Актуальные вопросы судебной практики по делам об изменении кадастровой стоимости

1. Актуальные вопросы судебной практики по делам об изменении кадастровой стоимости Плотников Илья Олегович, Директор самарского представительства

2. Споры по определению кадастровой стоимости земельных участков Правовое регулирование порядка определения кадастровой стоимости земель и порядка оспаривания результатов кадастровой оценки земель осуществляется на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ были внесены изменения. Различаются способы оспаривания кадастровой оценки земли в зависимости от того, проводилась она до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» или после его вступления в силу.

3. Значение судебной практики Особое внимание при подготовке к судебному разбирательству следует обращать на правовые позиции формируемые Президиумом ВАС РФ при рассмотрении судебных дел в порядке надзора В мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (абзац седьмой части 4 статьи 170 АПК РФ).

4. В целях придания обратной силы правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ, в постановлении должно содержаться соответствующее указание. Правовая позиция ВАС РФ, сформулированная в постановлении, не содержащем такого указания, не может служить основанием для пересмотра судебных актов в силу п.5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, однако учитывается судами со дня опубликования такого постановления при рассмотрении аналогичных дел, в том числе при пересмотре судебных актов в судах апелляционной и кассационной инстанций (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52).

5. Причины проигрыша в споре • подача неподготовленного иска (неправильно сформулированы требования, не указаны обстоятельства имеющие значения для дела); • ненадлежащий сбор доказательств (предоставление ненадлежащих доказательства, отсутствие доказательств по тем обстоятельствам, на которые идет ссылка).

6. До обращения в суд с целью изменения кадастровой стоимости оценить экономическую целесообразность изменения кадастровой стоимости определить надлежащий способ защиты, правильно сформулировать требования собрать необходимые доказательства, в случае необходимости подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка

7. Основные способы изменения кадастровой стоимости в судебном порядке: • установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; • уменьшении кадастровой земельного участка за счет устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС (разногласия относительно соответствия в ГКН словесного описания и присвоенного этому описанию номера вида разрешенного использования земельного участка и УПКС) и других сведений; • оспаривание нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

8. Установление кадастровой стоимости участка = рыночной стоимости • Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 • права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в кадастр стоимости объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены толькопосредством внесения изменений в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости спорного объекта; • требование к органу кадастрового учета, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания, в т.ч. и в отношении доказывания рыночной стоимости (в случае необходимости судом назначается экспертиза); • достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

9. Установление кадастровой стоимости участка = рыночной стоимости • в случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу заинтересованного лица, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил АПК РФ. • установление судом рыночной стоимости земельного участка - основание для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта (согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ). • Для кадастровой оценки после вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ – необходима рыночная оценка на дату установления кадастровой стоимости

10. Установление кадастровой стоимости участка = рыночной стоимости • Процессуальные преимущества для заинтересованного лица: • отсутствует необходимость оспаривания нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости; • не требует сбора значительной доказательственной базы; • возможность изменения кадастровой стоимости объектов при их несоответствии рыночной стоимости не ограничено во времени (ограничена только результатом действия результатов КО).

11. Устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС • УПКС– кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади (кв. м) • Кадастровая стоимость земельного участка = УПКС умноженный на S земельного участка. • КС земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе 17-ти видов разрешенного использования (п. 1.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39) • Для разных видов разрешенного использования величина УПКС может отличаться в десятки раз • 1.2. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:  • 1.2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.(п. 1.2.1 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции)  • 1.2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.(п. 1.2.2 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции) • 1.2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.  • 1.2.4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.(п. 1.2.4 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции)  • 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. • 1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. • 1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.(п. 1.2.7 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)(см. текст в предыдущей редакции)  • 1.2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.  • 1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.  • 1.2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.  • 1.2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.  • 1.2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.  • 1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.  • 1.2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.  • 1.2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.  • 1.2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.  • 1.2.17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

12. Устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС • Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010 • споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства (ответчик – орган кадастрового учета); • законодательство никогда не устанавливало специальных требований к обозначению целей и видов разрешенного использования земельных участков. Классификатор видов не принят. • при определении номера вида разрешенного использования земельного участка ОКУ обязан установить территориальную зону, виды разрешенного использования, назначение расположенных на участке объектов недвижимости;

13. Устранения в ГКН недостоверных сведений об УПКС Распределение бремени доказывания Основа для возникновения спора – действия ОКУ по присвоению спорному земельному участку определенного номера вида разрешенного использования. ОКУ должен доказать наличие оснований и возражений относительно присвоения этого, а не иного номера вида разрешенного использования. Важно! Фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН. С целью устранения недостоверных сведений об УПКС землепользователь доказывает факт ведения на земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.

14. Устранение в ГКН недостоверных сведений об УПКС • Процессуальные преимущества для заинтересованного лица: • отсутствует необходимость оспаривания нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости; • не требуется подготовки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и проведения экспертизы отчета; • возможность изменения кадастровой стоимости объектов не ограничена во времени (ограничена только результатом действия результатов КО).

15. Некоторые процессуальные особенности рассмотрения дел • Постановление ФАС ПО от 19 апреля 2012 г. по делу N А65-13843/2011 • Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования исходил из того, что: • отчет независимого оценщика – единственное доказательство рыночной стоимости земельного участка, которое может представить истец; • истец не должен был проводить экспертизу отчета или заявлять ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета еслидостоверность величины рыночной стоимости ответчиками и третьим лицом не оспорена, возражения ими не были высказаны; • незаявление истцом ходатайства о проведении судебной экспертизы не является основанием для признания отчета недостоверным, при наличии у суда сомнений в достоверности отчета он мог назначить судебную экспертизу по своей инициативе.

16. Суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено следующее. Обществом был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем в 9 раз) превышает рыночную стоимость участка. Ссуды не дали оценки этому отчету с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Статьей 17.1 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

17. Постановления ФАС Поволжского округа от 28.01.2013 г. по делу N А57-9689/2012; • от 17.12.2012 т. по делу N А72-9976/2010 • ФГБУ «ФКП Росреестра» переданы полномочия по ведению ГКН, Учреждение имеет возможность внести изменения в ГКН на основании судебного решения; • надлежащий ответчик – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра». • полномочия органа кадастрового учета, на основании решений ОКУ вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения, наделенные соответствующими полномочиями считаются органами кадастрового учета (ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)

18. Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 г. по делу N А65-28051/2011 • кадастровая стоимость установленная как до вступления в силу ФЗ от 22.07.2010 N 167-ФЗ, так и после, может быть установлена равной рыночной стоимости. • Постановление ФАС Поволжского округа от 24.01.2013 по делу N А55-21398/2011 • пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакциидопускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

19. Постановления ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 по делу N А65-29626/2011; • от 14.01.2013 по делу N А65-29627/2011, от 15.01.2013 по делу N А65-29828/2011 • Если проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – расходы за проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке несет истец

20. Спасибо за внимание! Самара, 443110, ул. Ново-Садовая, д. 14 А Телефон: (846) 302-63-36 Факс: (846) 302-63-62 E-mail: matecsamara@matec.ru Москва (495) 956-29-92 info@matec.ru Нижний Новгород (831) 296-55-70 matecnn@matec.ru Киров (8332) 67-01-10 mateckirov@matec.ru Тверь (4822) 77-70-04 matectver@matec.ru