第八章 基准地价修正法

1. 第八章基准地价修正法 第八章 基准地价修正法

2. §8-1 基准地价评估 一、基准地价的概念 以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 第八章 基准地价修正法

3. 土地级别 综合 住宅 工业 毛地 熟地 毛地 熟地 毛地 熟地 一 8798 二 6225 6225 7055 三 4565 4565 4565 四 3320 3320 2075 五 2324 2116.5 1369.5 六 1162 1660 1162 1660 332 788.5 七 913 1245 913 1245 290.5 581 八 664 664 249 九 456.5 456.5 215.8 十 332 332 182.6 十一 166 166 149.4 十二 滩涂待定 上海市基准地价表 第八章 基准地价修正法

4. §8-1 基准地价评估 三、基准地价的特点 二、基准地价的作用 1、宏观控制地价 2、国家征收土地使用税的依据 3、评估宗地地价的基础 4、合理利用土地利用结构的经济杠杆 5、制订城市国有土地使用权出让价格的依据 1、全域性 2、分用途 3、平均性 4、有限期 5、时效性 第八章 基准地价修正法

5. 四、基准地价评估的步骤与方法 （一）准备工作 1、编写基准地价评估任务书 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图 3、确定基准地价评估的区域 （二）划分地价区段 地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价“均质”区域 第八章 基准地价修正法

6. 四、基准地价评估的步骤与方法 （三）资料调查与整理 （四）基准地价评估 1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料 1、选择标准宗地 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正 （五）基准地价确定 1、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅； 2、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证； 3、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证； 4、体现地产管理政策。 第八章 基准地价修正法

7. 四、基准地价评估的步骤与方法 （六）编制基准地价修正系数表 （七）基准地价更新 不同城市的基准地价内涵、构成、表达方式及货币单位时不尽相同 第八章 基准地价修正法

8. §8-2 基准地价修正法 一、含义 在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 第八章 基准地价修正法

9. 二、基本原理 替代原理 第八章 基准地价修正法

10. 三、操作步骤 （一）搜集有关基准地价的资料 （二）确定估价对象所处地段的基准地价

11. （三）修正因素调整分析与修正系数计算 日期修正： 区域与个别因素修正： 土地使用权年限修正： 容积率修正： m——估价对象土地可使用年限 n——法定最高出让年限 K估——估价对象宗地容积率对应的地价水平指数； K基——对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数 第八章 基准地价修正法

12. （四）求出估价对象宗地价格 估价对象宗地价格=对应的基准地价×K日×（1±K）×K年×K容 第八章 基准地价修正法