Taksering av næringseiendommer

1. Taksering av næringseiendommer Eiendomsskatteprosjektet 2010 –2011

2. Litt om bakgrunn og status • Forstudie i Desember 2009 – januar 2010 ledet frem til følgende konklusjoner i sak til kommunestyret: • Eiendomsskattesystemet i Rana var utdatert og lite oversiktelig • Takseringsmetoden som ble benyttet var upålitelig og ikke i samsvar med regelverket • Takstene er ikke i samsvar med regelverket • En stadig økende risiko for at dette kunne medføre midlertidig inntekstbortfall på ca 23 millioner/år Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

3. Kommunestyrets vedtak • I perioden 2010 – 2011 gjennomføres alminnelig omtaksering av alle eiendomsskatteobjekter i Rana kommune. Det være seg ”verker og bruk” , næringseiendommer og boligeiendommer (i vedtatt e-skatteområde).          • Eiendomsskattevedtekter datert 1. januar 2010 skal gjelde.          • Takseringsregler datert 1.januar 2010 skal gjelde.              • Det utnevnes en ”sakkyndig takstnemnd” på 3 medlemmer og med 3 varamedlemmer til erstatning for de nemnder som er nevnt under pkt. 3.46.4 og 3.46.5 i nemndstruktur for Rana kommune. Jfr forslag til eiendomsskattevedtekt av 01. januar 2010. • Det utnevnes en ”sakkyndig ankenemd” på 3 medlemmer og med 3 varamedlemmer til erstatning for de nemnder som er nevnt under pkt. 3.46.2 og 3.46.3 i nemndstruktur for Rana kommune. Jfr forslag til eiendomsskattevedtekt av 01. januar 2010. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

4. Forprosjekt • Forprosjekt i mars 2009 ledet frem til følgende konklusjoner som ble forelagt rådmannen: • Gjennomføring innen fristen 2010 – 2011 med iverksetting av eiendomsskatt etter nye takster pr. 1. mars 2011 er mulig. • Gjennomføringen vil kreve en samordnet og intensiv ressursbruk • Gjennomføringen stiller store krav til punktlighet og fremdrift • Anslått kostnadsramme i k-sak på 5 millioner dekker i hovedsak kun innkjøp av tjenester/innleie, ikke interne kostnader. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

5. Litt om omfang • Takseringen omfatter: • ca 7.900 eiendommer • ca 14.000 bygninger • ca 1000 ”verk og bruk” og næringseiendommer • Bemanningsbehov • forbruk av ca 14 årsverk • Største periodevise bemanning ca 30 personer kun i prosjekt • Innkjøp av konsulenttjenester totalt ca 4 millioner inkl opplæring og taksering v&b • Dataprogrammer ca 2 millioner • Totalkostnad på ca 12.2 million • av dette ca. 8,5 millioner til innkjøp av varer og tjenester. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

6. Status • Besiktigelse og skattetakster ferdig og vedtatt av sakkyndig takstnemnd • Antall boligeiendommer 6387 (5553 i 2010) + 834 • Antall næringseiendommer 548 (404 i 2010) + 144 • Antall verk og bruk 136 (30 i 2010) + 106 • Antall ubeb. tomter 786 (300 næring 486 bolig) + 786 • Detaljert grunnlag skatt og takst er sendt ut • Behandling av kundehenvendelser pågår • Registrering av klager pågår  • Møter med skatteytere pågår  • Klagefrist 21. mars  • Klagebehandlingen forutsettes være sluttført til 1. juni Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

7. Praktiske gjennomføring - næring • Størstedelen av næringseiendommer har vært taksert av konsulentfirma gjennom anbud. • Metode er : • Bruk av sjablong • besiktigelse • oppmåling • Mål er: • Takseringen skal så langt som mulig likebehandle like eiendommer • Takst skal så langt som mulig gjenspeile en salgsverdi av eiendommene i et fritt og velfungerende marked jf. eiendomsskattelovens bestemmelser • Ulikeheter skal ivaretas i størst mulig grad: • Ulikheter: • Størrelse • bruk og funksjonalitet • vedlikehold • beliggenhet • osv… Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

8. Praktiske gjennomføring – verk og bruk • Alt av verk og bruk har vært taksert av konsulentfirma gjennom anbud. • Metode for fastsetting av takst for verk og bruk er som hovedregel substansverdi. Det vil si realverdi av verk og brukets eiendeler inklusive maskiner og utstyr som tilligger det enkelte verk og bruk. • For verk og bruk takseres også verdier av ressurser som for eksempel masseforekomster som malm, stein, grus osv. • For spesielle næringseiendommer og - verk og bruk kan andre metoder for taksering benyttes bla. avkastningsverdi. Dette er en unntaksregel som er akseptert brukt i kun et fåtall tilfeller. • Kraftverk får fastsatt eiendomsskattetakst av sentrale myndigheter etter en særskilt metode. • Kommunen har ikke tilstrekkelig kompetanse til å utarbeide takster for verk og bruk og benytter i slike tilfeller konsulentfirma med erfaring fra slike takeringer. • Når det gjelder bygningsmasse innenfor verk og bruk benyttes også her sjablonger som utgangspunkt for verdiberegning men der vurderingen av bygget i større grad knyttes opp til hvorvidt det har verdi utenom den aktuelle bruken. I mange tilfeller har bygg i verk og bruk liten til ingen verdi uten den aktuelle driften. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

9. Metode • Bruk av sjablong: • Sjablong benyttes for å komme frem til en verdi av nybygd bygning med god funksjonalitet. • Bygninger er satt i kategorier ut fra hva de er godkjent som • Verdier er satt pr. m² bruksareal og differensiert ut fra bruk. (viktigste utvalg vises under) • Forretningsareal = kr. 5000/m² • Produksjonsarealer = kr. 5000/m² • Kjølelager = kr. 6000/m² • Isolert lager = kr. 4000/m² • Uisolert lager = kr. 2000/m² • For de fleste bygg er det gjort differensiering av arealer avhengig av etasje (etasjefaktor) Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

10. Metode • Besiktigelse: • Alle eiendommer skal besiktiges ved taksering for eiendomsskatt. • Ved besiktigelse kontrolleres det om bygningstype stemmer med det som er registrert. Ved avvik registreres avviket og i noen tilfeller blir dette rettet i matrikkel. Dette gjøres for at sjablongtaksten skal bli rettest mulig. • Ved besiktigelse gjøres en utvendig vurdering av: • byggets tilstand og kvalitet. • Innvendig vurdering av: • bruk av arealene • byggets funksjonalitet til den aktuelle bruken • Ut fra de vurderingene som blir gjort fastsettes en indre faktor og evt. ytre faktor • Indre faktor beskriver antatt verdi av bygget sammenlignet med et tilsvarende nybygg, For næringseiendommer legges det stor vekt på funksjonalitet og vedlikehold og mindre grad på alder • Ytre faktor benyttes ved spesielle forhold ved tomt og plassering. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

11. Metode • Oppmåling: • Oppmåling er benyttet for å få registrert riktig areal. • Hovedregel for næringsbebyggelse: • Bygg skal måles innvendig slik at fordeling mellom forskjellige arealkategorier blir registrert. • Unntak: • rene lagerbygg uten andre funksjoner (Måles utvendig – 20 %) • bygninger der arealfordeling er oppgitt av eier (noen kontrollmål tas) • Ved oppmåling og besiktigelse tas bilder av takstobjektene. • Data fra oppmåling og indre- og ytre faktor fra besiktigelse benyttes i regneark (takstmatrise) slik at det beregnes egne verdier for alle arealkategorier. • Verdier fra regneark overføres til datasystemet som takst tomt og takst bygg. Disse gir samlet forslag til eiendomsskattetakst. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

12. Saksbehandling av eiendomsskattetakster • Alle eiendomsskattetakster er vedtatt av sakkyndig takstnemnd for eiendomsskatt. • Det er i takseringen benyttet besiktigelsesmenn som utarbeider grunnlaget til forslag til eiendomsskattetakst og i noen tilfeller (næring og verk og bruk) også fremmer forslag til eiendomsskattetakst. • Med bakgrunn i opplysninger fra besiktigelsesmenn fremlegger administrasjonen forslag til eiendomsskattetakst for sakkyndig nemnd til vurdering og vedtak. • Sakkyndig nemnd står fritt i å vedta takstforslag, endre dette eller returnere det til ny vurdering før vedtak. • Når sakkyndig takstnemnd har fattet vedtak om eiendomsskattetakst sendes melding om skatt og takst ut til registrert eier av skatteobjektet. • For å få endret vedtatt eiendomsskattetakst må taksten formelt påklages. Dette gjelder også for rene faktafeil. (arealmålinger) Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

13. Skattekrav og klage • Skattekravet: • Når eiendomsskatt er lovlig utskrevet forfaller eiendomskattekravet til betaling uavhengig av om skatt og takst er påklaget. • Klage på skatt: • Skattekravet kan påklages til kommunens skattenemnd hvert år. • Klage vil da normalt være begrunnet i bruk av feil skattegrunnlag • NB! klageorganet er ikke eiendomsskattetakstnemnda. • Det kan søkes fritak for eiendomsskatt. Søknaden behandles av skattenemnda. • For fritak må det dokumenteres at eiendomsskattet vil være en urimelig belastning i det året søknaden gjelder. • Det er ikke anledning til å gi en normalt skattepliktig eiendom fritak fra eiendomsskatt på generelt grunnlag. • Lag, foreninger, stiftelser og eiendommer av historisk verdi kan gis fritak av kommunestyret • Slike fritak skal omfatte alle eiendommer som faller inn under de kriteriene kommunestyret har bestemt skal kvalifisere til fritak Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

14. Eiendomsskattetakst og klage • Eiendomsskattetaksten kan påklages det året takseringen gjennomføres. • Det er fastsatt formelle regler om klage på eiendomsskattetaksten og disse må følges. • Klageform • Klagen skal inneholde minimum følgende momenter: • Klagers navn og adresse • Eiendommens adresse • Eiendommens matrikkelbenevnelse (gnr/bnr/fnr/snr) • Hva det klages på: (ett eller flere punkter) a. Faktafeil (skal dokumenteres ved tegninger, eller annen dokumentasjon) • b. fastsettelse av verdivurdering/indre og ytre faktor (skal vise til tilsvarende eiendommer med annen verdivurdering) • c. krav om fritak (skal dokumenteres ved uttalelse fra lokal museal myndighet) • d. bruk av takseringsmetode (kun større næring/verk og bruk) • e. faktagrunnlaget for eiendomsskatt (må dokumenteres) • Klage på skatt og takst skal fremsettes skriftlig inne 21 mars i det år melding om skatt og takst sendes ut. (takseringsåret). • Sakkyndig nemnd kan bestemme at klager mottatt etter fristens utløp skal tas opp til behandling. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

15. Saksgang ved klagebehandling • Behandling av klager: • Behandlingsmåte avviker etter hvilken kategori klagen kommer i. Følgende rutine skal følges ved • behandling av de enkelte kategorier • Reelle klager (kategori 1-5) behandles etter den kategori som er mest omfattende • kategori 1 • Klage angående faktafeil (feil på grunn- og bygningsarealer) • Administrasjonen retter faktafeil som er reelle og ny takst legges frem for sakkyndig nemnd til vedtak. • Ny melding om skatt og takst sendes ut med ny klagefrist. • Ved endring av skatt godskrives eller tilleggsfaktureres endring ved neste terminfakturering • Dersom administrasjonen ikke finner at det foreligger faktafeil skal det opplyses om grunnlaget for avslag på retting av faktafeil Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

16. Saksgang ved klagebehandling • Kategori 2 • Klage på verdivurdering (indre og ytre faktor) • Administrasjonen gjør en ny vurdering av fastsettelse av indre og ytre faktor og evt. gjennomfører ny befaring før takst legges frem til vedtak. • Dersom takstforslaget fra 1. vedtak opprettholdes behandles klagen av sakkyndig ankenemnd • Ved medhold i klagen sendes ny melding om skatt og takst ut med ny klagefrist. • Dersom tidligere vedtak opprettholdes i sakkyndig ankenemnd sendes melding om opprettholdelse av tidligere vedtak og informasjon om muligheten til å bringe takseringen inn for rettsapparatet. • Ved endring av skatt godskrives eller tilleggsfaktureres endring ved neste terminfakturering Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

17. Saksgang ved klagebehandling • Kategori 3 • Klager som angår fritak (eiendommen burde vært fritatt) • Administrasjonen gjør en vurdering av om eiendommen fyller nødvendige kriterier for fritak. • Administrasjonen fremme forslag for kommunestyre om at fritak skal avslås eller innvilges • Når kommunestyret har behandlet saken sendes melding om vedtak til klager. • Kommunestyrets vedtak kan ikke påklages. • Ved innvilgelse av fritak skal innbetalt eiendomsskatt godskrives ved neste terminfakturering. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

18. Saksgang ved klagebehandling • Kategori 4 og 5 • Klage på bruk av takseringsmetode og faktagrunnlaget for eiendomsskatt (næringseiendommer/verk og bruk) • Administrasjonen gjør en vurdering om bruk av takseringsmetode og faktagrunnlag. Det skal benyttes sakkyndig- og juridisk bistand i arbeidet. • Det kan gjennomføres en ny taksering av innleid sakkyndig før ny takst legges frem til vedtak i sakkyndig nemnd • Ny melding om skatt og takst sendes ut med ny klagefrist. • Ved ny klage behandles klagen av sakkyndig ankenemnd. • Dersom tidligere vedtak opprettholdes i sakkyndig ankenemnd sendes melding om opprettholdelse av tidligere vedtak og informasjon om muligheten til å bringe takseringen inn for rettsapparatet. • Ved endring av skatt godskrives eller tilleggsfaktureres endring ved neste termin • Kategori 6 • Øvrige klager av politisk karakter • Administrasjonen samler disse klagene og oversender disse til politisk utvalgssekretariat uten innstilling Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

19. Endringer i eiendomsskattetakst - omtaksering • Endelig eiendomsskattetakst står fast i 10 år med mindre det skjer endringer på eiendommen som medfører at enten skattetakstnemnda eller eier av eiendommen krever omtaksering. • Dette vil i hovedsak gjelde : • hvis det oppstår verdiøkning ved oppføring av nye bygg eller gjennomføring store renoveringsarbeider på eiendommen • hvis det oppstår store verdireduksjoner som følge av naturskader, brann eller ved stort forfall. • For verk og bruk der driften opphører eller utstyr fases ut eller nytt utstyr fases inn. • Omtakseringer avhenger av at kommunen eller eier krever dette. • Kommunen vil kreve omtakseringer der det skjer endringer som er søknadspliktig etter plan og bygningsloven. • Omtaksering som følge av endringer som ikke er søknadspliktig avhenger av at eier krever omtaksering. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

20. Takstenemnder eiendomsskatt • Sakkyndig nemnd • Medlemmer • Johan Petter Røssvoll • Audhild Sørfjordmo • Johnny Svartkjøneng • Varamedlemmer • Torild Mastermo • Bjørn Erik Jakobsen • Ivar Brendberg Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011

21. Takstenemnder eiendomsskatt • Sakkyndig ankenemnd • Medlemmer • Sissel Brufors Jensen • Tommy Nystad • Stein Hovind • Varamedlemmer • June Gladis Wie • Vigdis Seljeli Angelsen • Kjell Mjelle Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011

22. Skatteøret (promille) og fritak • Kommunestyrets eiendomsskattevedtak fastsetter følgende om promille:’ • Generell skatteøre 7 promille • Særskilt skatteøre for bolig 2 promille • bunnfradrag for godkjente selvstendige boenheter kr. 400.000/pr enhet • Dette medfører at det for næringseiendommer og ”verk og bruk” kreves 7 promille av eiendomsskattetakst i eiendomsskatt. • For boliger gis det et fradrag på kr. 400.000 i eiendomsskattetakst for hver godkjente selvstendige boenhet på eiendommen før det kreves 2 promille i eiendomsskatt på restbeløpet. • Kommunestyret har vedtatt retningslinjer for hvilke eiendommer som skal fritas for eiendomsskatt etter §7. Forslag til eiendommer som skal fritas vil bli lagt frem til kommunestyret for endelig godkjenning. Fritak etter § 7 Omfatter ca 45 eiendommer Totalt er det, med lovfestet fritak § 5 og kommunalt fritak §7, 566 eiendommer som er fritatt for eiendomsskatt Dette inklusive friarealer, veg samt kommunale, fylkeskommunale og statlige eiendommer. Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

23. Skatteproveny • Med vedtatt skatteøre er proveny foreløpig beregnet til totalt ca kr. 94 millioner uten fritakseiendommer • Eiendommer med fritak utgjør ca 6 millioner • Kommunale, fylkeskommunale og statlige eiendommer utgjør ca 5,66 millioner av dette Øvrige fritak lag foreninger mm utgjør • kr. 340.000 Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

24. Inntekt på eiendomsskatt før og nå • Forholdet 20110 - 2011 • I 2010 var inntektene ca 69,5 millioner derav kraftskatt ca 46,5 millioner. de øvrige 23 millioner fordelte seg på: • Bolig ca 11,5 millioner • Næring 11,5 millioner • For 2011 er foreløpige anslag før klagebehandling på ca 94 millioner. • Dette fordeler seg på: • Boligbeskatning ca 21 millioner • Nærings og forretningsdrift 13 millioner • Verk og bruk inklusive kraft på 60 millioner Eiendomsskatt på kraft utgjør ca 45 millioner av dette.  Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011

25. Endringer i eiendomsmassen • Antall boligeiendommer 6387 (5553 i 2010) + 834 • Antall næringseiendommer 548 (404 i 2010) + 144 • Antall verk og bruk 136 (30 i 2010) + 106 • Antall ubeb. tomter 786 (300 næring 486 bolig) + 786 Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011 Eiendoms- og oppmålingsavdelingen

26. Bakgrunn for økninger • Bolig: • Hovedgrunnen til økning i inntekt på boligsiden er beskatning av eiendommer og boliger som tidligere ikke har vært skattlagt og - økte boligarealer. Borettslag og leiligheter utgjør en stor andel av denne økningen samt at oppmåling av bygningsmassen har vist store arealavvik på enkelt eiendommer. Det er registrert over 900 nye boligeiendommer og mer enn 4000 nye boenheter i forhold til tidligere taksering Gjennomsnitt skattetakst pr. boenhet er ca 1,5 mill og pr. boligeiendom eksklusive borettslag er ca 1,75 mill • Næring: • For næringsbeskatningen er økningen i takstgrunnlaget hovedgrunn for inntektsøkningen. Det er ca 140 næringseiendommer som tidligere ikke har hatt eiendomsskatt og disse er nå fanget opp. • Mange næringseiendommer har hatt svært gamle takster. Ved nytaksering er det gjort en taksering der næringseiendommenes reelle verdi skal gjenspeiles i taksten.   Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011

27. Bakgrunn for økninger • For verk og bruk er det en økning på ca 15 millioner i inntekt. I tidligere taksering var kun kraft og el. inkludert i verk og bruk. Ved nytaksering er det gjort en gjennomgang av eiendommene med tanke på fordeling av eiendommene innenfor eiendomsskattelovens grupperinger for eiendommer. • Dette har gitt en økning på eiendommer innenfor verk og bruk på 106 eiendommer. Noen av disse har tidligere vært taksert som næring. • Store deler av virksomheten innenfor Industriparken, tidligere koksverksområde, Rana Gruber og en del virksomhet på Ytteren, Båsmoen og Gruben er nå korrekt plassert innenfor kategorien verk og bruk. • En god del av de eiendommene som nå er kommet inn i kategorien verk og bruk har hatt svært gamle takster eller ikke vært taksert tidligere. Dette gjelder bla. en del energioverføringsnett, telenett og lignende.  Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011

28. Forhold til andre kommuner i Nordland • Boligbeskatning sammenligning andre kommune: • Kostratall for 2010 er ikke tilgjengelige så tall 2009 er benyttet. • I Nordland varierer eiendomsskatt på boliger fra kr. 200 til 5200 for standard enebolig på 120 m². • Gjennomsnitt for Nordland var i 2009 kr. 2413 for standardboligen. • Den nybygde Standardboligen på 120 m² i Rana hadde i 2010 en skattebelastning på kr. 1497 uavhengig av byggeår og standard. • Den samme boligen vil få eiendomsskatt på kr. 1996 fra og med 2011 dersom denne er nyoppført. • Samme bolig ned normal standard oppført i perioden 1987 til 1997 vil få eiendomsskatt på kr. 1466 i året fra 2011. • Når det gjelder næringslivet er det vanskelig å sammenligne skattenivået direkte ut fra statistikk ettersom næringslivet varierer sterkt fra kommune til kommune. Promillesats for næring og verk og bruk er varierende men med hovedvekt p å 7 promille • Bodø 2,9, Narvik 7, Brønnøy 7 Vefsn 7, Fauske 7 Eiendomsskatteprosjektet 2010 - 2011