Immobilienbesteuerung

1. Wichtige Details für die Hauptwohnsitzbefreiung Immobilienbesteuerung

2. Allgemeine Voraussetzungen Allgemeine Voraussetzungen • Veräußerung (entgeltlich; z.B. Verkauf, Tausch...) • eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung • Aufgabe des Hauptwohnsitzes

3. Spezielle Voraussetzungen 1. Tatbestand Hauptwohnsitz Veräußerer • ab Anschaffung (entgeltlich) • durchgehend zivilrechtliches Eigentum • bis zur Veräußerung (entgeltlich) • für mindestens 2 Jahre • Toleranzfristen für Einzug, Auszug und Veräußerung

4. Spezielle Voraussetzungen 2. Tatbestand Hauptwohnsitz Veräußerer • für mindestens 5 Jahre durchgehend • innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung • entgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerb • zivilrechtliches Eigentum nur bei Veräußerung erforderlich • Toleranzfrist für Auszug

5. Zeitpunkt der Anschaffung • Regelfall: Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (insb. Kauf- oder Tauschvertrag) • Ausnahme:wirtschaftliches Eigentum wurde vorher übertragen (z.B. Vorvertrag oder Anwartschaftsvertrag)

6. Begriff des Eigenheims Anlehnung an § 18 EStG: • Eigenheim: Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen • Eigentumswohnung: Wohnung i.S.d. WEG • mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen

7. Eigenheim - Arbeitszimmer Maßgebliche Regeln: • 2/3 Regelungbestimmt, ob Eigenheim vorliegt • 80/20 RegelungBeurteilung Betriebs- oder Privatvermögen

8. Toleranzfristen beim 2-Jahrestatbestand • Einzugstoleranz – 1 JahrAnschaffung bis Begründung Hauptwohnsitz • Veräußerungstoleranz – 1 JahrAufgabe Hauptwohnsitz bis Veräußerung • Auszugstoleranz – 1 JahrVeräußerung bis Aufgabe Hauptwohnsitz

9. Toleranzfristenbeim 5-Jahrestatbestand • Keine Einzugs- oder Veräußerungstoleranz • Auszugstoleranz – 1 JahrHauptwohnsitz muss spätestens 1 Jahr ab Veräußerung aufgegeben werden

10. Fruchtgenussrecht unter nahen Angehörigen

11. Fruchtgenuss • Recht, eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkungen zu nutzen(§ 509 ABGB) • Recht auf vollen gewöhnlichen wie ungewöhnlichen Ertrag (§ 511 ABGB)

12. Fruchtgenuss – Einkünftezurechnung an Berechtigten • Einflussnahme des Berechtigten auf die Einkünfteerzielung • Tragung der Aufwendungen durch den Berechtigten • mindestens 10 Jahre bei rechtlich abgesicherter Position

13. Fruchtgenuss - Arten Zuwendungsfruchtgenuss: • zivilrechtliches Eigentum bleibt erhalten • Nutzung der Früchte wird übertragen Vorbehaltsfruchtgenuss: • zivilrechtliches Eigentum wird übertragen • Nutzung der Früchte wird zurückbehalten

14. Zuwendungsfruchtgenuss - Arten Nettozuwendungsfruchtgenuss • Fruchtnießer erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben • entgeltlich oder unentgeltlich Bruttozuwendungsfruchtgenuss • Fruchtnießer erzielt Einnahmen • Fruchtgenussgeber trägt Ausgaben

15. Nettozuwendungsfruchtgenussentgeltlich vs unentgeltlich Unterschiede beim Fruchtnießer • AfA Fruchtgenussrecht absetzbar bei Entgeltlichkeit Unterschiede beim Fruchtgenussbesteller • Entgeltlich: Einkünfte aus VuV, AfA Gebäude absetzbar, USt: Leistungsaustausch • Unentgeltlich: keine Einkünfte, AfA Gebäude geht verloren, USt: kein Leistungsaustausch, ggf. Eigenverbrauch

16. Vorbehaltsfruchtgenuss - Arten Nettovorbehaltsfruchtgenuss • Fruchtnießer (Exeigentümer) erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben • mit/ohne Belastungs- u. Veräußerungsverbot Bruttovorbehaltsfruchtgenuss • Fruchtnießer erzielt Einnahmen • Neueigentümer trägt Ausgaben

17. Nettovorbehaltsfruchtgenussmit/ohne Bel.- u. VÄ-Verbot Unterschiede Fruchtnießer • AfA Gebäude:wirtschaftliches Eigentum: AfA abzugsfähigkein wirtschaftliches Eigentum: keine AfA zulässig; Abgeltung ist abzugsfähig Unterschiede Neueigentümer • Keine Unterschiede

18. Rechnungsmerkmale und Sonderfall Kleinbetragsrechnungen Ausstellung von Rechnungen

19. Neuerungen • Gutschriftenab 1.1.2013 ausdrückliche Bezeichnung • KleinbetragsrechnungenGrenze ab 1.3.2014 EUR 400,- statt bisher EUR 150,-

20. RechnungsmerkmaleUID Leistungsempfänger • Gesamtbetrag übersteigt EUR 10.000,- und • Leistender hat im Inland Sitz, gewöhnlichen Aufenthalt oder Betriebsstätte und • Umsatz wird an Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt • NEU Rz 1539 UStR durch Wartungserlass 2013Empfänger muss UID des Ausstellers überprüfen

21. RechnungsmerkmaleUID Leistender • nicht erforderlich bei Kleinbetragsrechnungen • Überprüfung auf Richtigkeit durch Empfänger • Bei Feststellung des Fehlens durch FA -> Frist zur Behebung -> rückwirkende Anerkennung • Aussteller ist pauschaliert gem. § 22 (1) UStG:besitzt i.d.R. keine UID Nummer-> VSt-Abzug dennoch möglich, wenn Hinweis auf Durchschnittssteuersatz

22. RechnungsmerkmaleAnzahlungsrechnungen • Leistungszeitpunkt: voraussichtlicher Leistungstermin oder -zeitraum ist anzugeben • Entstehung der Steuerschuld:Steuerschuld entsteht erst mit Ablauf des Zeitraumes, in dem Entgelt vereinnahmt wurde

23. Rechnungsmerkmale§ 14 UGB • Pflichtangaben für Unternehmer, die im Firmenbuch eingetragen sind • Firma/Rechtsform • Sitz • Firmenbuchgericht • Firmenbuchnummer

24. Gemischt genutzte Gebäude Vorsteuerabzug

25. § 12 Abs. 2 Z 1 UStG Grundregeln • 10%-Regel: Leistung ≥ 10 % für unternehmerische Zwecke -> für Unternehmen ausgeführt->voller Vorsteuerabzug -> Verwendungseigenverbrauch für nicht unternehmerische Nutzung • Zuordnungswahlrecht: Unternehmer kann den tatsächlich unternehmerisch genutzten Teil dem Unternehmen zuordnen

26. § 12 Abs. 2 Z 1 UStGGebäude • Vorsteuerabzug nach Intention des Gesetzgebers auf unternehmerische Nutzung eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 Z 4 i.V.m. § 3a Abs. 1a letzter Satz UStG) • Ab 1.1.2011: Vorsteuerabzug gemäß Art. 168a MwStSyst-RL nur im Ausmaß der unternehmerischen Verwendung

27. § 12 Abs. 2 Z 2 UStGGebäude • VwGH: Einschränkung des VSt-Abzuges auf Basis von § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG -> Ausschluss des Vorsteuerabzuges für überwiegend nicht abzugsfähige Ausgaben nach § 20 Abs. 1 Z 1 und Z 2 lit. a EStG -> u.a. Aufwendungen für private Wohnzwecke

28. Gemischte Nutzung von GebäudenZuordnung nach VwGH • Überwiegen der Nutzung pro Raum-> Einteilung in betriebliche/private Räume • Aufteilung: Verhältnis Nutzfläche betriebl. Räume zu Nutzfläche private Räume • 10%-Grenze ist nicht relevant • Vorsteuerabzug im Ausmaß der unternehmerischen Nutzung (Ausnahme: voller VSt-Abzug bei untergeordneter Privatnutzung

29. Kinderbetreuungskosten, Arbeitgeberdarlehen, Ausbildung/Fortbildung/Umschulung, KFZ und Pendlerpauschale etc. Betriebsausgaben, Werbungskosten, Lohnsteuer

30. Neuerungen • Zuschüsse des AG zur Kinderbetreuung:Rückwirkende Erhöhung ab 1.1.2013 auf 1.000,- Euro pro Kind • Arbeitgeberdarlehen:Zinssatz ab 1.1.2014: 1,5% p.a. • KfZ-Sachbezug:Anhebung des monatlichen Höchstbetrags auf EUR 720,- ab 1.3.2014

31. Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen NEU abzugsfähig sind: • Aufwendungen, die private Veranlassung nahe legen, aber für die Einkünfteerzielung notwendig sind • Persönlichkeitsbildung, sofern berufliche Schulung erforderlich • Bildungsmaßnahmen zur Verbesserung bestimmter Schlüsselqualifikationen

32. Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen NEU nicht abzugsfähig sind: • Outplacement Programme

33. Pendlerpauschale Kleines/großes Pendlerpauschale abhängig von • Zumutbarkeit, ein Massenbeförderungsmittel zu benutzen und • Entfernung zwischen Wohnung und Arbeits-stätte • Rechtssicherheit durch Pendlerrechner

34. Pendlerrechner • Benutzung des schnellsten öffentlichen Verkehrsmittels • Kombination zwischen Massen- und Individualverkehrsmitteln • Zumutbarkeit der Benutzung eines Massenverkehrsmittels, wenn zumindest für halbe Strecke verfügbar

35. Pendlerrechner Entfernungsabhängige Höchstdauer • Vergleichsmaßstab bei Entfernungen zwischen 60 und 120 Minuten • Berechnung: 60 min + 1 min pro km • Diese wird der tatsächlichen Dauer gegenübergestellt • Tatsächliche Dauer > entfernungsabh. Höchstdauer -> Unzumutbarkeit öff. VKM

36. Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel

37. Strecke unter 60 min Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel -> Kleines Pendlerpauschale