Instrumentos Urbanísticos

1. Instrumentos Urbanísticos Maria Floresia Pessoa de S. e Silva Secretaria Adjunta de Informação e Planejamento Urbanístico e Ambiental da PREFEITURA MUNICPAL DE NATAL - RN/ SECRETARIA MUNICIPAL DE MEIO AMBIENTE E URBANISMO

2. Instrumentos urbanísticos O Estatuto da Cidade lista um grande leque de instrumentos Tributários, jurídicos e políticos, cuja finalidade é possibilitar aos municípios induzir usos e atividades entendidas como importantes para o seu desenvolvimento, como também, colocar limites para a propriedade privada com fins de construir um projeto de cidade sócio e ambientalmente sustentável.

3. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE CAPÍTULO II. DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA SEÇÃO I. DOS INSTRUMENTOS EM GERAL Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos: I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; III – planejamento municipal, em especial: a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; f) gestão orçamentária participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econômico e social;

4. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE IV –institutostributários e financeiros: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; b) contribuição de melhoria; c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros V- institutos jurídicos e políticos: a) desapropriação; b) servidão administrativa c) limitações administrativas; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano de imóveis ou de mobiliário urbano; e) instituição de unidades de conservação; f) instituição de zonas especiais de interesse social; g) concessão de direito real de uso;

5. INSTRUMENTOS DO ESTATUTO DA CIDADE h) concessão de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; j) usucapião especial de imóvel urbano; l) direito de superfície; m) direito de preempção; n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; o) transferência do direito de construir; p) operações urbanas consorciadas; q) regularização fundiária; r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito; t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009); u) legitimação de posse (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009).

6. Conteúdomínimo do pd segundo o estatutodacidade Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo: I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificaçãoou utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5º desta Lei; II – disposições requeridas pelos arts. 25 (Direito de Preempção), 28 e 29 (Outorga Onerosa do Direito de Construir), 32 (Operações urbanas Consorciadas) e 35 (Transferência do Direito de Construir) desta Lei; III – sistema de acompanhamento e controle.

7. A aplicaçãodessesinstrumentosdeve se dar • A partir de um projeto de cidadequetraduzacomo, onde e de quemaneira a populaçãodessemunicipioalmejaque se dê o seucrescimento. • Esseprojetodeveserbaseadoemprincípios de equidade, justiça social, sustentabilidade social e ambiental. • Definição de um coeficiente de aproveitamentobásico– (relação entre área do lote e áreaconstruída). • Definição de umaáreaadensável(compatível com a disponibilidade da infraestrutura). • Definição dosinstrumentosquemelhorpermitamatingiresseobjetivo

8. A compra do potencial construtivo adicional nas Zonas Adensáveis, poderá ser feita basicamente através de dois instrumentos:Transferência de Potencial Construtivo e da Outorga Onerosa.

10. A Outorga Onerosa O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. A contrapartida do beneficiario deverá ser aplicado na regularização fundiária; execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituição de reserva fundiária; ordenamento e direcionamento da expansão urbana; implantação de equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico

11. Transferência de Potencial Construtivo Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

12. o parcelamento, edificaçãoou utilização compulsórios Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. • Definir o que é imovel subutilizado • Prever como penalidade ao não cumprimento a aplicação do IPTU Progressivo no tempo e a Desapropriação com titulo da dívida pública

13. Direito de Preempção Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. § 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.

14. Direito de Preempção Finalidade I – regularização fundiária; II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III – constituição de reserva fundiária; IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

15. Operações urbanas Consorciadas Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas. § 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. § 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas: I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.

16. sistema de acompanhamento e controle • Controle social – participação da sociedade no processo decisório – conselhos, audiências públicas, conferências. • Controle técnico – estrutura que permita avaliação permanente do desempenho desses instrumentos na construção da cidade desejada.(Geoprocessamento). • A cidade esta crescendo para onde de acordo com o planejado? • Esta se construindo uma cidade mais justa e se distribuindo os ônus e benefícios desse crescimento?

18. Experiência de natal/rn

20. Mapa 02: Macrozoneamento de Natal Fonte: Plano Diretor

22. Avaliação da aplicação de nossosinstrumentos • Foram implementados a Outorga Onerosa, a Transferencia de Potencial Construtivo, o Estudo de Impacto de Vizinhaça, a Operação Urbana e as Areas Especiais de interesse Social. • OUTORGA ONEROSA • Coeficiente básico de 1.2 – resultado do processo de participação na sua elaboração • Coeficientes máximos variando entre 2.5 a 3.5

23. Outorgaonerosa • Diferente da maioria das outras cidades que definiram o valor da outorga baseado no terreno, Natal utilizou como parametro para cálculo um percentual do valor total do empreendimento baseado no Custo Unitário Básico de Construção, cujo valor é mensalmente fornecido pela construção civil.

24. O descrédito e a falta de legitimidade do poder público municipal para avaliar o preço dos imóveis, a exemplo da desatualização do cadastro do IPTU, propiciou que diferentes segmentos da sociedade forçassem a adoção do CUB como indicador monetário da OODC8. A próxima revisão do plano diretor pretende apresentar como alternativa a adoção do preço da terra como referência para aplicação da OODC.

25. OUTORGA ONEROSA Art. 64 - O valor em reais da Outorga Onerosa será obtido através da seguinte expressão: Vo = (AT - AP) x CUB x K, onde:Vo = Valor da OutorgaAT = Área Total construída subtraindo a área não computável;AP = Área do terreno multiplicado pelo Coeficiente de aproveitamento básico;CUB = Custo Unitário Básico (Construção Civil/RN);K = índice de correção (conforme tabela abaixo) Após 1 ano 2% 2 anos 3% 3 anos 4% Resultados pífios - revisão nao aconteceu - até hoje mantido os 4%

26. 2008: R$ 2.440.312,322009: R$ 3.179.925,592010: R$ 4.118.159,122011: R$ 4.276.235,542012: R$ 2.722.123,332013: R$ 2.455.578,48 (até 30/10/2013) Entre 2008 e outubro de 2013 foi arrecadado: R$ 19.192.334,38 Aplicação no Fundo de Urbaniszação – somente implementado depois de 2009. Aplicação principal hoje tem sido dar suporte ao fortalecimento institucional.

27. AVALIAÇÃO ARRECADAÇÃO DA OUTORGA ENTRE 2008 - 2010 Quase metade dos bairros adensáveis nunca tiveram outorga.

28. TRANSFERENCIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO • Até hoje não regulamentado. Mesmo assim, foi utilizado na administração passada em processos que hoje estão sendo questionados pelo MP estadual. • As transferências foram negociadas para aquisição de imóveis de interesse do município (lagoas de drenagem e implantação do Parque da Cidade). • Diferente do que orienta o PD, permitiu que os potenciais fossem levados para áreas de adensamento básico, ou ultrapassassem o adensamento máximo de bairros adensáveis.

29. Parque da cidade

30. TRANSFERENCIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO • Como exemplo, um desses processos se deu em contrapartida para aquisição de parte da área onde foi construido o Parque da Cidade, projeto de Oscar Niemeyer. • Permitiu que esse potencial fosse transferido para diversos bairros da cidade independente de serem adensáveis ou não. • O potencial transferido desconsiderou o valor do terreno cedente (sem potencial construtivo em área de proteção ambiental) em relação ao terreno receptor, fazendo que 1 m² na área cedente resultasse em 1 m² no terreno receptor.

31. Operação urbana ribeira • Área do sítio histórico. • Objetivo principal – recuperar e dinamizar a área portuária e histórica – NÃO OBTIDO • Incentivar uso residencial - VERTICALIZAÇÂO • Remover favela do Maruim • Problemas de infraestrutura – PERMANECEM • Novo cenário com novos projetos – NÃO PREVISTOS NA OPERAÇÂO

32. ribeira

33. ESTUDO de impacto de vizinhança - EIV • Exigido para projetos de médio e alto impacto segundo critérios estabelecidos em lei. • A prática do “copie e cole” • Reduzida importância frente às exigências mais severas da legislação ambiental que demanda relatórios mais completos. DISPENSÁVEL, segundo os analistas.

34. Planossetoriais “A partir dos estudos realizados na área, os PS devem indicar soluções urbanas, viárias, de transporte e trânsito, de infra-estrutura, localização e dimensionamento de equipamentos e serviços, levando em conta a população residente e usuária, a paisagem, o conforto ambiental urbano, a dinâmica do mercado, a implantação de grandes projetos públicos ou privados já previstos, além de indicar, quando possível, as fontes de recursos disponíveis.” deve incluir as propostas de regulamentação e atualização das legislações específicas quando incluírem áreas especiais de interesse social e zonas de interesse turístico ou de proteção ambiental. Indicar os imóveis passíveis de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, de direito de preempção, de IPTU Progressivo e de consórcios imobiliários.

35. Planossetoriais

38. Áreas especiais de interesse social

39. Areas especiais de interesse social • Somente três foram regulamentadas nestes dez anos.

40. Zonas de proteçãoambiental Das 10 zonas demarcadas pelo PD, somente metade foi regulamentada Atualmente em duas estão em processo de aprovação nos conselhos e três em processo de elaboração.

41. Art. 4º, XIII, • que para atingir os objetivos da Política Urbana municipal, se estabeleceu a necessidade da criação de procedimentos operacionais que garantam o controle e a revisão sistemática deste Plano e da Política de Desenvolvimento Urbano e Ambiental, e que levem em consideração a integração dos Municípios da Região Metropolitana de Natal. Art. 116, • consignou-se que este Plano e sua execução ficam sujeitos a contínuo acompanhamento, revisão e adaptação às circunstâncias emergentes e será revisto a cada 4 (quatro) anos, utilizando os mecanismos de participação previstos em legislação própria.

42. Controle social - Participação • Art. 93 - O Sistema de Planejamento e Gestão Urbana do Município...§1o - A participação da população será assegurada no Sistema de Planejamento e Gestão Urbana do Município, por representantes do Poder Público e da sociedade civil organizada, através da indicação por seus pares, mediante composição paritária garantindo os critérios de diversidade, pluralidade e representatividade, e através dos seguintes conselhos:I - Conselho da Cidade do Natal – CONCIDADEII - Conselho Municipal de Planejamento Urbano e Meio Ambiente – CONPLAMIII - Conselho Municipal de Trânsito e Transportes Urbanos – CMTTUIV - Conselho Municipal de Habitação de Interesse Social – CONHABINV - Conselho Municipal de Saneamento Básico - CONSAB

43. Nova proposta

44. O grande desafio • construir um mecanismo complexo que seja efetivamente capaz de induzir e orientar o processo de crescimento urbano do município, através do uso combinado desses novos instrumentos, via seus planos diretores. • Este mecanismo deve extrapolar o controle do mercado imobiliário formal, conseguindo agir também sobre o mercado informal, e deve ter como premissa minimizar a especulação imobiliária, a exclusão e segregação socioespacial, agindo em prol da sustentabilidade socioambiental e da distribuição mais justa e equilibrada dos ônus e benefícios desse processo entre seus habitantes.

45. Consideraçõesfinais • A definição da aplicação e articulação entre estes instrumentos tem sido pensada a partir de um cenário urbanistico-socio-ambiental previamente vislumbrado? • Em que medida o PD tem controlado o crescimento das nossas cidades? • Qual o alcance dos RIV/EIV e relatórios ambientais na previsão real dos impactos? • Como estão relacionados estes instrumentos urbanísticos com o PPA, orçamento participativo e outros instrumentos orçamentários e financeiros? • As instancias de participação tem atuado a contento? • Quais as fragilidades dos processos participativos nessa construção?