OCEŇOVÁNÍ NELESNÍCH POZEMKŮ

1. OCEŇOVÁNÍ NELESNÍCH POZEMKŮ na základě zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.

2. OCEŇOVÁNÍ STAVEBNÍCH POZEMKŮ

3. § 9 zákonaČlenění pozemků • Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění10); je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,

4. § 9Členění pozemků 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvořía v druhu pozemkuostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatníplochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí

5. Ocenění pozemků podle § 32 odst. 2 (jiné pozemky)oceňovací vyhlášky Ing. Vlasta Scholzová, Soudní inženýrství, ročník 21, 2010, č. 3, str. 163-164

6. Definice funkčního celku(FC)(§ 2 písm.f) oceňovací vyhlášky) Pro účely této vyhlášky se rozumí …. funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků.

7. Definice jednotného funkčního celku (JFC)(§ 9 zákona o oceňování majetku) (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na • Stavebními pozemky, kterými jsou…. • Pozemky evidované v KN…a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu.

8. Rozdíly mezi FC a JFC Je zřejmé, že FC je obecnější, poněvadž se zde na rozdíl od JFC nevyžaduje: • Evidování v KN jako zahrady a ostatní plochy, • Vlastnictví stejného subjektu Lze dovodit, že FC může tvořit i jiný pozemek než pozemek v druhu pozemku zahrada a ostatní plocha

9. Příklad • Pokud by se jednalo např. o kravín, ke kterému na pozemek v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří navazuje pozemek v druhu pozemku trvalý travní porost či orná půda, je oplocen, protože plní funkci výběhu pro dobytek, pak se také ocení jako funkční celek. • Pokud je ve FC pozemek evidovaný v druhu pozemku zahrada nebo ostatní plocha, který není ve vlastnictví stejného subjektu, pak se neocení jako stavební pozemek (JFC), ale jako pozemek jiný (FC)

10. Definování stavebního pozemku Stavebním pozemkem se rozumí: pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), § 2 Základní pojmy

11. ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (STAVEBNÍ ZÁKON) § 76 (1) Umísťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. § 77 (1) Územním rozhodnutím je rozhodnutí o a) umístění stavby nebo zařízení (dále jen „rozhodnutí o umístění stavby“), b) změně využití území, c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území d) dělení nebo scelování pozemků c) ochranném pásmu Regulační plán (§ 61) – podmínky pro využití pozemků V řešené ploše nahrazuje ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí. Nenahrazuje územní rozhodnutí v nezastavěném území. Změna lesního zákona (čl. XIV) v zákonu č. 186/2006 Sb.

12. § 9Členění pozemků b) Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půdy, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky e) Jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina

13. § 9Členění pozemků 2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást podzemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný studnami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

14. § 9Členění pozemků 3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

15. § 10 zákonaOceňování stavebního pozemku • Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška.

16. § 10Oceňování stavebního pozemku (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnáníse sjednanými cenami obdobních pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel;

17. § 10Oceňování stavebního pozemku skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty.

18. § 10 zákonaOceňování stavebního pozemku (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.

19. § 33 zákona o oceňování (2) Obce mohou v rozsahu a za podmínek uvedených v § 10 stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků v cenových mapách. Pro tento účel prodávající při prodeji stavebního pozemku zašle obci, na jejímž území pozemek leží, a to jen v případech a za podmínek stanovených obecně závaznou vyhláškou obce, informaci o jeho sjednané ceně za m2, o parcelním čísle a názvu katastrálního území.

20. Přehled cenových map • Přehled cenových map stavebních pozemků obcí (CMSP) • Cenový věstník MF • Čtvrtletně • CMSP uvedené v přehledu tučně = aktuálně platné • CMSP uvedené obyčejným písmem = byly postupně vyhlášeny v období 1.9.1992, ale v současnosti jsou již neúčinné, byly však účinné ve specifikovaném období

21. § 28 vyhláškyStavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků ZC = Cp . 5,00, kde Cp .. cena pozemku v Kč/m2 zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) . 0,007414 v němž a….. počet obyvatel v obci, pro a vždy platí a 1000; je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a = 1000,

22. § 2 odst. j)Počet obyvatel obce ke dni ocenění Počet obyvatel podle stavu uveřejněného ČSÚ v Malém lexikonu obcí ČR, který je aktuální v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury ke dni ocenění se vychází z počtu obyvatel obce aktuálního ke dni ocenění.

25. ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY

26. § 11 zákonaOceňování zemědělského pozemku • Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. • Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území,11)

27. § 29 vyhláškyZemědělský pozemek • Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a TTP, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle BPEJ, které jsou uvedeny v příloze č. 22. • Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu26). Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Cena zjištěná podle odstavců 2 a 3 činí nejméně 1 Kč/m2.

28. Vyhláška č. 412/008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků,ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb. avyhlášky č. 340/2010 Sb.

29. § 29Zemědělský pozemek (4) Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 38 (lesní porost na nelesním pozemku) v nezastavěném území 31) nebo podle § 41 odst. 2 (okrasné rostliny vč. trvalých nelesních porostů na nelesních pozemcích) v zastavěném území 29), starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 (jiné pozemky, hospodářsky nevyužitelné) odst. 3 a vynásobí se koeficientem 0,65 a koeficientem Kp z přílohy č. 39.

30. Komentář k § 29 Zemědělský pozemek • základní ceny aktualizovány po 6 letech s ohledem na cenový vývoj nemovitostí (x index 15,2), v důsledku zvýšení nejnižší ceny hospodářsky nevyužitelných pozemků (+ 0,19 Kč/m2) a zejména se zřetelem na reálné zvýšení HRRE zemědělských pozemků plošnými dotacemi zhruba o 1/3 • původní rozpětí 0,70-14,81 Kč/m2 interval 1,00 – 17,25 Kč/m2 • poprvé po 17 letech vzrostla průměrná cena zemědělských pozemků nad úroveň prvního ceníku BPEJ z roku 1990 (vyhláška č. 316/1990 Sb.) • trh se zemědělskými pozemky pod dominantním vlivem teritoriálně nerovnoměrného prodeje státních zemědělských pozemků realizovaného PF ČR s cenovou úrovní zřetelně nižší než jsou ceny zjištěné  Kp = 1,00

31. Úřední cena zemědělské půdy Úřední cena zemědělské půdy (ÚCZP), tj. sazby pro jednotlivé BPEJ, je stanovená výnosovou metodou z normativních příjmů z rostlinné výroby a normativních nákladů vynaložených na jejich dosažení. Použití pro fiskální účely a pro stanovení výše nájmu.

32. BPEJ BPEJ = bonitovaná půdně ekologická jednotka je specifický územní celek (bez ohledu na vlastnické hranice), který má v důsledku interaktivního působení složek prostředí, především půdy, půdotvorného substrátu, klimatu a reliéfu, konkrétní stanovištní vlastnosti vyjádřené určitou hodnotou produkčního potenciálu.

33. Metodika • Metodika stanovení ÚCZP vycházela z BPEJ, charakterizovaných 5-místným kódem, který zahrnuje informace o - 1. číslice: klimatickém regionu (0-9) • 2.-3. číslice: hlavní půdní jednotce (01-78) • 4. číslice: svažitosti a expozici • 5. číslice: hloubce půdy (půdního profilu) a skeletovitosti včetně ekonomických charakteristik

34. Nejlepší BPEJ Kód BPEJ 30300 (cena 17,25 Kč/m2) 3 (klimatický region): teplý, mírně vlhký s průměrnou roční teplotou 8 až 9oC 03 (hlavní půdní jednotka): černozemě černické, černozemě černické karbonátové na hlubokých spraších s podložím jílů, slínů či teras, středně těžké, bezskeletovité, s vodním režimem příznivým až mírně převlhčeným 0 (kombinace sklonitosti pozemku a jeho expozice ke světovým stranám): úplná rovina se všesměrnou expozicí 0 (kombinace skeletovitosti a hloubky půdního profilu): půda bezskeletovitá s příměsí s celkovým obsahem skeletu do 10 %, hluboká

35. Databáze • Databáze 2 199 BPEJ je vedena a aktualizována Výzkumným ústavem meliorací a ochrany půdy (VÚMOP) v Praze-Zbraslavi • Databáze ekonomických parametrů včetně úředních cen zemědělské půdy, výnosnosti půdy a hrubých ročních rentních efektů je vedena a aktualizována ve Výzkumném ústavu zemědělské ekonomiky (VÚZE) v Praze • VÚZE + ÚZPI = ÚZEI (2008) (Ústav zemědělské ekonomiky a informací)

36. HRRE • Kritériem pro stanovení úředních cen zemědělské půdy bylo ekonomické ocenění hrubého ročního rentního efektu (HRRE) rostlinné výroby v daných půdně klimatických podmínkách při normativně stanovené efektivnosti hospodaření

37. HRRE Hrubý roční rentní efekt jednotlivých BPEJ v Kč/ha byl počítán podle vztahu: i =n HRREBPEJ = [CPP – (NPP + Zn)] . KOTS i =1 CPP = cena parametrizované produkce rostlinné výroby v Kč/ha NPP = normativní náklad na parametrizovanou produkci v Kč/ha Zn = normativní zisk vyjádřený bezrozměrným číslem ve vztahu k normativním nákladům, Zn =0,1, tj. 10 % z normativních nákladů KOTS = bezrozměrné číslo vyplývající z podílu zastoupení jednotlivých oceňovacích plodin v dané oceňovací struktuře pro jednotlivé BPEJ

38. Schematické znázornění průběhu celkových nákladů a tržeb u zemědělských plodin a závislosti na produkční schopnosti půd(Němec, VÚZE, 1997) Výnos, náklady Celkový výnos plodin x cena + HRRE Celkové náklady - HRRE Produkční schopnost půd

39. V nejlepších půdně-klimatických podmínkách HRRE dosahuje + 9 785 Kč • V nejhorších půdně-klimatických podmínkách byla dosažena záporná hodnota – 2 576 Kč

40. Výpočet úřední ceny zemědělského pozemku ÚCZP byly stanoveny na základě vypočítaných HRRE, a to pro BPEJ s kladnými hodnotami HRRE podle rovnice HRRE . D ÚCZPBPEJ = BCZP +  U Kde ÚCZPBPEJ = úřední cena zemědělské půdy jednotlivých BPEJ BCZP = bazická cena zemědělské půdy v hodnotě 20 tis. Kč/ha HRRE = hrubý roční rentní efekt v Kč/ha D = celkový podíl nezdaněné rostlinné produkce, kde D = (100 – DP) : 100 DP = daň z příjmů U = míra kapitalizace (úroková míra), tj. 5 % (0,05)

41. Předpokládaný podíl nezdaněné rostlinné produkce (D) v roce 2001 byl zvažován ve výši 0,65, tj. za předpokladu, že souhrnné zdanění pozemkovou daní a daní z příjmu činilo 35 % z celkového příjmu. • Pro BPEJ se zápornými hodnotami se výpočet provede podle rovnice polynomu 2. stupně tak, aby cena půdy plynule navazovala na hodnoty ÚCZP stanovené pro BPEJ s kladnou hodnotou HRRE

42. ÚCZPBPEJ = BCZP + A. HRRE + B.HRRE2 kde A = konstanta ve výši 10,1 B = konstanta ve výši 0,0017 Při ocenění půd se záporným HRRE se vycházelo ze skutečnosti, že v tržním hospodářství žádné zboží nemůže mít zápornou hodnotu. Rozhodnutí = při záporných hodnotách HRRE bude mít nejnižší ÚCZP hodnotu 7000 Kč/ha A nejvyšší cena při nulové hodnotě HRRE bude 20 tis. Kč (hodnota bazické ceny zemědělské půdy – BCZP)

43. Diagram průběhu ÚCZP v závislosti na HRRE ÚCZP max. ÚCZP ÚCZP = BCZP + 10,1.HRRE + 0,0017 . HRRE2 HRRE . D ÚCZP = BCZP + ------------- U BCZP min. ÚCZP - HRRE + HRRE

44. Průměrné ceny zemědělských pozemků v katastrálním území • Podle § 17 zákona o dani z nemovitostí vydává MZe ČR seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských půd odvozenými jako vážený průměr z úředních cen BPEJ Vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských půd (účinnost od 1.1.2009) Aktualizace a doplňování

45. Stanovení výnosnosti půd • Výnosnost půdy neboli čistý výnos je rozdíl mezi nominativními příjmy a nominativními náklady vynaloženými na jejich dosažení. Výnosnost půdy se stanovuje při bonitaci zemědělského půdního fondu a vyjadřuje se obvykle v bodech. • Výnosnost zemědělských půd je základním kritériem pro kategorizaci intenzity využití zemědělského území • Výchozím podkladem pro hodnocení výnosnosti půd bodovou metodou se v ČR stal HRRE jednotlivých BPEJ, vypočítaný nákladově-výnosovou metodou

46. Stanovení výnosnosti půd Výnosnost zemědělských půd v ČR je: Minimální výnosnost - 2 500 Kč/ha, tj. 6 bodů Průměrná výnosnost + 2 482 Kč/ha, tj. 42,2 bodů Maximální výnosnost + 10 750 Kč/ha, tj. 100 bodů Využití výnosnosti zemědělské půdy pro kategorizaci zemědělského území ČR do LFA (Less Favoured Areas) – znevýhodněných oblastí a pro dotační politiku Restrukturalizace českého zemědělství – snižování zornění zejména v marginálních oblastech Vyrovnání ekonomické újmy v oblastech s ekologickými omezeními

47. Tržní cena zemědělského pozemku Oceňování zemědělského pozemku při koupi a prodeji se stanovuje cenou sjednanou neboli cenou tržní. Cena konkrétního pozemku odráží nejen ekonomický potenciál diferencované úrodnosti půdy (produkční schopnosti), ale i míru horizontální a vertikální členitosti pozemku, jeho polohu, způsob využívání, technické vybavení a další vlastnosti vyplývající z vlastnických vztahů k zemědělským pozemkům. Ocenění všech těchto vlastností zemědělského pozemku v tržním hospodářství může nejlépe vystihnout pouze tržní cena pozemku.

48. V současnosti nesleduje žádný ústřední statistický úřad vývoj tržních cen zemědělské půdy • VÚZE Praha prováděl šetření trhu od roku 1993 -2003 na vybraném souboru 24 okresů ČR • Získáno více než 77 000 údajů o tržních cenách • Na základě analýzy získaných údajů o tržních cenách lze jednoznačně konstatovat, že na výši tržní ceny má prvořadý vliv • Poloha pozemku • Velikost pozemku • Účel využití kupovaného pozemku

49. Průměrné tržní ceny zemědělské půdy • V roce 1993 byla průměrná tržní cena 13,48 Kč/m2, tj. 2,7x vyšší než úřední cena zemědělské půdy (ÚCZP) • V roce 2003 byla průměrná tržní cena již 23,18 Kč/m2, tj. 4,4x vyšší než ÚCZP • Od roku 2002 po její aktualizaci je průměrná ÚCZP 5,24 Kč/m2

50. Tržní ceny pozemků podle velikosti prodávané výměry Tržní ceny pozemků do 1 ha: • Nákup převážně pro jiné než zemědělské využití, z 95 % pro stavební účely Tržní ceny pozemků v rozmezí 1 - 5 ha: • Nákup ze 45-60 % pro jiné než zemědělské využití Tržní ceny pozemků v rozmezí nad 5 ha: • Nákup z 85 % pro zemědělské využití Pozn.: v roce 2003 tržní cena pozemků s výměrou do 1 ha byla 33,4x vyšší než cena s výměrou nad 5 ha