. 调研：刘 涟 刘显珊 资料：李亚玲 姜林玉 ppt制作：付梦甜 李沁芳 整理：蔡 鑫 讲解：全体小伙伴

3. 买房要考虑的主要因素： 1.楼盘位置 2.小区环境 3.房屋质量 4.功能与节能 5.户型的宜与不宜 6.产权

4. 从位置上来说，市中心的优势无可比拟，市中心依然是人们心目中最为理想的居住板块。市中心交通方便配套成熟，离大多数尚在职业上升期的年轻人的工作地点又比较近，虽然房价会比较高，但是居住的交通成本和时间成本显然要比住在近郊要低。从位置上来说，市中心的优势无可比拟，市中心依然是人们心目中最为理想的居住板块。市中心交通方便配套成熟，离大多数尚在职业上升期的年轻人的工作地点又比较近，虽然房价会比较高，但是居住的交通成本和时间成本显然要比住在近郊要低。 如果受经济条件的限制，那么选择近郊的楼盘，硬件设施就显得尤为重要。针对年轻人的置业调查显示，商业配套在硬件配套中处于第一的位置，其次就是交通和学校。商业配套自然不必说，从拿到钥匙的那天起，菜场、超市等等配套，都直接影响到生活质量。教育配套也是摆在重要位置考虑的问题。

5. 现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的最好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。所以，看房首先应该关注小区环境。现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的最好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。所以，看房首先应该关注小区环境。 选择环境，首先要考虑小区绿化率，虽然在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标，但是在二手房中绿化率还没有得到大家的重视。一般来20％～40％的绿化率可以保证小区的环境品质，并且没有占用太多的公摊面积. 其次，商住有无分区，至少要保证娱乐、购物等活动影响不到居住的安静和安全；社区周围的生活配套应该比较完善，应该具备购物场所、医疗设施、银行、学校等. 尤其要在晚上去考察，因为这样比较容易了解到小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无无证小贩摆卖及其它情况引起的噪音干扰。

6. 产权是买房时要解决的头等大事，在这个问题上一定要慎之又慎，决不能有一点含糊。产权是买房时要解决的头等大事，在这个问题上一定要慎之又慎，决不能有一点含糊。 如果购买的不是现房，而是预售房，那么在挑选楼盘时就应详细查验房地产开发商和销售商的“五证”和“两书”。 如果购买的是二手房就必须办以下四个手续.订立买卖合同.接受房地产交易管理部门的审查立契过户、缴纳税费；办理产权转移过户手续。

7. 成都市房价： 一环内的普通商品住宅（在建）在5500-7500不等，当然最顶级的除外 一环路上的多在5000-6000不等，九眼桥附近是成都最近的新贵 北边一环路上在4900-5800；南边和东边一环在5200-6000左右 二环到一环之间南边和东年新建的商品房在4500-7000不等二环到一环之间北边新建的商品房在4500-5500不等 二环到一环之间西边新建的商品房在4700-5800不等 三环到二环城东万年场附近在4200-6000不等，华润24城均价在5500左右 三环到二环城南方向在4200-6000不等，紫檀山的均价在11000左右是精装住宅 三环到二环城西光华大道方向在4200-5500不等 三环到二环城北方向在3800-4800不等 地铁沿线的较高；城南天府大道附近较高

8. “五证”： 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书” “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

10. 1.土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本） 2. 公关成本 3.建筑成本 4.监理成本 5.策划费用 6.销售成本（含巨额广告费、人力） 7.开发商利润 8.税收 9.银行巨额贷款利息 10.财务费用 11.其他因素（包括周边环境的搭配、供求关系、投机等) 房价的构成要素：

12. 缴纳税费： 1、测绘费： 住房，测绘费1.36元/平方，买方缴纳； 商业房，测绘费2.04元/平方，买方缴纳； 生产车间，测绘费2.72元/平方，买方缴纳； 2、评估费： 100万元内0.5%(评估额,允许浮动)，买方缴纳； 100万元外0.3%(评估额,允许浮动)，买方缴纳； 3、契税： 普通住房： 买房时普通按1%-3%缴纳，面积90平米内首次购房1%， 面积90平方-144平米且首次1.5%，非首次购房按3%缴纳； 非普通住房： 按3%买方缴纳； 非住宅 非住宅性质商业房按3%买方缴纳；

13. 4、印花税 现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，房屋产权证印花税5元，买方缴纳； 5、交易费 新商品住房，3元/平方，买方缴纳； 二手住房，6元/平方，双方缴纳； 非住房，10元/平方，买方缴纳； 6、工本费 住房，登记费80元(也叫工本费），共有人登记费10元，买方缴纳； 非住房，登记费550元(也叫工本费），买方缴纳； 下面（7) 和 (8) 两项营业税和个税按规定由卖方缴纳，但现实中往往都转嫁到了买方名下；

14. 东原西岸: 楼盘特点: 休闲娱乐配套，低密产业，城西低价房 最新动态: 东原西岸: 71-109平2-4居惠后最低4300 住宅售价: 4300元/平米  查看价格走势 楼盘地址: 金马国际体育城（体育城附近） 所属区域板块: 温江 光华大道 开盘和交房时间: 预计开盘时间 2013-10-19 预计交房时间 2015-12-01

15. 7、营业税 普通住房 满五年的申请减免，不满五年按全额5.6%缴纳； 非普通住房 满五年的按照差额5.6%缴纳，不满五年按全额5.6%缴纳； 非住宅 非住宅性质商业房按差额5.6%缴纳； 8、个人收入所得税 普通住房 满五年的唯一住房减免，不满五年按全额1%或差额20%缴纳； 非普通住房 按全额1%-2%或差额20%缴纳； 非住宅 非住宅性质商业房差额20%缴纳； 9、抵押登记费【房贷买房】： 住房，120元； 非住房，550元（允许浮动）。

16. 基本信息: 开发商 :东原地产   投资商 "东原地产 售楼处地址 :成都市温江光华大道南侧 物业类型 : 住宅 建筑类型 :高层 装修情况 :毛坯 产权年限 :70年 规划信息: 规划面积 :116000平米 建筑面积 :404463平米 规划户数: 4410户 车位数 :4231个 (1:0.87) 容积率 :住宅: 3.48 绿化率 :30% 楼层状况 :地上34层 工程进度 :在建中 2015-04-30

17. 物业信息： 物业公司 ：东原物业 物业费 ：住宅: 1.98/平米/月      轨道交通 ：暂无轨道交通信息 公交 ;761路和106路 高速公路: 光华大道 教育 :成都七中、树德中学、温江大学城 医院 :第五人民医院 银行 :光华大道各大商业银行 社区配套 :健身器材、户外景观泳池；近4万平米商业街，未来业态规划包含便利店、药店、小卖站、书报亭、干洗店、装饰公司、服装店、花店、彩扩部、房屋中介公司，银行、餐厅、美容美发店、咖啡店、酒吧、网吧、儿童早教、中小型超市、银行、健身设施、幼儿园、大型餐饮等

19. 成都房价：7748元/平米温江房价：5872元/平米光华大道房价：6066元/平米成都房价：7748元/平米温江房价：5872元/平米光华大道房价：6066元/平米

21. 假定买一个80平米的房子，所需支付的资金为344000元，每年支付40982.63元，银行年利率为6%。则所需支付的年限为假定买一个80平米的房子，所需支付的资金为344000元，每年支付40982.63元，银行年利率为6%。则所需支付的年限为 F=A*(F/A,i,n) 344000=40982.63* (F/A,i,n) (F/A,i,n)=8.3938 由年金终值系数表得出，所需年限为7年

22. 若将这些资金存入银行，7年后我们得到的本利和为若将这些资金存入银行，7年后我们得到的本利和为 F=P*(F/P,i,n) F=344000*1.504 F=517376

23. 谢谢观赏