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부동산 개발론 ( 부동산과 금융 ) 건국대학교 부동산학과 일반대학원 석사 3 학기 000337 학번 윤 종 만

부동산 개발론 ( 부동산과 금융 ) 건국대학교 부동산학과 일반대학원 석사 3 학기 000337 학번 윤 종 만. 목 차 3 부동산 시장의 환경변화 15 REITs 의 개요 부동산 간접투자상품 현황 16 리츠의 일반구조

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부동산 개발론 ( 부동산과 금융 ) 건국대학교 부동산학과 일반대학원 석사 3 학기 000337 학번 윤 종 만

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Presentation Transcript

  1. 부동산 개발론 (부동산과 금융 ) 건국대학교 부동산학과 일반대학원 석사 3학기 000337학번 윤 종 만

  2. 목 차 • 3 부동산 시장의 환경변화 15 REITs의 개요 • 부동산 간접투자상품 현황 16 리츠의 일반구조 • 자산유동화의 개념 17 은행신탁형 상품 사례 • 국내 부동산 증권화 현황 18 부동산 투자신탁상품 • 자산유동화 신용등급 향상효과 발매현황 2 • 주택저당채권의 개요 19 리츠도입에 따른 부동산 • 주택저당채권의 효과 유형별 예상 사업변화 • KoMoCo 2001-1 MBS의 기본 발행구조도 20 미국.호주.일본의 사례 • KoMoCo 2001-1 MBS의 주요발행 내역 21 도표 • KoMoCo 2001-1 MBS의 발행자산 22 은행발매 부동산신탁수익률 • KoMoCo 2001-1 MBS의 대상자산구성 23 부동산투자회사의 성공요건 • KoMoCo 2001-1 MBS의 만기별 발행구조 24 프로젝트파이낸싱의 개요 • 25 프로젝트파이낸싱의 구조 • 26 자금조달방식의 비교 • 27 사례1 • 28 사례2

  3. 부동산시장의 환경 변화 성장기초의 둔화 ●IMF체제 이전부터 저성장 기조 정착 ● 전국수준에서 지가, 주택가격 안정화 ● 부동산 실제수익, 효용중심 수요페턴화 Real Estate Environment 부동산시장과 금융시장 연계강화 ●ABS,MBS도입으로 자산유동화 ●REITs의 도입 추진 ● 부동산 투자 양성화로 투명성 확보 부동산에 대한 국민의식 변화 ● 시장원리를 중시하는 사고정착 ● 합리적 사업계획에 의해 시장주도 ● 고부가가치 산업으로 이미지 변신 세계화.정보화의 시대적 조류 ● 시장개방에 따른 외국인 투자 확대 ● 자본, 노동시장 등 모든 영역 세계화 ● 네트워트에 의한 종합정보체계 구축

  4. 부동산 간접투자상품 현황

  5. 자산매각을 통한 자금조달 • 유가증권 발행 • 구조화 <유동화시점> 자산매각 유가증권발행 유가증권매각 자산보유자 SPV 증권회사 투자자 대금 대금 대금 신용보완 원채무자 자산관리자 대체자산관리자 수탁관리기관 투자자 자산유동화의 개념 <유동화 이후의 현금흐름>

  6. 국내 부동산증권화 현황(2000년 말 기준)

  7. 자산유동화 신용등급 향상효과 • 저렴한 자금조달 (2000년 4월 1일 - 2000년 9월 30일 기준)

  8. 주택저당채권이란(MBS.Mortgage Backed Securities)? -- 주택저당채권이란 금융기관이 주택을 담보로 설정한 저당권에 의해 담보되는 채권을 바탕으로 발행하는 증권으로 대출채권의 원리금 상환을 담보로 증권을 발행하는 것을 의미한다. 주택저당채권(MBS. Mortgage Backed Securities)

  9. ●주택저당채권발행효과1. 재무건전성 강화 : 대출자산매각으로 위험가중자산의 감소2. 주택금융 확대재생산 : 대출채권의 매각대금으로 신규주택대출에 자금회전율 제고3. 수수료수입 획득과 기존고객과의 관계유지4. 새로운 자금조달수단 확보 : 대출채권을 확보함으로써 자본시장에서 자금조달효과 5. 새로운 상품과 서비스창출로 주택금융 취급기관으로서의 경쟁력 제고6. 장기대출채권 매각을 통한 신용, 금리, 유동성 위험부담 경감 ●투자자1. 안정적 수익을 주는 투자상품 제공 : 높은 신용도와 안정적인 현금흐름을 가진 MBS를 기초로 발행2. 다양한 투자상품 제공 : 투자자의 투자요건에 적합한 다양한 만기와 금리구조를 가진 투자상품 제공3. 효율적인 유통시장 형성4. 투자자의 이익보호장치 제공 : 각종 신용보강장치와 전문적인 사후관리로 투자자의 이익보호 주택저당채권의 효과 ●주택수요자1. 주택자금차입 용이 : 금융대출기관의 재원확대로 주택자금대출이 쉬움2. 유동화가 정착됨에 따라 낮은 금리로 장기주택자금의 차입이 가능3. 대출수요자 중심의 주택금융시장 형성

  10. KoMoCo 2001-1 MBS의 기본발행구조도

  11. KoMoCo의 MBS 2001-1 주요발행내역

  12. KoMoCo 2001-1 MBS 발행자산

  13. 코모코 2001-1 대상자산의 구성

  14. 설립목적인사말연혁주주구성공시자료위치기구조직도윤리강령설립목적인사말연혁주주구성공시자료위치기구조직도윤리강령 제도소개혜택통지안내 주택저당채권유동화법관련법규용어해설 NEWS 기사News letter 주요발행내역 | 대상자산| 대상자산의구성| 만기별발행구조| 발행구조도| 주요계약서 KoMoCo 2001-1 MBS의 만기별 발행구조

  15. REITs의 개요 ● REITs (Raeal Eastate Investment Trust)란? REITs란 많은 투자자들의 자본으로 모든 종류의 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말한다. 모든 종류의 부동산은 결국 부동산에 투자하여 소득을 올릴 수 있는 수익성 부동산을 의미한다. ●리츠의 도입, 성장배경 부동산의 소액화를 통하여 소액 투자가에게도 부동산 투자 기회를 부여 금융위기 해소와 구조조정을 앞당기기 위한 방편으로 도입 • ● REITs 의 주요 유형 • 개방형 : 투자자에게 환매권을 부여 • 폐쇠형 : 환매권을 리츠회사에 요구할 수 없음 • UPREITs : 유한파트너쉽의 지배권을 가지고 있는 REIT • DOWNREITs

  16. REITs의 일반구조

  17. 은행신탁형 상품사례

  18. 부동산 투자신탁상품 발매현황2 (단위=억원) ( 출 처 : 매일경제 )

  19. REITs도입에 따른 부동산 유형별 예상 사업 변화

  20. 미국. 일본.호주의 사례

  21. <도표 :REITs도입에 따른 부동산 산업구조 변화>

  22. 수익저조 : 올해 9%대 목표 수익률을 내세운 은행 부동산 신탁 수익률이 지난 4월말 현재 7-8%선에 그치고 있다. • 개인투자자 실망 : 지난 3월까지 국민은행이 5차례내놓은 상품의 개인 투자자금 비중이 70%선에서 4월 발매 때에는 30%대로 추락 은행발매 부동산신탁 수익률 점검

  23. 부동산 투자회사의 성공요건 현재 자금시장에서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 부동산 자금은 250조원 정도로 추산. 부동산투자회사가 성공적으로 뿌리 내릴수 있는 좋은 토양 제공 성공을 위해서 가장 중요한 요소는 수익률 – 부동산투자회사에 대한 조세감면 범위가 부동산 투자회사의 수익률에 결정적인 요소임 (단위=백만원)

  24. ●프로잭트 파이낸싱의 역사: 프로젝트 파이낸싱은 1920-30년대 미국에서 은행 들이 차입능력이 취약한 유전개발업자들에게 장래에 생산될 석유의 판매대금을 상환재원으로 매장된 석유를 담보로 하여 유전개발에 소요되는 자금을 융자하는 방식에서 시작되었다. ●프로젝트 파이낸싱의 개념 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이다. • ●프로젝트 파이낸싱의 특징 • 비소구 또는 제한소구 금융 • 담보의 한정 • 현금수지에 기초한 여신 • 구조화 금융 및 차관단 구성 • 단일 사업성 프로젝트 파이낸싱 (Project F inancing) (용어) 비소구(Non-Recourse) : project sponsor가 지급 보증 않 서는 형태 제한소구(Limited-Rocourse) : project sponsor가 약간의 지급보증을 서는 형태

  25. 사업주 (Sponsors) 정부 (Government) 금융제공자 (Lender) 프로젝트 전담회사 (Project company) 구매자 (Off-taker) 원료공급자 (Supplier) 건설업체 (Construction) 운영업체 (Coperator) 프로젝트 파이낸싱의 구조

  26. 자금조달 방식의 비교 Project Financing를 하는 이유 1 모기업이 risk를 낯출 수 있다. - 모기업은 당해 사업이 잘못 되어도 자기자본만을 읽게 됨 2 재무 건전성을 유지하면서 여러 프로젝트를 수행하기 위해

  27. Porject Financing의 사례(1) 모건스텐리 Real East Fund3 제일은행 자기자본 : 60억 한누리 빌딩(3900평) Loan : 190억 내용 ● 모건스탠리에서 최초로 한국에 투자한 펀드 ● 매입당시 40%의 임대률 상황 (월세:52,500/평, 관리비25,00/평) ●대출금리 : 11.5%변동금리 (은행측에서 1순위 저당설정) ●순수한 Non-Recourse ●나중에 운영하다가 비싼 가격에 매도함(임대률이 상승했기에)

  28. Project Financing 사례2 Project Sponsor – 싱가폴 C.D.C Westbrook R.E.F 제일은행 삼성생명 교보생명 동부화재 등 7개 기관 참여 (자기자본 : 500억) (Loan : 700억) 유화개발㈜ 내용 대우가 건설중에 33%완공 후 어려움 겪음 유화개발에게 넘긴 후 계속 건설(2001년 완공 예정) 프로젝트 스폰서는 리츠시장이 생겨나면 높은 값에 되팔려고 들어옴 Limited-Recourse

  29. THE END

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