南昆山云岭价格体系

1. 南昆山云岭价格体系

2. 目 录 目标设定 本年度销售目标3.5亿。 项目介绍 整体规划介绍及本年度推货介绍。 价格区间的形成 一栋一价。

3. 目标设定 1、全力完成项目本年度销售目标3.5亿，实现资金回笼。 2、通过价格策略提升项目的市场号召力，营造项目圈层口碑。 3、树立开发商品牌，为本项目及公司增加品牌影响力。

4. 目 录 目标设定 本年度销售目标3.5亿。 项目介绍 整体规划介绍及本年度推货介绍。 价格区间的形成 山居别墅，一栋一价。

5. 一期 南昆山·云岭项目位于南昆山西坑垅大道南北两侧，用地南、北依南昆 山，连绵高耸的山脉景观条件优越。总占地面积为：95200.9㎡。 1号地共计建筑独栋别墅59套，@B/C/D/E五种户型均涵盖，面积从312㎡到505㎡不等，各户型均带私家泳池、车位，每栋都是买3层送2层，赠送比例超大。@优越的资源，@知名开发商品牌环境造就了国家森林里@唯一带产权的私人会所。这些将为南昆山云岭的定价起到重要的支撑作用。

6. 目 录 目标设定 本年度销售目标3.5亿。 项目介绍 整体规划介绍及本年度推货介绍。 价格区间的形成 山居别墅，一栋一价。

7. 1、项目定价原则选择 南昆山·云岭别墅目前共推出59套，是云岭产品第一次推售，也是珠三角片区唯一在售国家森林公园内拥有产权的私人会所，具备极强的养生度假休闲价值。因此，若按照传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、修正的方法较难导出本项目的价格，故本项目价格的确定拟通过按资源定组团，组内再排名的方式，得出组团区间，进而推算出价格区间，最终形成一栋一价。

8. 2、一期产品锁定 主力户型

9. 3、一期产品组团划分 根据定价原则，首先针对项目一期整体进行组团的划分，组团划分主要根据项目所在区域的自然环境资源，山居别墅的私密性，别墅的视野面及本项目特有的入户层的不同（楼栋建造时基准平面）来划分。

10. 一期整体排名 1 1 5 7 2 10 4 3 8 6 10 9 3＞4＞6＞7＞5＞2＞1＞8＞9＞10

11. 5月前推售组团 1 1 5 2 10 4 3 6 一期根据工程节点分两次推售。

12. 5月后推售组团 1 7 8 10 9 一期根据工程节点分两次推售。

13. 4、组团内评定 一栋一价原则比较注重感性的体验，需要对每栋别墅每层的体验来评定，然后进行多人对比。因此，在第一次推售产品过程中我们首先通过整体组团的排序先组团内评定。那么本次评价楼栋主要为一期已动工，5月底之前具备封顶条件的楼栋。

14. 5月前推售组团 1 1 5 2 10 4 3 6 整个项目用地高差变化较大，从西面最高点到东面，最低点高差近 55 米，南北高差约 70 米。南北高差直接决定视野面，因此10组团和6组团的评定整体上低于1、2、3、5组团，示范区4组团为最佳。

15. 5月前推售组团 4 4号组团为样板房展示区，其叠水景观是整个项目唯一豪华水景，斥巨资专门打造。与样板房互相呼应。由于地势原因，#45和#46在景观资源上优于#37和#38. 同时作为示范单位，该组团绝对为整个一期的价格至高点。本组团内部排名为： 45＞46＞37＞38

16. 5月前推售组团 10 6 4层高农民房 6组团根据视野面及其所享受的自然资源不同，组团内排名为：35＞34＞32＞30＞31 10组团根据视野面及其所享受的自然资源不同，组团内排名为：41＞40＞39 综合2个组团的排名，并根据入户层来进行微调，两组排名为：41＞40＞35＞39＞34＞32＞30＞31

17. 5月前推售组团 1 5 4层高农民房 1号组团和5号组团在地势上具有较好的私密性，同时5组团周围有特别打造的园林景观，能够俯瞰社区内别墅屋顶，豪宅规模感较强。在整体排布上是优于6组团和10组团的。本组内部排名为：54＞47＞53＞55＞56＞50 综合样板区以外的4个组团排名为： 54＞47＞53＞55＞56＞5041＞40＞35＞39＞34＞32＞30＞31

18. 5月前推售组团 2 3 价格至高区 2号组团和3号组团经过爬楼，在地势，私密性，视野面是所有组团里面最好的，因此示范区以外的最优单位是在该区域。从图上我们就可以看出有较多单位前后无遮挡，高地势带来的视野面也是其他组团无法媲美的。 本组内部排名为：20＞19＞23＞22＞21＞29＞26＞15＞25＞24＞16＞17

19. 到现在为止，5月之前推售的所有楼栋的排名我们已经全部知道了，到现在为止，5月之前推售的所有楼栋的排名我们已经全部知道了， ，但是

20. 5月后推售组团 • 该5栋是未纳入价格排名中的，因为其与所有楼栋相比，优势只有一个：具备极强的私密性，因此具备区别于其他楼栋，单独定价。就现状建筑情况来看，有以下致命劣势： • 每栋楼四面遮挡，整体采光极差； • 三面山体环绕，不具备通风条件； • 在地势上与周围楼栋相同，视野面窄。 以上任一优势足以保证其一直保持待售状态。

21. 其实，绝佳私密性足以让其比肩楼王的高贵。 增加楼栋现场图片 我们认为解决了采光问题，通风问题与视野面问题就迎刃而解了。 建议解决方法： 1、楼体周围山体做水泥护坡； 2、楼体周围5m内高大树木转移到其他园林区域； 3、打造一条登山石子路，延升到山体15米外； 4、石子路尽头建筑休息凉亭。 增加楼栋现场图片

22. 5、推售节点铺排 根据楼栋的排名，推售节点铺排如下： 38套单位 15日 15日 28日 8月 10月 11月 5月 6月 7月 9月 12月 4月

23. 第一阶段推售单位及面积区域 根据工程进度，第一阶段可推售单位一下列表；可推售套数：38套：总套数面积：22019㎡；

24. 21套单位 1日 15日 10日 10月 11月 12月 8月 9月

25. 第二阶段推售单位及面积区域 根据工程进度，第二阶段可推售单位一下列表；可推售套数：21套：总套数面积：12494㎡；

26. 6、推售目标额估算 第一阶段推售总面积为：22019.04㎡; 第一阶段推售总面积为：12494.07㎡ 若按照前期预计价格17000元/平米计算 (12494.07+22019.04)㎡x 17000元=5.8亿元

27. 6、推售原则 在整个营销过程中，应该始终保持有好的房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市。这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。

28. 第二阶段价格将根据第一阶段进行调整，其排名也需要待楼体建筑完成后方可判定，因此，第二阶段价格将根据第一阶段进行调整，其排名也需要待楼体建筑完成后方可判定，因此， 未完待续。。。