Ingatlanpiaci befektet ések

1. Ingatlanpiaci befektetések

2. Definíció „Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyon tárgy, … amely lehet egy meghatározott földterület (telek) az elidegeníthetetlen főbb tartozékaival épület, növényzet, földfelszín alatti kincsek, földfelszín feletti légréteg) együtt… …földterület és a rajta létrehozott építmény.

3. Az ingatlan, mint speciális eszközfajta • Sokféleség, nem szabványosítható. • Feloszthatatlanság, ezért magasak a tranzakciós költségek. • A kínálat rugalmatlan. • Magas transzferköltségek. • Az ingatlant menedzselni kell. • Speciális kockázatok. • Örökkévalóság igénye. • Speciális szakismeret szükségessége. • A piac nem egységesített, nem működhet tőzsde, a szabad piac klasszikus formája. • Kormányzati beavatkozások lehetősége.

4. Az ingatlanpiac szegmensei

5. Az ingatlan piac résztvevői • Jelenlegi vagy potenciális bérlők. • Jelenlegi vagy potenciális vásárlók. • Intézményes befektetők. • Kisbefektetők. • Önkormányzatok és egyéb nagy ingatlantulajdonosok (állam). • Ingatlanügynökök. • Ingatlan tanácsadók. • Ingatlanfejlesztők. • Építtető, beruházó. • Építőket, kivitelezők. • Egyéb tanácsadók.

6. Az ingatlanpiaci tranzakciók • Vásárlás saját használatra. • Bérlés saját használatra. • Vásárlás befektetési céllal. • Bérlés befektetési céllal. • Befektetések finanszírozása. • Tranzakciók előkészítése, lebonyolítása, tanácsadása.

7. Az ingatlanfejlesztés folyamata és szereplői Szereplők Ingatlan ügynökség . Beruházó, kivitelező. Építész. Pénzügyi tanácsadó, Bank. Építész, ingatlantanácsadó. Tulajdonos, ingatlantanácsadó, befektető. Hasznosítás, értékesítés. Kivitelezés Tervezés, engedélyeztetés Pü-i felt. biztosítása Beépítés műszaki vizsgálata Piacelemzés Előkészítés Lebonyolítás Értékesítés

8. Értékbecslés definíciója „Az ingatlanértékelés nem más mint az a művészet, vagy tudomány amely egy meghatározott ingatlanhoz kapcsolódó érdekeltség értékének becslésére szolgál, adott időpontban a kérdéses ingatlan minden lényeges tulajdonságát figyelembe véve , megfontolás tárgyává téve a piac minden fontos jelenségét, ide értve az egyéb befektetési lehetőségeket is.” (Bőgel György: Ingatlanok értékelése- elvi és módszertani problémák – Vezetéstudomány 1992 01 20)

9. Piaci érték definíciója A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan elfogadható módon cserél gazdát, feltételezve a következőket: • az eladó hajlandó ez eladásra. • Az adásvételi tárgyalások lebonyolításához ésszerű hosszúságú időtartam áll rendelkezésre. • A tárgyalás időszakában az érték nem változik. • A vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése nyilvánosan történik. • Speciális, vevői különajánlat figyelembevételére nem kerül sor.

10. A legelterjettebb értékbecslési eljárások 1. Hozamszámításos • Jövedelmet hozó ingatlan • Kiinduló adatok: éves nettó jöv., elvárt hozam ráta • 2. Összehasonlításos • Sok tranzakció, adatok hozzáférhetők. • Kiinduló adatok: hasonló tranzakciók tényleges adatai • 3. Maradványelvű • Beépítésre kerülő telkek • Kiinduló adatok: az ingatlan teljes értéke,a létrehozás költ. • 4. Újraelőállítású költség alapú • Kiinduló adatok: újraépítés költségei

11. AZ INGATLANPIAC ELEMEI ÉS GAZDASÁGTANA Az ingatlanpiac működésének alapjai

12. Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapelvek • A gazdaságtan alapvetései • A városfejlődés és az ehhez kapcsolódó piac • Az egyes parcellák elemzése - a magántulajdonú ingatlanok értéke • Az ingatlanpiaci mozgásokat generáló mechanizmusok

13. A gazdaságtanalapvetései • a magánvállalkozások és a szabad piaci rendszer; • a felhalmozás folyamata (bruttó nemzeti össztermék) és a gazdaság szereplőinek szabadon elkölthető jövedelme; • a finanszírozási képesség és az ingatlanpiac kapcsolata; • az ingatlanpiac működésének gazdasági alapjai; • az ingatlanpiac elemzése és sajátos előrejelzései.

14. A városfejlődés és az ehhez kapcsolódó piac • az ingatlanszektor gazdasági aktivitása és a piac ciklusai; • a különféle ingatlanpiaci szegmensek működésének gazdasági alapjai és forrásaik; • az ingatlanpiacok működésének mechanizmusai; • a piac alapegysége: a telek - használata és értéke.

15. Az egyes parcellák elemzése - a magántulajdonú ingatlanok értéke • a telekhasználat potenciális lehetőségei; • az értékelés alapelvei; • a piaci értékek és a hozadékok módszere; • az optimális telekhasználat meghatározása.

16. Az ingatlanpiaci mozgásokat generáló mechanizmusok • a területfejlesztési politika: állami, regionális, városi, községi szinten; • törvényi és szabályozási keretek: nemzetközi, nemzeti, regionális és helyi szinten.

17. Az ingatlanpiaci tevékenységek mérésének alapelemei • Mennyiségi alapadatok • Az ingatlanpiac működésének mutatói • Az ingatlanpiac fejlődésének feltételei

18. Mennyiségi alapadatok • Népesség • Magán- és közalkalmazotti munkahelyek száma • A háztartások teljes fogyasztása • A lakóingatlan-állomány: egy- és többlakásos házak • Vállalati ingatlan-állomány • Egyéb ingatlanpiaci javak

19. Az ingatlanpiac működésének mutatói • Lakóingatlan-állomány • Kereskedelmi ingatlanok • Vállalati ingatlanok • Pénzügyi megtérülési mutatók

20. Az ingatlanpiac fejlődésének feltételei • A termelés feltételei • elhasználódás, bővítés és felújítások • a szabályozási tervek esetében: gazdasági és ingatlanpiaci zónák kialakítása • a közintézmények vidékre helyezése és az irodaépítések esetén megkötendő szerződések • A konkurencia • a városépítési és ingatlanpiaci termékek és a városmarketing • Új termékek • mítoszok és realitás

21. Ingatlanfejlesztés I. A gazdaság változásának késleltetett hatása az ingatlan beruházásokra. Piac i konjunktúra Ingatlan beruházások A gazdaság egésze. 1 2 Idő (évek)

22. Ingatlanfejlesztés II. • Recesszió miatt túlkínálat lesz az ingatlanpiacon, amely az ingatlanok értékének csökkenéséhez vezet. • A gazdasági fellendülés hatására megnő a kereslet az ingatlan piacon, így új piaci lehetőségek adódnak.

23. Ingatlanpiaci tranzakciók

24. INGATLANOK FORGALOMKÉPESSÉGE A forgalomképesség fajtái: • forgalomképtelen törvény alapján, • forgalomképtelen helyi döntés alapján, • korlátozottan forgalomképes az 1990. évi LXV. tv. alapján, • korlátozottan forgalom a helyi önkormányzat döntése alapján, • forgalomképes.

25. INGATLANOK FORGALOMKÉPESSÉGE II. • Az 1996. évi LXV. törvény Az önkormányzatok vagyona 79. §. (2) A törzsvagyon körébe tartozó tulajdon vagy fogalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes. • Forgalomképtelenek • helyi közutak, és műtárgyaik, • terek, • parkok, • amit a törvény vagy a helyi önkorm. annak minősít. • Korlátozottan forgalomképesek • közművek, • intézmények, • középületek, • és amit a törvény vagy a helyi önkormányzat annak minősít.

26. Az ingatlanvásárlás előnyei • A vállalkozás hosszútávon egy ingatlanban kíván működni. • A vállalkozás speciális ingatlant igényel, ami nem bérbe vehető. • A bérleti díjjak túl magasak. • A vállalkozás megfelelő sajátvagyonnal rendelkezik, vagy könnyen tud idegen forráshoz jutni. • A vállalkozás megkívánja, hogy hitelt vegyen fel és ez csak ingatlanfedezetre történhet. • Az ingatlanvásárlásra kedvező hitelkonstrukciók futnak.

27. Az ingatlanvásárlás hátrányai • Speciális ingatlan esetén a megvásárolt ingatlan átalakítási költségei túl magasak. • Nincs hozzá megfelelő tőke, vagy ha lehet hozzá hitelt kapni a törlesztési konstrukció nem megfelelő. • A vállalkozás csak rövid távra tud tervezni. • A tulajdonviszonyok nem rendezettek. • Az ingatlanpiac kiszámíthatatlan.

28. Az adás-vételi szerződésnek tartalmaznia kell • az eladó nevét főbb azonosítóit, • a vevő nevét főbb azonosítóit, • az adás vétel tárgyát, • a vételárat, • a fizetés feltételeit, • az ingatlanon lévő terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket, • a szerződéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját, • a birtokba adás körülményeit, • az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést, • az ellenjegyző ügyvédek megbízását és nevét, • az ingatlanátírási hozzájárulást, • az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét.

29. Az ingatlanbérlés előnyei • a vállalkozás tőkeszegény, • a vállalkozás árbevétele ingadozó, • a vállalkozás nem igényel speciális ingatlant, • a vállalkozás működési területe változhat, • a vállalkozás profilja változhat, • a kínálat nagy a bérelhető ingatlanok terén, és ez kedvező árakat teremt, • az ingatlanadók magasak és növekedésük kiszámíthatatlan, • a vállalkozás a meglévő tőkéjét az átlagosnál nagyobb profittal működteti, és további tőkebevonás korlátozott, • a tulajdonhoz való jutást jogszabályok korlátozzák, vagy tiltják, • nincs kínálat az ingatlan-értékesítés piacán.

30. Az ingatlanbérlés hátrányai • a vállalkozás speciális ingatlant igényel, amely csak átalakítással oldható meg, • az állam az építést, vagy a tulajdonhoz jutást támogatja, • az ingatlanbérlés piacán nincs megfelelő kínálat, • a bérbe adó él törvényes felmondási jogával, a vállalkozás működését komoly veszélybe sodorhatja, • a bérlemények díjai túl magasak, • a vállalkozás jelentős tőkével rendelkezik, amit nem tud az átlagosnál hatékonyabban működtetni, • a vállalat valamilyen oknál fogva hitelt akar felvenni és ehhez saját tulajdonú ingatlanfedezetre van szükség.

31. Mit kell tenni bérleti jog vásárlása előtt? • Meg kell állapodni az eladóval a bérleti jog áráról. • Meg kell szerezni az önkormányzat hozzájárulását. • Meg kell állapodni az önkormányzattal a tovább bérlés díjfeltételeiről. • Meg kell állapodni a bérleti díj növekedési üteméről. • Meg kell állapodni a felmondás feltételeiről. • Meg kell állapodni a bérleti jog későbbi átruházásának feltételeiről, az átruházás körülményeiről. • Meg kell állapodni az önkormányzattal az albérletbe adás feltételeiről. • Meg kell állapodni az ingatlanon történő beruházások engedélyeztetéséről. • Meg kell állapodni a beruházások lelakhatóságáról, a beruházási költségek megosztásáról. • Meg kell állapodni az ingatlan átvételének és leadásának formájáról.

32. Mi határozza meg egy bérleti jog értékét? • Az értéket meghatározó főbb tényezők. • Az ingatlan kereslete-kínálata. • Az ingatlan műszaki állapota. • Az ingatlan fekvése. • A bérlési feltételek. • A hasznosítás tervezett ideje. • A bérleti jog továbbértékesítésének lehetősége. • A felmondási feltételek. • A beruházások lelakhatósága, beszámítási feltételek. • A bérleti jogon történő beruházások szükségessége.

33. A bérleti jog értékének meghatározása • Módszer: maradványérték módszer hozamtőkésítéssel. • A módszer leírása: A módszer a bérleti jog értékét a használati idő alatti piaci és tényleges bérleti díj közötti érték tőkésítésével határozza meg, figyelembe véve a szükséges beruházásokat, és annak lelakási formáit. Az így kapott értékhez hozzáadja a használati idő révén a bérleti jog értékesítéséből számítható bevételt.

34. A bérleti jog értékének meghatározása Az eljárás lépései • Az ingatlan tulajdonjogának értékmeghatározása • A tulajdonjog értékéből a piaci bérleti díj meghatározása. • A piaci bérleti díj és tényleges bérleti díj, továbbá a várható beruházási költségek figyelembevételével el kell készíteni a DCF elemzést és ki kell számítani a nettó jelenértéket. • Meg kell becsülni (hasonló módszerrel a használat végén a bérleti jog továbbadási értékét, és az ebből származó árbevételt a jelen pillanatra kell diszkontálni. • A használat alatti CF jelenértéke és a használat végén értékesített bérleti jog eladásából származó bevétel jelenértékének összege adja a bérleti jog értékét.

35. A lízing ingatlan Lízing szereplői: • szállító, aki az ingatlant eladja • lízingbe vevő, aki lízingelni kívánja az adott ingatlant • lízingbe adó, aki a lízingtárgyat lízingbe bocsátja: lízingcég, bank. Visszlízing szereplői: • szállító azonos a lízingbe vevővel, • lízingbe adó, aki a lízingtárgyat lízingbe bocsátja: lízingcég, bank.

36. Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása

37. Az ingatlanhasznosítási konstrukciók összehasonlítása

38. AZ INGATLANÉRTÉKELÉS SZEREPE ÉS SZÜKSÉGESSÉGE, ÉS AZ INGATLANÉRTÉKELÉS MÓDSZERTANA

39. Alapfogalmak Az ár: - azt az összeget jelenti, amelyet egy vásárló hajlandó megfizetni és egy eladó hajlandó elfogadni az ügyletükre jellemző körülmények között. A piac: - a dolgok olyan együttese, amelyben a vásárlók és az eladók az ármechanizmus közvetítésével találkoznak. Ingatlanpiac: - azoknak az egységeknek a kapcsolata, akik ingatlanvagyont cserélnek el más vagyonért, így pl. pénzért.

40. Egyéb értékfogalmak I. Használati érték: • Az az érték, amellyel valamely meghatározott ingatlan egy adott hasznosítás szempontjából rendelkezik. Beruházási érték: • Azt jelenti, hogy egy beruházás egy bizonyos beruházónak a beruházás igényei alapján menyit ér. Üzleti érték: - Egy sikeresen megvalósított üzleti vállalkozással megteremtett ingatlanérték.

41. Egyéb értékfogalmak II. Biztosítható érték: • A biztosítható érték valamely vagyontárgy vagy vagyontárgycsoport értékének az a hányada amelyet az érvényes kárbiztosítási kötvény rendelkezései értelmében elismertek, illetve elfogadtak. Hatóságilag becsült érték: • Az adott érték adózás illetve illetékfizetés esetén jut szerephez. Ez képezi az adó illetve az illeték alapját. Nyomott eladási érték: - Az az érték, amely meghatározásra akkor kerül, amikor nincs megfelelő idő az értékesítésre, illetve olyan az értékesítő aki az adott kérdésben nem érdekelt, vagy nem megfelelően szakképzett.

42. Költségtípusok Közvetlen költség: • az új építmények létrehozásához szükséges munkaerő és anyagköltségek összege. Közvetett költség: • az építésre fordított közvetlen költségen kívüli kiadások. Fejlesztési költség: • az ingatlan létrehozási költsége, beleértve a földet és annak hatékony üzemképes állapotba hozásának költségét.

43. Közvetlen költségek • Építési engedélyek költsége. • Anyagok, termékek és felszerelések költsége. • Az építéshez használt munkaerő költsége. • Az építéshez használt berendezések költsége. • Az építés biztonság megteremtésének költsége. • Anyagtárolási költsége. • Energia ellátás és felhasználás költsége. • Óvadék a szerződéses munka elvégzésére.

44. Közvetett költségek • Tervezési díjak. • Műszaki ellenőri díjak. • Tanácsadási díjak. • Marketing költségek. • Adminisztratív költségek.

45. Az ingatlan értékelés célja • Tulajdon átruházás esetén • a vevő segítése árajánlat kialakításában, • eladó segítése árajánlat kialakításában, • ingatlancserék megalapozása. • Finanszírozás és hitelezés esetén • hitelnyújtónak fedezetérték megállapításához, • más befektetőknek, hogy vásároljon ingatlannal fedezett kötvényt. • Biztosítási ügyek esetén • ingatlant ért károk megállapítására, • ingatlan biztosítási összegének megállapítására.

46. Az ingatlan értékelés célja II. • Adó ügyek esetén • illetékek kiszabására, • vagyonfelosztás földre és épületre az értékcsökkenési kulcs megállapítására, • ÁFA meghatározása, • ajándékozási vagy örökösödési illeték megállapítására. • Beruházási tanácsadás és döntés esetén • bérleti díj megállapítás, • építési program végrehajthatóságának eldöntése, • könyv szerinti érték felülvizsgálatának elősegítése, • felszámolási érték meghatározása kényszereladás esetén, • érték meghatározása árverezéshez, • szembenálló felek vitájának eldöntése, • ingatlanpiac helyzetelemzése.

47. Az értékelési eljárás lépései I. 1. Adatgyűjtés, elemzés. • Környék, környezet, övezet. • Terület és telekleírás. • Épület leírása funkcionális szempontok alapján. • A releváns ingatlanpiac leírása. • Makrogazdasági környezet elemzése. • A szociológiai környezet elemzése. • Az ingatlan leírása jogi szempontból.

48. Az értékelési eljárás lépései II. • A legnagyobb mérvű, legelőnyösebb hasznosítás elemzése. (a jelenlegitől eltérő hasznosítás vizsgálata) • Értékelési módszer kiválasztása: • A feladat alapján. • A hozzáférhető adatok alapján. • Az elvárt pontosság alapján. • Az értékelő szakképzetsége alapján. • A különböző módszerekből kapott értékjelzések összehangolása. • Értékelő jelentés készítése.

49. Az érték műszaki (költség) alapú megközelítése I. A módszer elve A piaci szereplők az értéket a költségekhez viszonyítják. A módszer alkalmazási köre • más módszer nélkül: biztosítási kár meghatározásánál. • más módszerek mellett: - apport érték meghatározásánál, átalakulásánál, - vagyonérték meghatározásánál. A módszer lépései: • Bruttó, illetve újraelőállítási érték meghatározása • Halmozott értékcsökkenés meghatározása

50. 1. Bruttó, illetve újraelőállítási érték meghatározása • Bruttó érték: az épület megvalósításának évében jelzi az ingatlan értékét, • Újraelőállítási költség: az adott építmény eseti és aktuális, az eredeti állapot újratermelési költségeit jelenti mindenkori árszinten. Lehet: • reprodukciós költség, • helyettesítési költség • Költségbecslési módszerek: • Tételes költségvetésből történő költségbecslés • Komparatív egység módszer: hasonló ingatlanok négyzetméterre vagy légköbméterre vetített előállítási ára alapján becsült.