Köln-Chorweiler

1. Köln-Chorweiler Ein Fallbeispiel Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

2. Inhaltsübersicht Der Stadtteil Chorweiler (Lage) 3 Die Situation in den Wohnhäusern 8 Bestandsaufnahme zum Zustand der Häuser 13 Zwangsverwaltung/ -versteigerung 15 Geschäftsmodell Hartz IV 18 Ausblick 19 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

3. Bezirk Köln-Chorweiler Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

4. Geschichtliche Entwicklung Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

5. Chorweiler Stadtbezirkca. 80.250 „Neue Stadt“ ca. 40.000 Chorweiler Stadtteilca.12.800 Chorweiler Zentrum 6.250 Chorweiler Nord 6.550 Seeberg Nord ca. 8.500 Der Stadtteil Chorweiler Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

6. Der Stadtteil Chorweiler Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

7. Strukturdaten Chorweiler Chorweiler Zentrum Stadt Migration 80,9 % 31,6 % SGB II Leistungen 15-65Jährigen 40,5 % 12,0 % Jugendarbeitsl. 14,5 % 7,4 % SGB XII 33,7 % (Anteil an allen Haushalten) • Die Jugendarbeitslosenquote ist doppelt so hoch wie in Köln • Mehr als jedes 2. Kind in Chorweiler, jedes dritte in Seeberg Nord lebt im Existenzminimum, Stand 2008 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

8. Die Wohnsituation im Stadtteil Chorweiler Zentrum ca. 2.700 Wohnungen bei 6.258 Einwohnern • ca 1.200 WohnungenBesitzerin: Marietta Bergstedt, Sykeseit 2005 unter Zwangsverwaltung Herr RA Daglianakis, Köln • ca. 560 WohnungenBGPseit 01.07.2009: Hermes Hausverwaltung AG, Berlindavor Krüger Immobilien • ca. 479 WohnungSahle Wohnen Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

9. Zustand • Bausubstanz ca. 35 bis 40 Jahre alt • bis 20 Stockwerke hoch • bei ca. 2.000 Wohnungen teilweise Sanierungsstau von Jahrzehnten • Mieter sind resigniert und verängstigt • Infrastruktur • Chorweiler hat eine gute soziale Infrastrukturund ist gut untereinander vernetzt(Vernetzungsarbeit seit Beginn der 70er Jahre) Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

10. Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

11. Ergebnisse einer Mieterbefragung die meistgenannten Probleme: • Mängel in den Wohnungen • Angst im Haus (Fremde, Ruhestörungen) • Schmutz • Vandalismus • Probleme mit der Hausverwaltung • Drogen Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

12. Zitate einiger Mieter • „Ich traue mich ab 17Uhr nicht mehr aus dem Haus.“ • „In meiner Wohnung zieht es, weil die Treppenhaustür im Hausflur immer aufsteht. Ich habe aber Angst in der Nacht meine Wohnung zu verlassen um die Türe zu schließen.“ • „Ich schäme mich wenn ich Besuch bekomme. Es ist überall schmutzig und dunkel.“ • „Immer entferne ich den Schimmel, aber er kommt immer wieder.“ • „Einmal habe ich Jugendlichen gesagt, sie sollen sich benehmen. Am nächsten Tag war die Wand neben meiner Wohnungstür beschmiert Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

13. BGP/Hermes von 643 Wohnungen wurden 36% befragt in 1793 Wohneinheiten wurden442 Befragungendurchgeführt • zwangsverwalteten Häuser von 1150Wohnungen wurden 19% befragt Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

14. zwangsverwaltete Häuser Fensteranlage: 42% Lüftung: 26% Schimmel: 24% feuchte Stellen: 23% Heizung: 19% Mängel auf dem Balkon 12% Vergleich der einzelnen Mängel: BGP/Hermes 64% 40% 39% 34% 25% 8% Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

15. Situation der Zwangsversteigerung • Mit 1200 Wohnungen geht fast die Hälfte aller Wohnungen des Stadtteils in die Versteigerung • Der ermittelte Verkehrswert beträgt ca. 23 Mill. € • Hauptgläubiger (NRW-Bank) ca. 30.000.000 • privater Gläubiger im Grundbuch direkt hinter der NRW-Bank(Talos) ca. 18.000.000 € (Titel) • Geschätzter Investitionsstau: 100.000.000 € Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

16. Was macht Großwohnanlagen in Chorweiler interessant? • Sichere Belegung der Wohnungen, da Köln Zuzugsgebiet ist (Vermietermarkt) • Sichere Mieteinnahmen, da der größte Teil der Mieten aus Transferleistungen bezahlt wird.(kein Interesse der Mieter an Mietminderungen) • Wenig Widerstand der Mieterschaft: • Resignation • Kein Vertrauen in den Rechtsstaat • Verständigungsschwierigkeiten der Mieter untereinander Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

17. Welche Möglichkeiten der ökonomischen Verwertung? Talos ist eine Firma eines „Investoren“-Netzwerkes, dass auch in Finkenberg vor einigen Jahren Wohnungen von Frau Bergstedt ersteigert hat. Der Besitz ging mittlerweile an die nächste Firma des Netzwerks (KPL-Immo). Damit erreichte die Verwahrlosung der Häuser eine neue Stufe. Es ist zu befürchten, dass die weitere Ausquetschung des Wohnungsbestands mit noch krasseren Folgen für die Mieter verbunden ist Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

18. Verzinsung des vollen BetragsErwirtschaf-tung des Zahlbetrags Ersteigerung zum Verkehrswert zzgl. Der Höhe des Schuldtitels Kauf des Schuldtitels der Sparkasse zum halben Preis Pleite oder Insolvenz Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu deutlich geringerem Wert Verwaltung der Immobilie bei minimalem Erhaltungs-aufwand Verwaltung der Immobilie bei minimalem Erhaltungsaufwand … Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu deutlich geringerem Wert Steuerl. Abschreibung der Verlusts durch den Verkauf Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

19. Das Dilemma ernsthafter Wohnungsunternehmen • Der Verkehrswert liegt weit unter der (Schulden-)Belastung • Die NRW-Bank ist gehalten, ihre Geldmittel wieder einzutreiben • Der zweite Gläubiger im Grundbuch kann, wenn er mitsteigert, sein Gebot um den Betrag in Höhe der eigenen Schuldtitels aufstocken. • Nach der Ersteigerung müsste ein seriöses Wohnungsunternehmen noch in der Lage sein, in die Substanz zu investieren. Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

20. Chorweiler braucht das Engagement der gesamten Stadtgesellschaft • Der Stadtteil stellt einen wesentlichen Teil des Bestands an günstigem Wohnraum • Der Stadtteil hat eine Funktion für die Integration. Dafür muss er gestärkt werden. Dies ist ein Teil des Kampfes gegen die Spaltung der Stadtgesellschaft. • Die Einrichtung eines Sanierungsgebietes Chorweiler kann hier einen Beitrag leisten • Die Mieterschaft in Chorweiler benötigt Stärkung und Unterstützung Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

21. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro