山东省估价师高级培训班讲稿

1. 山东省估价师高级培训班讲稿 土地管理基础理论及政策演变 主 讲: 吴 群 2005年10月30日 淄博

2. 自我介绍 • 吴 群：教授、博士生导师、土地估价师 中国土地学会青年工作委员会委员 江苏省土地经济学会副主任委员 江苏省土地估价协会理事 江苏省土地估价师教育考试委员会专家 • 研究领域：土地分等定级估价 土地经济理论与政策 土地资源资产管理 • 工作单位：南京农业大学土地管理学院 • 电 话：025-84396881 13951798870 • Email：wuqun@njau.edu.cn

3. 教育部直属“211”、研究生院大学 • 全国第一个土地管理学院（1992） • 全国第一个土地资源管理博士点（1993） • 全国第二批公共管理博士后流动站单位（1999） • 全国第二批MPA（公共管理）单位（2003） • 江苏省国家重点学科培育点（2004） • 教授副教授20人、教职工60人 • 博士生75人、硕士生130人、本科生1110人 单位介绍

4. 讲授内容 • 土地与土地估价 • 土地管理几大基础理论 • 土地管理政策及其演变 • 当前土地管理热点理论问题探讨

5. 土地估价：既是一门科学又是一门艺术Landed estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art.

6. （一）土地要义 • 何为土地?古今中外皆有其说 • 1.土地立体观 • 代表性观点： • 美国土地经济学家伊利T.Ely：不仅涉及土地表面，因为它还包括地面上下的东西 • 综考会土地资源分类方案：土地是一个垂直系统 • 周诚教授：自然--经济综合体 一、土地与土地估价

7. 讨论：立体观+土地利用=？ 立体观+土地产权=？ 立体观+土地价格=？ • 2.土地资源、财产、资产三重性 • 代表性观点 ： • 管仲 ：地者，万物之本源，诸生之根苑也 • 配第 ：劳动是财富之父，土地是财富之母 • .FAO ：土地包括影响土地用途潜力的自然环境

8. 雷利•巴洛维(R.Barlowe) ：自然和人工资源的总和 • 马歇尔A.Marshall ：大自然无偿的资助 • .王万茂教授 ：自然历史综合体，人类生产活动的成果 • 刘书楷教授 ：土地的资源资产双重 性 • 土地资源------land resource 自然的范畴 • 土地财产------land property 法律的范畴 • 土地资产------land capital 经济的范畴 • 讨论：三重性+经济=？三重性+管理=？

9. 3.土地“环境、生产资料、国家政本”三平台 • 基础平台：土地是最基础的生态环境要素 • 第二平台：土地是人类的劳动对象和最基本的生产资料 • 第三平台：土地是构成国家的基本的要素 思考：人们在利用土地时如何考虑土地的层次性？

10. 4.土地价值功能多元化 • 生态环境价值功能 • 生产价值功能 • 承载功能 • 蓄积和增殖资产价值功能 • 社会保障价值功能 • 社会稳定价值功能 • 其他价值功能

11. （二）土地经济问题 1．人地关系man--nature relationship • “天人合一” • 人通过自身的劳动与自然界进行物质变换的关系 两层涵义 ： • 直接关系：人---地：人为主体地为客体 利用关系 • 间接关系：人---地---人 ：权益关系

12. 2．土地问题 人地关系失调所产生的问题 基础的土地问题：土地利用问题 派生的土地问题：在土地利用过程中衍生的土地问题,如土地制度问题、土地分配问题与土地社会问题等 产生原因： • 人口问题 • 人们对土地的特性功能认识不足 • 利用不合理 • 不合理的土地制度

13. 3.土地经济问题 • 土地资源经济 ：土地资源优化配置、土地资源利用的外部性 • 土地财产经济：土地产权 、土地公共财政、税收与政策 • 土地资产经济 ：地租地价、土地市场、土地经营、土地金融、土地收益分配、土地投入产出、土地规模经营

14. （三）土地估价 土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握地产市场交易资料的基础上，根据地产的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定的土地在某一权利状态下的某一时点的价格。

15. 几大要点： • 估价人员：估价师----估价资质 • 估价理论方法：估价的科学性 • 土地收益：土地质量等级、社会经济发展、土地利用方式、政策因素 • 土地产权：产权价格 • 价格时点：

16. （一）地租理论 地租：rent、return、yield 报酬、收入之意 讨论：地租对地价的影响？ 1.绝对地租—绝对地价 凭借所有权垄断产生的地租，租用最劣等地必须交纳地租 二、土地管理几大基础理论

17. 2.级差地租--级差地价 • 级差地租Ⅰ 位置远近、肥力高低 • 级差地租Ⅱ 连续对土地投入形成的地租 3.垄断地租--垄断地价 特殊自然条件提供更多地租

18. （二）区位理论 区位：location 自然地理区位、 经济地理区位、 交通地理区位 讨论：区位对地价的影响？ 1.农业区位理论 德国人杜能：《孤立国》：如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，增大利润 杜能圈：农地利用空间布局

19. 2.工业区位理论 德国人韦伯：通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析计算，找出工业产品生产成本最低点 3.中心地理论 德国人克里斯塔勒：寻找中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径

20. （三）产权理论 产权：property right 财产权，物+权 讨论：不同产权形态对土地价格影响？影响的实质是什么？ • 土地所有权 • 土地使用权 • 土地租赁权 • 土地抵押权 • 土地地上权 • 土地承包经营权 • 土地其他权能

21. （四）价值理论 价值：value 讨论：土地有没有价值？ 土地价值对土地价格的影响？ 1.劳动价值—劳动价值理论：凝聚人类劳动 C+V+M：价值价格 2.非劳动价值—效用理论：稀缺性、有用性 非价值价格，虚幻价格

22. （五）肥力理论 • 肥力：fertilizer 讨论：土地肥力对农用地价格的影响？ 土地肥力分为：土地自然肥力+土地人工肥力 土地自然肥力：土壤肥力+气候肥力 • 土壤肥力：伴随土壤发育而成，天然形成，马克思称其为“自然肥力” • 气候肥力：气候肥力因子共同作用的结果

23. 土地人工肥力：通过人的生产活动给予土地的肥力 • 直接人工肥力 ：直接参与农产品生产所投入的劳动，如肥料、人工、种子、农药等 • 间接人工肥力 ：间接为农业生产服务所投入的劳动形成的肥力，它们一般以折旧的形式体现在多年的产值中，而其剩余部分已与土地紧密联于一体而不可分割，间接地提高了土地的原有肥力

24. 三、土地管理政策及其演变 • （一）第一阶段：城乡分管阶段（1978-1981） • 此阶段，沿袭了计划经济时代城乡土地分头管理的政策模式，特征是城乡土地分割、用地部门分散、管地部门多头 • 代表性文件： • 《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》（1980年7月26日国务院发布） • 《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》（1981年5月12日国务院发布）：

25. （二）第二阶段：扭转多头管理阶段 （1982-1985） 1982年后，农业部成立土地管理局，形成农村土地农业部管理、城市土地建设部管理的二元管理模式 代表性文件： • 《关于制止买卖、租赁土地的通知》（1983年11月19日国务院发布） • 《关于征用土地费用实行包干使用暂行办法》（1984年12月25日农牧渔业部等四部委联合发布）

26. （三）第三阶段：城乡统一管理阶段 （1986-1996） • 1986年3月中央作出建立城乡地政统一管理新体制的重大决定，十年时间初步形成五级土地管理体系。此阶段政策较多，约50多件 • 代表性文件：中央1986年7号文 • 明确基本国策 • 认真检查、清理非农业用地 • 采取综合措施强化土地管理 • 建立健全土地管理机构

27. 既要改革现行“条块结合体制，又要改变滋后的土地管理政策，主要政策有： • 《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中央97年11号文） • 《中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续冻结非农业建设项目占用耕地的通知》 • 《国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置内设机构和人员编制规定的通知》 • 《冻结非农业建设项目占用耕地规定》 （四）第四阶段：体制转轨阶段（1997-2002）

28. 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 • 《土地利用年度管理计划办法》 • 《建设用地审查报批管理办法》 • 《关于印发全国土地利用总体规划纲要的通知》 • 《规范国有土地租赁若干意见》 • 《关于进一步做好退耕还林还草试点工作的若干意见》

29. 《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》 • 《关于试行土地分类的通知》 • 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》 • 《建设项目用地预审管理办法》 • 《土地资产管理“十五”计划纲要》

30. 典型、重要文件三个：1.97年11号文：加强土地宏观管理，耕地总量动态平衡，实行占用耕地开发复垦挂钩政策，加强土地利用计划；进一步严格建设用地审批管理，实行用途管制；严格控制城市建设规模；加强农村集体土地的管理，结合基本农田保护区划定做好村镇规划；加强对国有土地资产的管理，严控征用耕地出让土地使用权，国有土地使用权出让主要采取公开招标拍卖方式，原有建设用地土地收益全留地方专款用于城市基础设施建设和土地开发、中低产田改造，农地转用为非农建设用地的土地收益全部归中央，原则用于耕地开发；加强土地管理的执法监督检查典型、重要文件三个：1.97年11号文：加强土地宏观管理，耕地总量动态平衡，实行占用耕地开发复垦挂钩政策，加强土地利用计划；进一步严格建设用地审批管理，实行用途管制；严格控制城市建设规模；加强农村集体土地的管理，结合基本农田保护区划定做好村镇规划；加强对国有土地资产的管理，严控征用耕地出让土地使用权，国有土地使用权出让主要采取公开招标拍卖方式，原有建设用地土地收益全留地方专款用于城市基础设施建设和土地开发、中低产田改造，农地转用为非农建设用地的土地收益全部归中央，原则用于耕地开发；加强土地管理的执法监督检查

31. 2.2000年6月18日中共中央国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》：发展小城镇要统一规划，集中用地、集约用地和保护耕地，改造旧镇、迁村并点、土地整理、开发利用荒地和废弃地；小城镇建设用地纳入省市县土地利用总体规划和土地利用年度计划；除法律规定划拨外一律实行有偿使用。2.2000年6月18日中共中央国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》：发展小城镇要统一规划，集中用地、集约用地和保护耕地，改造旧镇、迁村并点、土地整理、开发利用荒地和废弃地；小城镇建设用地纳入省市县土地利用总体规划和土地利用年度计划；除法律规定划拨外一律实行有偿使用。

32. 3.2001年4月1号国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》：严格控制建设用地供应总量，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严控新增建设用地供应总量，加大闲置土地处置力度，确保建设用地统一供地，对各类园区土地统一管理和供应；严格实行国有土地有偿使用制度，改变原有条件的需补地价；大力推行招标、拍卖；加强土地使用权转让管理；加强地价管理，基准地价、标定地价、协议出让最低价、地价更新、地价动态监测等3.2001年4月1号国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》：严格控制建设用地供应总量，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严控新增建设用地供应总量，加大闲置土地处置力度，确保建设用地统一供地，对各类园区土地统一管理和供应；严格实行国有土地有偿使用制度，改变原有条件的需补地价；大力推行招标、拍卖；加强土地使用权转让管理；加强地价管理，基准地价、标定地价、协议出让最低价、地价更新、地价动态监测等

33. 四、当前土地管理热点理论问题探讨 1.集体土地产权问题 • 何谓集体？边界问题？ • 集体土地产权主体？ • 确权发证？

34. 2.集体建设用地流转问题 • 现行法律框架障碍 • 土地市场的接轨 • 两种产权、同一市场、价格统筹、统一管理

35. 3.农地发展权问题 • 将农地发展为最佳利用方向的权利 • 是农地所有权中的一项天然的权利 • 农地发展权归土地所有者？归国家？ • 涨价归公？合理补偿剩余归公？

36. 4.土地征收征用问题 • 土地征收、征用、转用区别？ • 土地征用制度改革取向？ • 土地征用区片价的确定方法？ 产值倍数法？叠置法？市场收益法？假设开发法？

37. 5.城市土地供给问题 • 供应主体多元：市、区、县国土局，收储，企业改制等方式，招商引资，建设项目缺乏科学论证，扰乱土地市场 • 供地方式多样：地价水平差异大，地价确定不规范，流标现象严重，影响土地出让收益 • 地价实现形式不透明：实物地租、出让金“空转” • 供给与需求 关系

38. 6.物权法住宅用地使用期问题 • 用地期限：70年？100年？150年？无期限？ • 续期申请人：一幢公寓多户，建设用地使用权届满，用户个人还是业主委员会？土地产权的分割问题？ • 续期后土地使用费：不交？交（交多少）？

39. 谢谢！