第五章收益法

第五章收益法 第五章收益法

§5-1 收益法概述 一、概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理第五章收益法

§5-1 收益法概述 四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格第五章收益法

a1 a2 a3 a4 …… at …… an 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n §5-2 收益还原法的计算公式一、一般公式第五章收益法

a1 a2 a3 a4 …… at …… an 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 一、一般公式 V——价格 ai——净收益 n——收益期限 r——还原利率通常以年为单位第五章收益法

a a a a …… a …… a 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 二、净收益每年不变 a1=a2=a3=……=an=a ——有限年公式 ——无限年公式 n=∞ r=0有限年第五章收益法

公式用途： ①直接用于计算价格；②不同年限价格的换算；③比较不同年限价格的高低；④用于比较法中土地使用权年限修正。第五章收益法

1、直接用于计算价格 例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。第五章收益法

2、不同年限价格的换算 则有：假设：如果： an=aN=a 则有： R=r 如果：则有：第五章收益法

例5-8 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。第五章收益法

例5-9 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。第五章收益法

3、比较不同年限价格的高低 例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格: 第五章收益法

3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: B房地产无限年价格: ★A<B 第五章收益法

4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×…… 第五章收益法

例5－11： 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×…… 第五章收益法

a a a a a …… a …… a 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1……n-1 n a发生在期初第五章收益法

a a a a …… a a …… a 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n a发生在期中第五章收益法

a发生在期末 a1 a2 a3 a …… a …… a 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n 第五章收益法

a a(1+g) a(1+g)2…… a(1+g)n-1 0 1 2 3 …… n 三、纯收益按一定比率递增（减） ai=a(1+g)i-1 ——有限年公式 n=∞ ——无限年公式 r=g 有限年第五章收益法

例5－12 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第五章收益法

a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n 第五章收益法

a a+b a+2b …… a+(n-1)b 0 1 2 3 …… n 四、纯收益按一定数额递增 ai=a+(i-1)b ——有限年 ——无限年第五章收益法

例5-13 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。第五章收益法

递减没有无限年 第五章收益法

五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3…… at 0 1 2 3 …… t 第五章收益法

若t年前的纯收益每年相等 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增第五章收益法

例 5-14 某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第五章收益法

例 5-15 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。第五章收益法

七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：Ai——每一期的经营收入； Ci——每一期的经营费用，则：ai=Ai－Ci 第五章收益法

Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额b递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限第五章收益法

如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 A. B. C. D. 第五章收益法

例5-16 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。第五章收益法

八、其他 a1 a2 a3 ……at a …… a 0 1 2 3 ……t t＋1 …… n 第五章收益法

200 220 250 280 300 .….. 300 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。第五章收益法

§5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即r的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。第五章收益法

一、纯收益（净收益） （一）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益第五章收益法

（一）净收益的计算公式 运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）第五章收益法

（二）不同类型房地产的净收益求取 1、出租型房地产净收益的求取净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－…… 2、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业净收益＝商品销售收入－商品销售成本－ …… －商业利润（2）工业净收益＝销售收入－生产成本－ ……－生产利润（3）农地 3、其他类型房地产净收益的求取第五章收益法

（三）有形收益和无形收益 （四）实际收益和客观收益实际收益—— 在现状下实际取得的收益客观收益—— 一般正常收益强调使用客观收益作为估价的依据有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据第五章收益法

a内…… a内a内a外…… a外 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 0 1 2 3 ... ... 36 例5-18 某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。（1）商店一层价格计算 a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元） a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）第五章收益法

例5-18 （2）二层价格计算 a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）第五章收益法

（五）净收益流量的类型 1、每年基本上固定不变； 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4、其他有规则的变动情况。（六）净收益流量的求取 1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：第五章收益法

例题 某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。第五章收益法

净收益（万元） 还原利率（％）评估价值（万元） 5 4 125.00 5 5 100.00 5 6 83.33 5 8 62.50 5 10 50.00 5 12 41.67 二、还原利率（一）还原利率的重要性第五章收益法

二、还原利率 （二）还原利率的实质还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同（三）还原利率求取的基本方法第五章收益法

可比实例 净收益a （万元/年）价格（万元） V 还原利率（%） 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12.0 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 （三）还原利率求取的基本方法 1、市场提取法第五章收益法

（三）还原利率求取的基本方法 试算＋线性内插第五章收益法

（三）还原利率求取的基本方法 2、安全利率加风险调整值法还原利率=安全利率+风险调整值 3、投资收益率排序插入法还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。第五章收益法

三、收益年限的确定 （一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致第五章收益法

建3年 建筑物50年土地40年 0 n 已用5年 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n＝40－（3＋5）＝32年第五章收益法

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