第六章

1. 第六章 零售地點選擇

2. 零售地點選擇

3. 學習目標 • 零售地點選擇的決策過程 • 商業區域的種類與特性 • 評估零售地點的技術 • 購買、自建或是承租店面？ • 發展零售據點網路 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

4. 零售地點選擇的決策過程

5. 零售地點決策過程 • 評估不同地理區域的居民特徵及商店特性。 • 是否要設立一家單獨存在的商店、或將商店設在未規劃的商業區域或者規劃過的商業區域／購物中心。 • 決定是否要買、蓋房子或租店面於單獨設店的地段、未規劃商業區域或規劃過的商業區域／購物中心。 • 分析是否要發展零售據點網路。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

6. 商業區域的種類與特性

7. 商業區域的種類 • 單獨存在性商店(free standing) • 自然形成的、未經規劃的商業區域。 • 規劃過的商業區域及購物中心，或在捷運站出入口設立的規劃過的購物中心。(planned business district / shopping malls) 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

8. 單獨存在性商店之優點 • 沒有競爭 • 租金成本低 • 營運上享有彈性，調整自由度大 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

9. 單獨存在性商店之缺點 • 剛開店時較難吸引顧客來店； • 顧客可能不願長途跑來，只逛一家店，而無其他選擇，缺乏聚集顧客的經濟規模； 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

10. 未規劃性商業區域 • 中央商業區域 • 次要商業區域 • 鄰里型商業區域 • 條狀商店街 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

11. 中央商業區域 • 中央商業區域(Central Business District, CBD)，或稱為鬧區(Downtown)，往往是一個城市零售業早期發展的重心，有大量的辦公室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂設施，相當多樣化。 • 例如: 中國深圳市中央商業區域， 包括深圳書城、少年宮、演藝廳、購物公園、深圳市政府及資訊大樓等。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

12. 次要商業區域 • 次要商業區域(Secondary Business District, SBD)係指兩條大道交叉點鄰近的商業範圍，通常一個城市有數個次要商業區域，如台北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多商業區域。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

13. 鄰里型商業區域 • 鄰里型商業區域(Neighborhood Business District, NBD)係指未規劃的購物區域，提供社區居民服務與便利的購物環境，如台北市民生社區大圓環及高雄市尖美商業區域。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

14. 條狀商店街 • 條狀商店街(String)在台灣住商混合的環境下相當多，只要馬路夠寬，交通便利，則極可能集結成市，由販賣同類或不同類的商品聚集在一起，如台南市及永康市的中華東路 。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

15. 規劃性商業區域／購物中心(Planned Business District／Shopping Malls) • 規劃性購物中心係指一組建築物、一致的商業機構座落同一地點，商店種類平衡，由統一單位來管理或擁有，外面並設有停車場。通常是重新規劃及建立。 • 例如位於桃園縣的台茂及大江購物中心，台北的京華城與微風廣場。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

16. 購物中心類型 • 購物中心依其規模大小及商圈設定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間 : • 鄰里型購物中心(Neighborhood Shopping Center)、 • 社區購物中心(Community Shopping Center)、 • 區域性購物中心(Regional Shopping Center)、 • 工廠直銷型量販式購物中心(Outlet Shopping Center)、 • 超大型購物中心(Mega Mall)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

17. 規劃過的購物中心之優點 • 產品種類規劃良好及商店型態達到平衡 • 郊區人口不斷地增長； • 一次購足； • 合作規劃及分攤成本； • 特有的購物中心形象； • 消費者流量極大化； 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

18. 規劃過的購物中心之優點 • 道路近便性佳，且有足夠的停車場； • 鬧區購物的衰退； • 較中央商業區的租金低； • 流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年次文化，有人戲稱這些青少年為購物中心老鼠(Shopping Mall Rats)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

19. 規劃過的購物中心之缺點 • 個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規劃之下，營運時間及商店組合已事先規劃好，受到限制，可能無法隨心所欲，且開設新店與結束營業需經過購物中心管理公司核准； • 往往比單獨存在的商店租金高； • 顧客對購物活動的厭倦； 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

20. 規劃過的購物中心之缺點 • 購物中心內競爭激烈：同樣的商店，會彼此競爭相當激烈； • 受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大及促銷能力強，其他小專門店，會受強勢商店支配。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

21. 關鍵名詞 • 購物中心 (shopping center, shopping mall)——統一夢時代購物中心 • 購物商場 – 香港又一城購物商場 • 購物廣場(shopping plaza)——香港太古廣場 • 購物商城 • 購物商廈 • 購物公園 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

22. 評估零售地點的技術

23. 評估零售地點的技術 • 評估零售地點特徵及其銷售潛能的方法包括：經驗法則法(Rule of Thumb)、檢核表法(Checklist Method)、類比法(The Analog Method)及迴歸分析法(The Regression Analysis Method)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

24. 經驗法則 • 經驗法(Rule of Thumb)則可能來自個人經驗、實際的觀察及不斷摸索。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

25. 檢核表法 • 零售商將許多影響零售地點選擇的因素一一列出，以此作為評估是否適合開店的基礎，稱之為檢核表法(Checklist Method)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

26. 類比法 • 類比法(The Analog Method)選擇一家現存的類似商店分析其銷售狀況，以此推估新設商店的可能銷售情況 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

27. 迴歸分析法 • 迴歸分析法(The Regression Analysis Method)係以現有連鎖零售分店的營業表現及主要影響因素之關係為基礎，建立迴歸方程式： • 依變數，通常為每坪之營業額 • 獨立變數，通常為商店特性、地點特徵及商圈特性 • 迴歸係數 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

28. 購買、自建或承租店面 • 確定特定地點之後，緊接著要面臨的問題是以什麼方式取得零售店面，購買或承租店面？抑或蓋新的店面？ 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

29. 發展零售據點網路 • 零售商在建立一個據點後，接下來是如何逐步發展出零售據點網路。 • 零售據點網路擴張的途徑以零售商的行銷策略為最高原則，例如行銷策略及競爭態勢要求公司採取飽和策略，以維持或搶攻市場佔有率，則要密集式的設立零售據點。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

30. 單獨存在性商店 中央商業區域鬧區 次要商業區域 鄰里型商業區域 條狀商店街 零售綜效 零售平衡 經驗法 檢核表法 類比法 迴歸分析法 商店組合 零售據點網路 關鍵字 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

31. 討論問題 • 請簡述不同商業區域的類型及特徵。 • 請比較下列不同商業區域的優缺點： • 單獨存在的商店 • 未規劃的商業區域 • 規劃的商業區域及購物中心 • 條狀的商店街 • 請指出經驗法則法的優缺點。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

32. 討論問題 • 請描述檢核表法應涵蓋哪些項目。 • 何謂類比法？並請舉例說明類比法的應用。 • 請描述迴歸分析法的意義、限制及應用場合。 • 請解釋下列名詞： • 零售綜效 • 零售平衡 • 請比較買店面、租店面，或蓋新的店面三者之優缺點。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇