Földminősítés I.

1. Földminősítés I. Aranykoronás földértékelési rendszer Szilágyi János Ede

2. Visszatekintés: földregisztrációk MAGÁNJOGI KÖZJOGI telekkönyv (1855) adókataszter (1850, 1875) állami földnyilvántartás (1963) ingatlan-nyilvántartás (1972, 1997)

3. A földminősítés alapproblémája: a föld értéke • milyen értéket képvisel a föld? • a föld nem munkatermék (azt nem absztrakt emberi munka alakította), tehát ilyen értelemben vett értékéről nem lehet beszélni • van viszont: 1. használati értéke 2. közgazdasági értelemben vett értéke 3. forgalmi értéke 4. stb.

4. A földminősítés alapproblémája: a föld értéke • Az ingatlanértékek megállapításának módszerei: 1. A piaci összehasonlító megközelítés: a piaci átlagárak alapján történő értékelés alapvető feltétele, hogy megfelelő mennyiségű és összehasonlítható adat álljon rendelkezésre (csak kisegítő jelleggel alkalmazzák e módszert). 2. A helyettesítési költség megközelítési módszer: a földterületet csak előzetes tőkebefektetéseket (pl. talajjavítás) követően lehet művelésbe venni, s e ráfordítások minőségi osztályonként eltérőek (alig alkalmazzák a módszert). 3. A területegységre jutó tiszta jövedelem tőkésítésén alapuló módszer: Alapja: földhozadék = bruttó termelési érték - ráfordítási költség. A becslők 5 - 10 éves átlagárakkal dolgoznak. Ezt követi a tőkésítés (NBr.: 33 év járadék összege).

5. Termőföldértékelés az Európai Unióban • Az egyes tagállamok között nagy az eltérés: • mind a termőföldre vonatkozó információs rendszerek • mind ezek felhasználási területeit illetően. • Nincs tehát kialakult egységes termőföldértékelési módszertan és erre alapozott összehangolt alkalmazás az EU szintjén. • Megfogalmazták már ua. az egységesített és összehangolt működés kereteit.

6. A tőkés országok gyakorlata • A föld 1. termőhelyi (ökológiai) értékelése és (2) a föld gazdasági (pénzbeli) értékelése elkülönül egymástól, ha vannak is érintkezési pontok. • A földértékelést az határozza meg, hogy milyen célból kívánják a földet értékelni: 1. vétel/eladás céljából történő becslés 2. kölcsönügyleti becslés 3. földadó 4. kisajátítási 5. stb. • A talajok ökológiai osztályokba sorolásának célja hármas: • az egyes földterületek termőképességének elhatárolása • támpontot nyújtani a földadó alapját képező kataszter kidolgozásához • a mg-i termelésfejlesztések ökológiai feltételeinek a feltárása

7. Az aranykoronás rendszer fejlődése • közvetlen előzménye az 1850-es szabályozás, ám itt még csak becslés volt • alapja az állandó földadókataszter elkészítéséről szóló 1875. évi VII. törvény (a bevezetett rendszer a: hozadékkataszter - alapja az egységnyi területen megtermelt érték és az abból levont ráfordítási költség) • az 1980. évi 16. tvr. hatására először törlik az ingatlan-nyilvántartásból az AK-értéket (és helyette a termőhelyi értékszámot jelölték) • mivel azonban utóbb az új rendszer nem lépett hatályba, ezért visszaállították a termőföld ingatlanok esetében az aranykoronás rendszert

8. Az aranykoronás rendszer jogszabályi alapja • jogbiztonság szempontjából kritizálható rendszer • a hatályos 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet tulajdonképpen a (hatályon kívül helyezett) 1875. évi VII. tc. szabályait veszi át, és anélkül érthetetlen és használhatatlan • a bizonyos szabályok tekintetében alkalmazni kell az ingatlan-nyilvántartási törvényt (pl. a művelési ágak meghatározásánál) • a FVM rendelet szempontjából háttérjogszabályként funkcionál a Tft. is

9. A földminősítés folyamata • a hatályos földminősítési rendszer csak ökológiai értékelést takar • a földminősítés folyamata: • művelési ágak megállapítása (művelés alól kivett területek) • a földminősítés területi egységeinek meghatározása • a minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása

10. A művelési ágak megállapítása • A földminősítés területi hatálya: a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló föld • A művelési ágak meghatározásának szempontjai: • a rendszeres földhasznosítási módja • a természetbeni állapot • Művelési ág: 1. szántó, 2. rét, 3. legelő, 4.szőlő, 5. kert, 6. gyümölcsös, 7. nádas, 8. erdő és 9. fásított terület • vö. termőföld fogalma: • legelő (gyep) ---) eredete: 1981-től csak gyep volt a rét és a legelő helyett ---) visszaállították az eredeti rendszert • halastó ---) nem művelési ág (mivel itt a termelő közeg a víz és nem a termőföld)

11. A művelési ágak megállapítása • szántó (rendszeres szántóföldi művelés alatt áll) • rét (füves terület, melyet rendszeres kaszálással hasznosítanak), legelő (füves terület, melyet legeltetéssel hasznosítanak) • szőlő, gyümölcsös, a kettő kombinációja a kert • nádas • erdő, fásított terület (elhatároló ismérv a terület: 1500 m2)

12. A művelési ágak megállapítása • művelési ágak jelentősége: • kárpótlás • hasznosítási kötelezettség (szőlő, gyümölcsösnél) • eltérő feltételei vannak a művelési ág megváltoztatásának • Tft hatálya alá tartozik • haszonbérleti idő • erdőgazdálkodási törvény hatálya • hegyközségi törvény és a bortörvény hatálya alá tartozik

13. A művelési ágak megállapítása • művelés alól kivett területek: a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló föld, amely egyben • a településsel (pl. az egy hektárt meg nem haladó földrészlet) • a termeléssel és szolgáltatással (pl. üzemek) • a közlekedés és hírközléssel • a vízgazdálkodással • a honvédelemmel és rendészettel • a természetvédelemmel kapcsolatos terület.

14. A földminősítés területi egységeinek meghatározása • A becslőjárás: (1) az osztályozási rendszer területi egysége, amelynek határvonalát az 1875:VII.tc. végrehajtása során állapították meg (napjainkig alig változtak ennek határvonalai, ld: Arad becslőjárás). (2) Itt megközelítőleg hasonlóak voltak a 1. termelési költségek és 2. a talajviszonyok. • Osztályozási vidék: (1) ha a becslőjáráson belül a gazdálkodási viszonyok annyira eltérőek voltak, hogy azokat a becslőjárás egész területére nem lehetett általánosítani. (2) Ezekben tehát külön kataszteri tiszta jövedelmi fokozatokat állapítottak meg.

15. A földminősítés területi egységeinek meghatározása • Mintatérhálózat: a földrészletek osztályba-sorozásának alapja a községenként és nagyobb területenként kijelölt mintatérhálózat. A mintatérhálózat: • járási és • községi mintaterekből áll. • A földminőséget jellemző tulajdonságokat, természeti és termelési adottságokat művelési áganként kell megállapítani és mintatérjegyzékbe foglalni.

16. A minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása • Minőségi osztályok: • a becslőjáráson (osztályozási vidéken) belül művelési áganként a különböző minőségű területek megkülönböztetésére szolgálnak • 1 és 8 közötti arányszám, amely a földek termelékenységét mutatja (az alacsonyabb számértékű minőségi osztály a jobb) • Kataszteri tiszta jövedelem: • hozadéki értékszám, amely azt mutatja, hogy megállapítása idején egy adott földrészleten átlagos gazdálkodás mellett, az átlagos termelési költségek levonása után kataszteri holdra vonatkoztatva mennyi tiszta hozadék marad (0,04 - 108,00 AK). • ma: viszonyszám, amely az azonos művelési ágú területek termőképessége közötti különbséget mutatja.

17. A minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása • osztályba sorozás: helyszíni földminősítési eljárás, amely során megállapítják a föld minőségi osztályát és az AK értéket • az eljárás során vizsgálják: • a földterület talajtulajdonságait • a termelés feltételeit és természeti adottságait

18. A minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem megállapítása • az aranykorona érték jelentősége: • kárpótlási tv.: kár számítása, kárpótlási célú árverés • Tft.: • birtokmaximum (kivételek a birtokmaximum alól) • földhaszonbérlet területi korlátjai • kisajátítás, állam elővásárlási jogánál: a helyben szokásos vételárnál • földvédelem (környezetjog) • földhasználati nyilvántartás • Ingatlan-nyilvántartás: adat

19. Következő előadás: • Földminősítés II. - pontozásos földértékelés.