第一篇基本理论和基本方法第一章资产评估的基本概念

第一篇基本理论和基本方法第一章 资产评估的基本概念 • 第一节资产评估与市场经济 • 一、资产评估的概念 • 1.概念 • 2.六大基本要素： • 二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物 • 三、资产评估在市场经济中的功能

第二节资产评估的特点 • 一、现实性 • 二、市场性 • 三、预测性 • 四、公正性 • 五、咨询性 • Ep.1企业发行股票

第三节资产评估的目的 • 一、以资产交易为目的的评估： • （一）单项资产交易： • （二）企业产权变动 • （三）房地产交易 • 二、融通资金 • （一）抵押贷款： • （二）发行债券： • （三）融资租赁：

三、资产保全 • （一）企业资产保全会计处理： • （二）财产保险 • 四、资产清算： • Ep.2 类似清算的评估：路易斯安那的购买（美国密西西比河两侧大片肥袄的土地） • Ep.3

五、咨询服务 • （一）资产开发： • （二）为考核经营业绩服务： • （三）为财务报表提供辅助记录 • （四）诉讼 • 六、税收 • 七、国家征用土地和房产

第四节资产评估的主体与客体 • 一、资产评估的主体： • 二、资产评估的客体： • (一)资产评估中确认资产的标准： • （二）资产评估对象的分类： • （1）单项资产和整体资产： • （2）有形资产与无形资产： • （3）不动产、动产和合法权利： • （4）固定资产与流动资产 • （5）确指的资产与不可确指的资产 • （6）固定资产、长期投资、流动资产、无形资产在建工程，递延资产及其他资产。

第五节资产评估的工作原则 • （一）独立性原则：坚持第三者立场 • （二）客观公正原则：以充分的事实为依据 • （三）科学性原则：在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的标准和科学的方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。 • （四）专业性原则：提供评估服务的专业技术机构

小结 • 本章介绍了资产评估的概念、资产评估在市场经济中的功能、资产评估的特点、资产评估的目的、资产评估的主体与客体、资产评估的工作原则。

资产评估是评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定标准和程序，运用科学方法，对资产现时价格进行评定和估算，包括六大基本要素，特点是具有现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性，评估目的包括资产交易、融通资金、资产保全和、资产清算，资产评估主体是从事资产评估的机构和专业评估人、客体是能够为控制主体带来可以计量的未来收益、并且可以排他性占有的经济资源，资产评估必须遵循的工作原则有独立性原则、客观公正原则、专业性原则和科学性原则。

【复习思考题】 • 1. 什么是资产评估？它由哪些基本因素组成？ • 2. 在市场经济中，资产评估具有哪些功能？ • 3. 简述资产评估的特点。 • 4. 简述资产评估的基本方法之间的区别和联系？ • 5. 资产评估方法的差异比较。 • 6．简述资产评估中确认评估对象的标准。 • 7．简述资产评估对象分类的标准。 • 8．如何理解资产评估的工作原则？

第二章资产定价的基本原理 • 第一节资产价值形成理论 • 一、卖方时期的价值观——生产费用价值论： • 二、买方市场时期的价值观——效用价值论： • 三、供求决定价值论——均衡价值观： • 四、资产评估价值与马克思《资本论》中所论述的价值概念的区别

第二节资产的价值类型 • 一、对资产价值的理解 • （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念 • （二）价值与价格、成本：价值的概念并不等同于价格或成本，而且其货币表示量也很少相等。

二、资产评估中常见的价值类型 • （一）公允市场价值： • （二）投资价值： • （三）账面价值： • （四）内在价值： • （五）重置价值： • （六）清算价值： • （七）在用价值：

第三节资产评估标准 • 一、资产评估标准的实质与意义： • 二、资产评估标准 • （一）资产评估标准： • （二）评估资产市场价值的方法有： • 三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系

第四节资产评估的假设 • 一、继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设的核心是请调资产对未来的有效性。 • 二、公开市场假设：被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。 • 三、清偿假设：资产的价格往往明显低于继续使用或公开市场假设下的价格。

第五节资产定价原则 • 一、预期收益原则：预期原则要求在进行评估时，必须合理预测资产未来的获利能力和取得获利能力的有效期限。 • 二、替代原则：替代原则要求评估人员从购买者的角度进行资产评估。 • 三、最佳效用原则：当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。 • 四、贡献原则：单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献。

小结 • 本章主要讲解资产价值形成理论、资产的价值类型、资产评估标准、资产评估的假设、资产定价原则。

资产价值形成理论有生产费用价值论、均衡价值观和效用价值论，资产评估中常见的价值类型有公允市场价值、投资价值、账面价值、内在价值、重置价值、在用价值和清算价值，资产评估标准有以市场价值为基础和以非市场价值为基础，前者涉及市场比较法、资本收益或现金流贴现法和成本法，资产评估的假设有继续使用假设、清偿假设和公开市场假设，资产定价原则有预期收益原则、替代原则、最佳效用原则和贡献原则。

【复习思考题】 • 1. 如何理解生产费用价值论、效用价值论与供求决定价值论？ • 2. 如何理解资产评估中常见的七种价值类型？ • 3. 什么是以市场价值为基础的评估？ • 4. 简述资产评估标准。 • 5. 如何理解资产定价的原则？

第三章资产定价的基本方法 • 第一节成本法 • 一、成本法的基本原理 • （一）成本法的理论基础：生产费用价值论。 • （二）成本法的评估思路： • （三）运用成本法应注意的问题 • 1.历史资料的真实性 • 2.形成资产价值的成本耗费是必要的

二、成本法的计算公式及其各项指标的计算 • 根据成本法的评估思路，其基本计算公式可以表述为： • 被评估资产评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 • 或者： • 被评估资产评估值＝重置成本*综合成新率

（一）重置成本及其计算 • （1）重置核算法： • Ep4：设备重置价 • Ep5：更新重置价 • （2）物价指数调整法： • Ep6：设备重置价格

（3）功能成本法： • Ep7：被评估资产重置成本 • Ep8：C6895型笔记本电脑生产线重置价格 • （4）统计分析法： • （二）有形损耗的计量： • （1）观察法： • （2）使用年限法： • Ep9：计算现时成本和加权更新成本；加权投资年限；成新率

（三）无形损耗之一 —— 功能性损耗： • Ep10：被评估装置的功能性贬值额 • （四）无形损耗之二 —— 经济性损耗： • 计量方法1：年收益损失本金化 • 计量方法2：生产能力降低率指数法

第二节收益法 一、收益法的基本原理 • （一）收益法的理论基础：效用价值论。 • （二）收益法的评估思路： • （三）收益法运用的前提条件 • 1.资产的收益可用货币计量 • 2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量

二、收益法的基本计算公式 • EP.13 ：年收益为1000美金的初始投资为多少 • （一）稳定化收益法 • （1）稳定化收益水平的确定： • A/ 平稳趋势模式： • EP.14 :将表中的1994年的收入作为稳定化了的收益水平

B/ 不稳定增长趋势模式（处在周期性市场扩张当中的企业） • EP.15 将历史收入取简单平均数。 • C/ 不稳定趋势：在过于不稳定时不宜使用收益法，否则用简单平均数法。 • （2）资本化率见后。 • （3）股利资本化模型

（二）未来收益折现法 • （1）建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列还将持续（对以往的数据进行回归技术分析）。 • EP.16 按时间序列计算的回归方程 • （2）分别测算收益的各组成部分，然后加总。 • EP.17 ：总收益

（3）间接预测收益。 • （三）资本化率与折现率的选择——收益法的第二个关键性的决策领域。 • （1）资本化率==折现率—未来年收入增长率 • (2)折现率的确定方法： • 求和法 • 资本成本加权法 • 市价比较法

第三节市场比较法 一、市场比较法的基本原理 • （一）市场比较法的理论基础： • （二）市场比较法的评估思路： • （三）市场比较法运用的前提条件： • 二、市场比较法的基本程序及有关指标 • （一）寻找参照物 • （二）调整差异 • （三）确定评估值

三、市场比较法的具体操作方法 • （一）直接比较法 • 1.功能价值法 • 2.价格指数法 • 3.成新率价格法 • 4.市价折扣法 • 5.成本市价法 • 6.市盈率乘数法

第四节清算价格法 • 一、概念： • 二、影响清算价格的因素 • 三、清算价格法的评估步骤 • 四、清算价格的估算方法 • （1）整体资产评估法： • （2）现行市价折扣法： • （3）模拟拍卖法： • Ep12：大型农业机械评估价格

第五节三种基本评估方法的比较 • 一、各自实用的条件 • 成本法：可重置计价、可贬值性、与重置资产具有可比性。 • 收益法:未来收益和风险都可用货币计量。 • 市价比较法：资产市场发达并存在近期成交的可比参照物。

小结 • 本章主要讲解成本法、收益法、市场比较法和清算价格法，以及方法比较。

具体内容有：成本法的基本原理、成本法的计算公式及其各项指标的计算、收益法的基本原理、收益法的基本计算公式、市场比较法的基本原理、市场比较法的基本程序及有关指标、市场比较法的具体操作方法、清算价格法以及成本法、收益法、市场比较法三种基本评估方法的比较。

【复习思考题】 • 1．简述成本法的理论依据及评估思路。 • 2．简述收益法的理论依据及其适用的前提条件。 • 3．简述市场比较法的理论依据、评估思路与适用前提。 • 4．什么是复原重置成本？ • 5．什么是更新重置成本？

第二篇资产评估实务第四章机器设备评估 • 第一节机器设备评估 • 一、机器设备及其评估的特点 • （一）机器设备的特点 • （二）机器设备的评估特点 • 二、机器设备的分类 • （一）按固定资产分类标准分类：A：通用； • B：专用； • C：非标准机器设备

（二）按现行会计制度规定分类：按财会制度和设备的经济用途分为：生产用/非生产用/未使用/待处理/租出/融资租入机器设备（二）按现行会计制度规定分类：按财会制度和设备的经济用途分为：生产用/非生产用/未使用/待处理/租出/融资租入机器设备 • （三）按机器设备的组合程度分类：A：单台设备； • B：机组； • C：成套设备

三、机器设备评估的基本程序 • （一）评估准备阶段 • （二）现场工作阶段 • （三）评定估算阶段 • （四）撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 • （五）评估报告的审核和报出阶段

四、机器设备评估方法的适用性 • （一）重置成本法：适用于继续使用条件下的机器设备的评估 • （二）市价比较法：适用于单项机器设备的购买价及变现价格评估 • （三）收益现值法：适用于单独核算收益的生产流水线的评估

第二节成本法在机器设备评估中的运用 • 一、重置成本的测算 • （一）机器设备重置成本测算中应注意的问题 • 1.选择复原重置成本还是更新重置成本： • 2.机器设备的重置成本构成：基础费用和其他费用 • 3.重置成本测算方法的选择：直接法（核算法）、功能成本法、物价指数法

Ep.1 ：应用指数调整法对某企业重置全价的评估 • （二）自制设备重置成本测算 • （三）国产外购设备重置成本测算 • （四）进口设备重置成本测算 • 二、实体性贬值与成新率的测算：使用年限法；观测分析法；修复金额法。

（一）运用使用年限法估算设备成新率 • Ep.2：1.调整计算表内的现时成本和计算加权更新成本；2.计算加权投资年限；3.计算成新率 • （二）运用观测分析法估算设备成新率 • （三）运用修复费用法估算设备成新率 • （四）测算机器设备实体性贬值（或成新率）时应注意的问题

三、功能性贬值及其测算 • （一）功能性贬值的表现形式：超额投资成本；超额运营成本 • （二）功能性贬值的测算 • （三）测算机器设备功能性贬值时应注意的问题：对比参照物的选择；计算评估值时是否需单独计算的问题。

四、经济性贬值及其测算 • （一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 • （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算 • （三）测算机器设备经济性贬值时应注意的问题 • 五、运用成本法测算机器设备评估值举例

第三节市场比较法在机器设备评估中的运用 • 一、市价比较法的评估步骤 • (一)考察鉴定待评估机器设备，获得必要的经济技术参数 • （二）选择参照物（2个以上类似设备） • 1.差异比较及量化调整 • 二、例解：Ep.3 p.122（例题：自阅）——练习一

小结 • 本章主要讲解机器设备及其评估的特点、成本法在机器设备评估中的运用、市场比较法在机器设备评估中的运用。

具体内容包括机器设备及其评估的特点、机器设备的分类、评估的基本程序以及方法的适用性，成本法评估机器设备：评估值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗，运用市价比较法评估的基本步骤有：考察鉴定待评估机器设备并获得必要的经济技术参数、选择恰当的参照物，并进行差异比较及量化调整，后者涉及销售时间的差异量化（物价指数调整法）、生产能力、生产效率及运营成本差异量化、新旧程度差异的量化，以及销售数量、付款方式差异的量化。

【复习思考题】 • 简述机器设备的评估特点。 • 机器设备可以按哪几种标准分类？ • 简述机器设备评估程序。 • 简述机器设备重置成本的构成。 • 运用成本法评估机器设备应注意哪些问题？ • 简述什么是固定资产？它的分类方法有哪些？ • 简述重置成本法的适用范围？ • 简述重置核算法。 • 简述机器设备的成新率的计算方法。

第五章房地产评估 • 第一节房地产评估概述 • 一、房地产及其特性 • （一）房地产的概念： • （二）房地产的特性 • （三）房地产市场的特征： • 二、房地产评估的原则：1.合法原则 • 2.最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 • 4.区域及地段原则

第一篇 基本理论和基本方法 第一章 资产评估的基本概念