不動產市場 分析與預測

1. 不動產市場分析與預測 第四章 不動產市場分析與研究

2. 第四章 不動產市場分析與研究 • 第一節總體政治經濟環境分析 • 第二節 區域經濟及社會環境分析 • 第三節 基地附近設施及市場環境分析 • 第四節基地環境分析 • 第五節 產品型態定位與定價及投資可行性分析 第四章 不動產市場分析與研究

3. 第一節總體政治經濟環境分析 • 總體政治經濟環境分析，主要針對國內整體之政經大環境來做分析，台灣屬海島淺碟型市場，當然亦受國外政經濟波動所影響，惟因國內政經環境與國外情勢息息相關，故對於國外部份在此不贅述；有關總體政治經濟環境分析之範圍，擬分成發展趨勢與住宅政策等，這些都是有助於不動產投資案可行性評估之參考，茲分析如下： 第四章 不動產市場分析與研究

4. 一、國內政局及兩岸關係 • 二、經濟成長及金融政策 • 三、財政及土地政策(一)財政政策 (二)土地政策 • 四、都市發展趨勢 • 五、住宅政策 第四章 不動產市場分析與研究

5. 第二節 區域經濟及社會環境分析 • 本節所稱之區域，其範圍完全以不動產標的位置及價格定 位決定其區域範圍，故都會區、都市（直轄市或省轄市） 或鄉鎮市（縣轄市）區級行政區，皆可單獨成為不動產市 場之區域範圍，而所謂區域經濟及社會環境分析乃是在掌 握區域範圍內經濟與社會人文環境之動態變化，以做為產 品型態定位及產品價格定位之參考。 第四章 不動產市場分析與研究

6. 一、區域經濟環境 (一)經濟發展趨勢 (二)產業結構 (三)居民就業狀況及所得分布 • 二、區域社會環境 (一)人口成長與組成及家戶結構 (二)教育文化 第四章 不動產市場分析與研究

7. 第三節 基地附近設施及市場環境分析 • 不動產具有環境區域性，對於基地附近鄰里範圍內之設施 環境及市場環境動態情形，不動產投資業者必須深入分 析，以了解該環境對投資案開發影響及市場供需情形，做 為評估投資案之重要參考。 第四章 不動產市場分析與研究

8. 一、基地附近設施環境 (一)公共設施供應情況 (二)交通可及性 (三)生活機能便利性 • 二、基地附近市場環境 (一)供給個案調查 (二)購屋需求情況 (三)銷售率分析 1.住宅自有率 2.空屋率 第四章 不動產市場分析與研究

9. 第四節基地環境分析 • 所謂基地環境係指不動產投資標的所在土地之自然條件、標示及產權狀況、土地使用分區管制法規與基地周圍重大投資建設等，此項因素分析，涉及到土地取得成本及開發建設之分攤成本，對投資案可行性具有重要參考依據，茲分別說明如下： 第四章 不動產市場分析與研究

10. 一、基地自然條件 (一)地質及地盤之狀態 (二)地勢之狀態 (三)地形之狀態 (四)氣象狀態 二、土地標示及產權狀況 三、土地使用分區管制 (一)都市土地 (二)非都市土地 四、基地周圍重大投資建設 第四章 不動產市場分析與研究

11. 第五節 產品型態定位與定價及投資可 行性分析 • 綜合先前之分析後，最後即進入投資案產品型態定位、產品價格之決定及投資之投資可行性之研判，茲分別詳述如下： • 一、產品型態定位 • 二、產品定價 • 三、投資可行性(一)投資成本效益 (二)投資案評估 第四章 不動產市場分析與研究