略论城市中心区建设

2. 略论城市中心区建设 ——城市建设的得失浅析 湘潭市住房和城乡建设局　杨健

3. 提要 • 引言 • 城市中心区建设基本模式 • 融资经营模式 • 规划实施情况 • 项目建设总结 • 科学发展分析

4. 引言 • 建设背景 • 决策过程

5. 一、城市中心区建设基本模式 • 指挥机构：湘潭市城市中心区开发建设指挥部，湘潭市城市中心区开发建设有限公司。两块牌子一套人马。领导由市委调派、中层由相关单位抽调、一般工作人员采取借调与聘用方式解决。 • 执行法人：经营活动与融资行为，均由城市中心区公司作为民事行为主体。 • 主要任务政策条件：垄断本区域内的土地一级市场，由中心区公司统一对外组织开发出让，国土局承办相关手续；该区域内的土地收益、三税一费全额返还中心区；各相关部门全力支持和配合。

6. 一、城市中心区建设基本模式 • 主要目标任务： 　　中心区负责本区域总体规划方案招标和控制性详细规划的编制与报批； 　　详细统一组织本区域内的征地拆迁； 　　负责建设本区域内的主要道路、公园和城市中心广场； 　　负责为行政中心东移提供熟地。

7. 二、融资经营模式 • 商业银行贷款；40000万元。 • 垫资施工：承诺不拖欠农民工工资，计算所欠款项的财务成本。 • 土地出让：1241亩。 • 开行贷款：12000万元。 • 三税一费：本区域内所有建设项目上缴的、土地出让税、建筑营业税、房产交易税，城市基础设施配套费全部返还给中心区。先期执行较好，陆续返还了一些，总计达2788万元。

8. 三、规划实施情况 • 总体评价：全力追求高水平的规划方案、开创了我市规划招标的新纪元；以严肃认真的态度对待规划方案的编制和执行；对规划的前期投入是最为高效的投入；有必要进一步强调规划的法律地位。

9. 三、规划实施情况 • 规划调整的主要内容：在中心区建设过程中，规划进行了诸多调整，有主动的也有被动的。有益的调整，如尽量保持湖湘公园的完整性；将会展中心调整出中心区；增大土地出让面积以维持中心区建设的经济平衡。

10. 三、规划实施情况 • 执行结果： 公园面积有所压缩；几大家建设均未严格遵守规划

11. 三、规划实施情况 • 执行结果： 湘潭大剧院招商建设成功、经营管理失败

12. 三、规划实施情况 • 执行结果： 　　湖湘商城起步艰难、十年后才有起色 两馆建设体量过大、对公园有显著的压缩和较大的冲击

13. 三、规划实施情况 • 执行结果：

14. 四、项目建设总结 • 总的来说，运作是规范的、成效是显著的。 　 基础设施项目原可研报告预计为2.5亿元总投资，与最后结果基本一致；由于受客观条件制约，相关负责同志和工作人员视野不够开阔、不够高，组织不够科学、严密，留下不少遗憾。

15. 四、项目建设总结 • 道路项目：建成了区域内的道路有：湖湘南路、湖湘北路、湖湘西路、湖湘东路，市府路、云峰路、宝园路，已经动工的有月华路。

16. 四、项目建设总结 • 广场项目： 锦园广场（2006年评为全省最佳城市绿化广场）

17. 四、项目建设总结 • 广场项目： 东方红广场（2007年度评为全国十佳城市雕塑、2009年评为建国60年全国50座最佳雕塑之一）。红色文化的精心打造。

19. 四、项目建设总结 • 公园建设：梦泽湖的荷花、锦桥文化内涵，音乐喷泉。

20. 四、项目建设总结 题红彩石： 脱胎湘西国泰村， 风霜磨砺我更红。 唯慕神州英雄气， 千里追梦到莲城。 • 公园建设：

21. 四、项目建设总结 • 开发项目： 　 引领湘潭高端住宅建设的风尚， 　 搭起了我市通往现代都市的桥梁。

22. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面 • 经济中观层面 • 企业运作层面 • “两型”示范层面

23. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面 　　在以陈润儿为首的市委市政府的领导下、通过全市人民的艰苦奋斗，城市中心区东移总体上达到了预期目标： 　　实现了城市行政中心、文化中心和商业中心的东移，提高城市品位、营造了现代湘潭的城市形象和文化氛围（伟人文化、湖湘文化、莲文化等）。

24. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面

25. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面 　　不足的方面主要表现在，对征地拆迁的难度估计不足（红旗商贸城违法占地、少数公务人员在集体土地上建房、规划和建设执法的不力）、成本未能完全控制住。征地拆迁原先预计为3亿元，实际用了6亿元尚未全部完成；贷款启动开发建设，总的融资成本已经达到9259万元，如果算上施工垫资成本，实际要达到1.5亿元； 　　人事更替、造成政策不延续、许多工作只能是差强人意。 　　建设模式确有不足之处（当地政府支持有限）、需要加以改革（未能采用现代企业管理制度）。

26. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面 • 经济中观层面 • 企业运作层面 • “两型”示范层面

27. 五、科学发展分析 • 经济中观层面 　　拉动区域经济发展功不可没，地价由当时的不到20万元/亩，3年不到就拉升到67万元/亩，5年之后就上升到了十倍以上

28. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面 • 经济中观层面 • 企业运作层面 • “两型”示范层面

29. 五、科学发展分析 • 企业运作层面 　　企业目前无法实现赢利，负债累累：主要原因是：梦泽山庄用地74亩未给钱、会展中心地块60亩未开发、中心区变电站11亩未付钱、总工会和报社只象征性的出了点钱、两馆建设占地无偿提供60多亩；另外，政府所给的优惠政策并不能真正执行到位。 　　已经实现收益9.22亿元，实际支出9.098亿元；尚未支出的工程款约6000万元，省安装公司一分公司尚未拆迁；考虑到有部分土地款未收回、以及大量公用事业用地款没交钱，理论上中心区的总赢利是巨大的。

30. 五、科学发展分析 • 社会宏观层面 • 经济中观层面 • 企业运作层面 • “两型”示范层面

31. 五、科学发展分析 • “两型”示范层面 　　土地高效利用、重视保护生态、率先推广节能空调、太阳能照明

33. 谢谢聆听 2013年5月