航空港项目可行性分析报告

1. 航空港项目可行性分析报告

2. 航空港片区简介 1992年 航空港的辉煌记忆 • 早在1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，比起目前的羊西线、桐梓林、双楠、光华、金沙等居家区域还要早5年。但好景不长，最终因成双路改建为机场高速路，虽缩短了成都到双流的距离，去隔断了人气和商气，给各开发商带来的致命的打击。 8年历练 在蛰伏中积蓄潜能 • 2000年以来，随着市政配套设施完善众多高校和研究院相继进驻 ，航空港成为了成都少有的教育科研产业基地，拥有强劲的活力，截至2006年3月，航空港已累计投入基础设施建设资金20亿元，建成26条骨架道路；供水厂3座，日供水能力30万立方米；110KV变电站3座，35KV变电站1座；天然气日供气能力50万立方米；污水厂日处理能力10万吨，累计引进企业240家，到位资金220亿元，建成投产企业145家，上市公司5个，累计实现工业总产值201.64亿元，工业增加值75.7亿元，入库税金10.9亿元，利润7.4亿元 . 2006年释放潜能楼市腾飞 • 如果说，机场高速路的建设阻挠了房地产开发，那么拓宽建设机场路辅道，则为航空港楼市插上了腾飞的翅膀！去年，机场路辅道拓宽至40米，两边还有15米宽的景观绿化带，机场路不再是“绊脚石”，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积蓄了8年的潜能，房价也才能在一年多时间里，从2500元/平方米涨到3500元/平方米.种种迹象已充分表明，政府相关部门非常重视航空港———成都门户区的开发建设，而众多大型财团对这一区域发展也充满信心，也使众多投资置业者看到巨大商机，开发商更是趋之若鹜.

3. 项目概况 • 项目情况： 位于城南航空港片区，北距机场路500米，南距川大1公里，东邻大众汽车职工别墅园区，西接宗申·流溪丽园和上优水岸 • 交通情况： 附近有300，304，806，804B，813公交线 • 规划情况 ： 土地面积： 12亩，7966.49平方米 目前建筑情况： 2栋多层住宅楼，7层，六通（水、电、气、光纤、电话、路），4/2/2有七套，3/2/1有14套，2/2/1 有49套，总共70套。 • 周边配套：省警官总医院，成都商业银行，中国银行，白家信用社，家园国际大酒店，航空港管委会，比邻四川大学江安校区，成都信息工程学院，西南民族大学，棠湖外语实验学校 • 周边楼盘：上优水岸，新航印象，宗申·流溪丽园，久福居，书香尚品，川大河畔，翰林楠城Ⅱ，温哥华花园Ⅱ。

4. 项目位置情况 本案

5. 项目区域楼盘分布情况 本案

6. 项目SWOT分析 优势： • 西临黄忠路，出行动向较为便利，有804B公交车 • 地块介于高新区、双流县城之间，为项目开发提供稳定的潜在客源基础 • 地块方正，有利于坡地景观的塑造 • 地处各大高校中间地带，是各高校教师置业的理想之地 • 项目本身自带部分建筑及景观，可巧加利用，在节省前期成本的同时，有利于前期项目的塑造

7. 项目SWOT分析 劣势： • 原有地块的2栋建筑对产品规划，有一定程度限制 • 项目西南面为大件路，过往车辆以重型机车为主，废气、环境污染严重 • 目前项目周边生活及商业配套较为缺乏， • 地块东南方向为农民回迁房，受其素质影响，会对产品的品质提升有一定影响 • 项目在双流县域内及高新区等周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力

8. 项目SWOT分析 机会： • 按照成都市“住宅开发中心南移”的规划格局，会加快区域相关基础设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值 • 区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合项目生活居住理念的设计 • 航空港本身区位优势及高新区的规划优势，已引发区外人士的关注和现实购买实践，可为项目提供一定的客户来源 • 区域现有各类水景楼盘，其营造过于表面化，为项目提供了潜在机会 • 寻求鄙司，建立良好的合作伙伴，使区域市场运作日趋规范，为项目开发提供一个健康的发展机会

9. 项目SWOT分析 威胁： • 项目面积过小，很难开发出大型高档楼盘吸引客源，相对周边楼盘竞争力将大大折扣 • 在售楼盘及待开发楼盘较多，规模大且品牌高，客源分流、并会对项目推出时造成一定的竞争压力 • 地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威胁 • 区域客源需求理念的转换需要一个时间，新进项目易面对日趋缓慢的销售压力

10. 项目SWOT分析 建议 • 项目原有2栋建筑、景观，可采用因地适宜改造，以最大可能节省开发成本 • 沿大件路可适当建绿地、隔离带，弱化大件路路噪音、污染等问题 • 考虑购买力因素及区域现有商业的空白，建议采用集中商业形式，可考虑建设区域商业形态 • 引进先进的保安监控设备，确保社区安全的同时提升社区的居住品质。 • 产品建议上可适当考虑成都地区或沿海地区精品高档楼盘 产品的区域移植，以填补市场之空白 • 区域市场的启动尤为重要，可考虑与当地品牌如久居福项目进行联动。

11. 区域楼盘分析 • 区域界定：本次调研范围为航空港辖区，北靠川藏路，西临长城路，南至川大路 • 样本类型：八个竞争项目 • 分析要素：重点分析点为户型面积及配比、销售价格、物业情况、媒体通路等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息

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22. 区域楼盘分析 1.产品面： • 区域物业形态以混合社区为主，以多层、小高层为主。 • 户型以三房为主、户型面积在110-130平米为主 • 户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。 • 区域产品多为新盘、且产品规模大

23. 区域楼盘分析 2.客源面： • 三类客群并存，且以自住需求为主 • 区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士，三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。 • 区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度

24. 区域楼盘分析 3.销售推广面： • 区域价格涨幅较大，主要表现为景观和朝向对价格的影响 • 据官方消息，在一年时间内，航空港片区从2005年的2500元/平方米涨到2006年的3500元/平方米。目前仍在持续增长。 • 商报、华西报是楼盘推广的主要手段

25. 区域楼盘分析

26. 区域楼盘特点 1.重点项目户型比例： • 区域产品中户型排在前三位的是3/2/1（30%）、2/2/1（28%）、2/1/1（20%）,这体现出区域以提升居住品质为主的需求在功能上的体现。(该数据为上优水岸、川大河畔、翰林南城2抽样调查)

27. 区域楼盘特点 2.面积配比 • 区域产品面积呈现偏大的趋势，110-130平米的占到41%，90-110平米的占到34%，较大户型130以上的也占到12%，说明区域对面积需求是放大的。(该数据为上优水岸、川大河畔、翰林南城2抽样调查)

28. 区域楼盘特点 二室的户型中，以二室二厅一卫为主体，所占比例为98 3.各户型面积分布 二室 三室 三室二厅二卫户型为区域产品的主体，这种户型的面积在110-130平米的比例最高，约占96%

29. 区域楼盘特点 4.户型面积与销售关系分析 调研显示: • 畅销户型：一是面积在100平方米左右的二房，二是110-130平米的三房，且此类户型上市场供应的主体。 • 滞销户型：150㎡以上的四房和复式住宅。

30. 区域楼盘特点 5.销售价格 • 该区域住宅市场的价格集中在3500-3600元/ m²上，其它价格是由于各自产品特性决定的

31. 区域楼盘特点 • 6.物业费

32. 区域楼盘特点 • 车位

33. 客源分析 针对项目区域的特点以及项目产品定位的需要，我们对项目的客源进行了专项调查和研究，并通过以下部分分别研究目前客源的现状及需求，对项目目标客源的圈定及产品定位提供相关的依据

34. 客源分析 • 目标客源定位 • 区域分布 • 在本区域购置房产的客源基本以高新区及周边区域的人士为主，其它区域的较少。具体分布入下图所示 结论：客源的区域归属概念强、跨区域置业行为一般，据此本案客源应来自高新区 和航空港区域的为主，接近高新区的城西部分客源为辅，其它区域的为补充

35. 客源分析 • 区域购房者理想建筑类型选择分析 结论：多层是该区域购房者的首选，也充分体现出了购房者的居住惯性

36. 客源分析 消费者房屋朝向选择分析 • 对购房者的消费行为进行研究后，我们发现，在区域内，购房者对房屋朝向的选择极其看重，如下图所示： 结论：南北对流的纯板式住宅最受关注，其次为朝南的房型，而朝北及东西向的房型有明显抗性

37. 客源分析 • 区域客源对房屋面积的选择 结论： 80--110平方米的房屋面积占62％，为需求主体。其中80－90平方米占38％，90－100平方米占13％, 100－110平方米占11％。 80以下平方米的需求占19％，从侧面说明了单身客源占有相当的比例 。

38. 客源分析 • 消费者房型结构需求分析 结论： 二房占据主体地位、为53％，其次为三房、占据35％，这两者为购房者的首选

39. 客源分析 消费者客厅需求分析 • 因区域客源对光照有相当程度的要求，因此我们对客厅需求作了专项分析，如下图所示 结论： 区域客源极为看中对客厅功能的细分，二厅占有绝对比重。三厅以及四厅所占比例很少，说明区域目前仍以满足基本居住需求为主，并未过渡到享受型需求。

40. 客源分析 • 消费者对卫生间需求分析 • 因产品设计的需要，我们对卫生间的需求情况也作了特别的分析，如下图所示： 结论：一个卫生间的需求为45％，二个卫生间的需求为54％，两者占据主体，为99％。 对三个卫生间甚至更多的需求极少，这和区域客源对房型和面积的需求基本吻合。

41. 客源分析 • 消费者对房屋理想单价需求分析 结论：区域客源的心理单价区间在3000－3500元/平方米的占有主要比例，为67％。对3500－4000元/平方米的单价有一定心理承受能力，对3000元/平方米有相当的心理预期。这与市场单价区间基本相符，说明目前单价区间基本得到区域客源认可

42. 客源分析 • 消费者对房屋理想总价的需求分析 结论：总价区间在25－30万之间的，得到区域客源的普遍认同，对25万以下的总价有一定程度的向往，与房屋面积需求以及单价预期相乘所得总价预期基本一致。总价在70万以上时，所占比例明显减少，说明区域高端客户有限，与区域房产整体情况基本相符。

43. 客源分析 • 消费者购房主要考虑因素分析 • 对区域客源购房主要考虑因素的分析有利我们对客源需求进行细分，有侧重的打造和宣传产品，其具体分布如下图所示 结论：价格仍然是区域客源考虑的最主要因素。其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。客源对物业管理有相当程度的重视项目客源对开发 商实力有一定的考虑，从侧面佐证了目前市场上部分客源对房产品牌的追随。

44. 结论 一. 2006年成都房地产市场高档物业开发量增长幅度仍然较大，产品同质化现象极为严重，预计2007年下半年在房地产的高端产品市场竞争激烈，目前，航空港片区竞争尤其残酷。而低端产品的供应量减少，会受到消费者的追捧。 二. 自2006年上半年开始，航空港片区住宅已由精细型的第二代产品开始转向生态、环境与科技相结合的第三代产品。规模化发展、建筑风格及户型设计的多元化、高科技运用和环境景观概念越来越成为现代住宅的流行趋向。规模竞争愈演愈烈，市场已不可能一片飘红。供求关系依然不平衡的情况下，整体楼市趋向平稳消化阶段，销售速度明显减缓。 三. 该片区房地产市场正进入个盘时代，即追求塑造自身特色、把握特定消费群体、善于展示卖点的个别楼盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。住宅发展区域已由成熟区域转向带有规划条件区域、具有景观与环境资源优势区域、郊区城市化区域，以及重大交通设施转变的区域。 四. 总体上讲，成都房地产的重心正随着中心区的南移而逐步南移。

45. 结论 • 区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机 • 区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成 • 区域重点项目供给主体产品是价格在3500-4000元/ m²、面积在110-130平米、户型为3/2/1 （30%） ，2/2/1（28%）的产品。 • 区域滞销的产品为130㎡以上的四房和160㎡以上的复式住宅。症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。 • 区域需求主要产品单价在3500－4000元/平方米的面积，在81－110平方米的2/2/1和3/2/1。 • 价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋的朝向的选择 • 结合成本核算，建议将该项目重新包装进行销售

46. 结论 • 各项经济指标预算请参照项目盈亏估算表