SWISSBAU

1. SWISSBAU Bernd Schips 21. Januar 2003

2. Ist die Schweiz schon gebaut? • Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung der Bauwirtschaft • Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktion • Immobilien als Anlagealternative • Ein kurzes Fazit

3. Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung der Bauwirtschaft

4. Bauinvestitionen BIP Bruttoinlandprodukt und Bauinvestitionen - Reale Wachstumsraten in % - % 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

5. Wohnungsbau Übriger Bau Industrie- und Gewerbebau Anteile der Bausparten an den Bauinvestitionen % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

6. Anteile in % Investitionen im „Übrigen Bau“ nach Aufgabengebieten 2001 Quelle:BFS, Bau und Wohnbaustatistik

7. Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Baugewerbe - Anteil am Bruttoinlandprodukt bzw. an der Gesamtbeschäftigung in % - 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 Quelle:BFS

8. nominale Investitionsquote Anteile der Bauinvestitionen am BIP % 16 14 12 10 8 6 4 2 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS

9. Vollzeit Teilzeit Anzahl Beschäftigte nach Beschäftigungsgrad im Baugewerbe Anz. Besch. 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1985 1995 1998 2001 Quelle:BFS, Betriebszählung 2001

10. Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe 1985-2001 Anz. Arbeitsstätten 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1985 1995 1998 2001 Quelle:BFS, Betriebszählung 2001

11. Baupreise Beschäftigte Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) und Preise VJV in % 10 5 0 -5 -10 -15 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS

12. Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktion

13. Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungsbau Anzahl neuerstellter Wohnungen 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 Quelle:BFS

14. % Quelle:BFS, Gebäude- und Wohnungsregister Alterstruktur des Wohnungsbestands

15. Neubau Umbau k.A. Entwicklung im WohnungsbauUmbau und Neubau - Reale Wachstumsraten in % - % 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 Quelle:BFS; 1994 keine Angaben wegen Umstellung der Statistik

16. % Alter Quelle:BFS, Volkszählung Aufteilung der Mieter und Wohneigentümer nach Alter, 1990

17. über 59 00-24 25-59 Bevölkerungsentwicklung: Die Altersstruktur 1981 -2020 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 81 85 89 93 97 01 05 09 13 17 20 Quelle:BFS, Hauptszenario

18. Neubau Umbau Industriell-gewerblicher Bau nominal, in Mio. Fr 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

19. Verkaufsliegenschaften Bürogebäude Anteil der Investitionen in Geschäftsliegenschaften an den Bauinvestitionen % 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

20. Gesamtwert der Infrastrukturobjekte in Mrd. Franken Quelle:R.Fechtig, ETHZ Das öffentliche Bauvermögen 1995

21. Quelle: R. Fechtig, ETHZ Altersstruktur der Infrastrukturobjekte 1995

22. Hochbau Tiefbau ...die tatsächlichen Ausgaben Unterhaltausgaben im Hoch- und Tiefbau Mio. Fr. nom. 2500 2000 1500 1000 500 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

23. Immobilien als Anlagealternative

24. Leerwohnungsquote 1970-2002 Die zeitliche Entwicklung des Leerbestandes % 2.5 2 1.5 1 0.5 0 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 Quelle:BFS

25. LIK Baukosten Baulandpreise Baulandpreise, Baukosten und Konsumentenpreisindex 1990 = 100 140 120 100 80 60 40 20 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, Stat. Amt Kt. Zürich

26. Wohnbauinvestitionen, real Hypothekarzins Wohnbautätigkeit und Hypothekarzins in Mio. Fr. % 9 25000 8 20000 7 15000 6 5 10000 4 5000 3 2 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, SNB

27. Einfamilienhäuser Hypothekarzins Fertiggestellte Einfamilienhäuser und Hypothekarzins Anzahl % 9 20000 18000 8 16000 14000 7 12000 6 10000 8000 5 6000 4000 4 2000 3 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS, SNB

28. Entwicklung der verfügbaren Bruttoeinkommen in Mio. Franken und reale Veränderungen in % in Mio. Fr. % 5 250000 4 200000 3 150000 2 1 100000 0 50000 -1 -2 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle:BFS

29. Immobilien als Anlagealternative • Der Rückgang der Wohnbau-investitionen in den letzten Jahren, teilweise aber auch der industriell-gewerblichen Bauinvestitionen, ist weniger auf konjunkturelle Faktoren (Einkommen, Zinsen, relative Preise usw.) als auf die zunehmende Bedeutung „attraktiver“ erscheinender Anlagealternativen zurückzuführen.

30. Immobilien als Anlagealternative • Nach den Erfahrungen mit den Übertreibungen auf den Immobilienmärkten in den 80-iger und den zum Teil drastischen Bewertungskorrekturen in den 90-iger Jahren erschienen Anlagen auf den Finanzmärkten vielfach weniger risikobehaftet und vor allem - auch dauerhaft - rentabler zu sein.

31. Immobilien als Anlagealternative • Angesichts eines komplexen Markt-geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, Devisen- und Immobilienmärkten - erscheint es für den einzelnen Markt-teilnehmer vorteilhaft, einfach der Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Daher kommt es auf solchen Märkten immer wieder zu Über- und Unter-treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso wenig rationalen Argumenten wie der vorangegangene Preisanstieg.

32. Immobilien als Anlagealternative • Die relative Attraktivität von Immobilien-anlagen wird daher wieder zunehmen. Aber mehr denn je, wird vor allem die aus Bau-, Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag resultierende Rendite, und nicht mehr so sehr, wie in der Vergangenheit, die Hoffnung auf eine Wertsteigerung für den Anlageentscheid massgebend sein.

33. Immobilien als Anlagealternative • Daraus ergeben sich auch neue Forderungen an die Bauwirtschaft (Senkung der Baukosten durch effizientere Produktion) und den Projektierungssektor (Integrierte Planung).

34. Ein kurzes Fazit

35. Ein kurzes Fazit • Die öffentliche Hand kann und sollte zur Stabilisierung der Bauproduktion beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit und den Unterhalt der Infrastruktur nicht in erster Linie als Instrument zur Haushaltskonsolidierung benutzen, insbesondere wenn es um den Einsatz an sich zweckgebundener Mittel geht.

36. Ein kurzes Fazit • Die Notwendigkeit einer Verstetigung der öffentlichen Baunachfrage ist ausgewiesen. Aufgeschobene Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel später mehr und tragen damit nichts zur langfristigen Haushaltssanierung bei (Politikversagen).

37. Ein kurzes Fazit • Immobilien werden als Anlagealternative wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen Boom auf dem Immobilien-markt zu rechnen. • Der Planungssektor und die Bauwirtschaft können selbst zur Stärkung des Immobiliensektors beitragen. • Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Baulandes auf die Immobilienpreise ist von der Politik zu berücksichtigen.

38. Ein kurzes Fazit • Der auch für Immobilienanlagen immer wichtigere Renditeaspekt muss bereits bei der Planung und Bauausführung berücksichtigt werden (Umnutzungs-möglichkeiten, Berücksichtigung der Unterhaltskosten, effizientere Bauproduktion nach dem Beispiel der verarbeitenden Industrie, Anpassung der technischen und personellen Kapazitäten an die neuen Erfordernisse usw.).

39. Ein kurzes Fazit • Altersstruktur des Wohngebäude-bestandes und weiter Teile der baulichen Infrastruktur sowie die demografische Zusammensetzung der Wohn-bevölkerung bilden nach wie vor ein grosses Nachfragepotenzial. • Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut!