惠州市场周报（ 1.14-1.20 ）

1. 惠州市场周报（1.14-1.20） 1/2013 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司【深圳市南山商业文化中心区海岸城西座1508室】 Room 1508, Suite West of Coastal City, Nanshan Business & Culture Central District, Shenzhen 86）0755-86271877 hezonglianhang@126.com http：//www.szunion.cn 惠州市合纵联行房地产顾问有限公司【广东省惠州市江北东江二路2号富力丽港国际中心806-807室】 Room 806-807,FuLi(R&F) LiGang International Center,2nd RD JiangBei East River,HuiZhou 86) 0752-7822244 ,7822255 hezonglianhang@126.com http：//www.szunion.cn

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3. 说 明 一、本报告数据来源于政府相关部门公布的数据，合纵联行研究管理中心在引用数据时会标明数据的具体出处，并据此做出统计和分析，分析结果仅供参考。 二、本报告分析结果、报告中的信息或所表达的意见，不构成任何投资买卖建议。 三、本报告版权归惠州市合纵联行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询合纵联行研究中心，电话：0752-7822255转111 QQ：819969733 五、本报告数据统计截止时间：2013年1月20日

4. PART0本周导读  温家宝：加快改革房地产税收制度  开发贷开年松绑 部分银行有意提高贷款额度  惠城区网签住宅683套，环比下跌了12%  天富松苑雅居、中洲中央公园认筹；华乐弘城、钓鱼台开盘；时尚公园、大新城加推等活动

5. PART 1 宏观与政策 一周市场动态 名人名企 本地资讯 目 录 Contents PART 2 土地市场 住宅市场 PART 3 媒体监测

6. PART 1.1 宏观与政策 全社会用电量强劲反弹经济企稳势头巩固. >>国家能源局昨日发布的统计快报数据显示，2012年全社会用电量累计达49591亿千瓦时，同比增长5.5%。尽管发电量总量保持了增加，增幅却同比回落6.2个百分点，相比2011年出现腰斩。伴随国家出台一系列“稳增长”政策，近段时间，中国经济增速企稳回升，中国制造业PMI已连续3个月处于荣枯分界线之上。 合纵解读:用电量数据是“经济晴雨表”，2012年全社会用电量数据表明了去年我国经济增长整体放缓。2012年下半年用电量情况比上半年明显好转，这说明中国经济已经从最困难的阶段慢慢走出来了。虽然用电量增加明显，但商品的价格不见反弹。这表示企业效率普遍反转之势并未确立。 温家宝：加快改革房地产税收制度. >>国务院总理温家宝15日在财政部调研时强调，财政工作要更好地服务国家经济社会发展和民生改善。温家宝说，从一个国家的财政史能够看出经济的发展，看出社会的结构和公平正义。逐步建立覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制;完善有利于调节收入分配的税收制度。 合纵解读:温家宝总理这一对房产税的表述，是对房产税发展方向的重新思考和设计。房产税本身不应以再分配为目的，而应作为增加地方财政收入的一种方式。房产税未来是用以替代土地出让金的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起，但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。

7. PART 1.1 宏观与政策 国土部严防地王 楼面地价创2007年以来新高. >> “地王”常被视为土地市场热度的重要信号，并被认为是房价推手之一，一直被广泛关注。1月15日，中国土地勘测规划院地价所所长赵松在国土部中国土地勘测规划院举办的“2012年全年及第四季度全国主要城市地价监测成果发布会”上表示，2012年以来市场反映强烈的所谓“地王”地块，仅有两宗，其余均不符合标准。 合纵解读:从土地的稀缺性和价值来说，价格创历史新高是必然，也是符合市场规律的。明确“地王”定义对于稳定市场预期意义重大，毕竟地王是土地市场的反映，也会影响周围区域市场以及购房者的预期。一方面是因为成交回暖，开发商资金链缓解并看好后期市场;另一方面，上半年部分地方政府的供地数量较少，也开始在下半年供一些位置比较好的优质地块，从而抬高了地价。 2012年12月70大中城市近六成房价同比上涨. >> 与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。 >>与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个。12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，涨幅比11月份回落的城市有1个。 合纵解读:从2012年以来房价的走势上看，下半年全国平均房价开始上涨，且涨幅呈扩大态势。无论从购房需求的持续进入，还是买卖双方均看涨后市的心态来看，下半年来市场环境扭转。在没有政策进一步打压的情况下，这种趋势仍会延续。

8. PART 1.1 宏观与政策 央行逆回购不跨月 2月资金面或显紧张. >>本周央行公开市场操作的最大特点在于“缩量”和“缩期”——原本例行的周二“7天+28天期”和周四“7天+14天期”均被更改为“14天期”。其共同的结果是，本周累计200亿元的两期逆回购到期日均在1月份内，央行或在有意回避跨月的资金压力。 合纵解读: 央行灵活调整近期逆回购期限，避免跨月还款正是体现了这一因素。资金面在2月份面临窘态时，央行有望下调一次存款准备金率。除了避免月末资金面的非正常波动外，也可以为春节后陆续开工的建设投资提供信贷等资金支持。 统计局：2012年GDP增速为7.8%. >>2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。 >>全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。

9. PART 1.2 一周市场 统计局：去年全国房地产投资7.18万亿 增16.2%. >>国家统计局公布的2012年全国房地产开发和销售情况数据显示，2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。 >>而在商品房销售和待售方面，数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。 >>12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加2166万平方米，办公楼待售面积增加122万平方米，商业营业用房待售面积增加348万平方米。

10. PART 1.2 一周市场 温家宝：房产税改革要加强覆盖保有环节. >>国务院总理温家宝在财政部调研时表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。 >>虽然财政部、税务总局等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度，扩大试点还要经过更大范围的讨论。 >>市场上对于房产税扩大试点范围的声音一直存在，温总理的最新表态也再次表明，逐步扩大房产税试点范围乃至推向全国这一方向不会改变。 开发贷开年松绑 部分银行有意提高贷款额度. >>告别了2012年的“寒冬”之后，房地产商2013年的日子可能要好过一些。大多数房地产企业对2013年政策的预期较为乐观。与此同时，大型房地产企业融资和拿地动作频频，部分银行今年已有意提高房地产开发贷款的额度，将更多的信贷资金投向房地产龙头企业。分析人士表示，此举将导致房地产行业进一步分化。 >>今年投向房地产行业的贷款额度将有一定幅度的增加，尤其是对开发商来说，贷款政策有了松动。银行对房地产行业在2013年的发展趋势比较看好，会选择一些大的房企或优质项目来合作。

11. PART 1.2 一周市场 一线楼市被指几乎遭国企垄断 或增加调控难度. >>一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，2012年，北京房企商品房销售金额排行榜中，北京城建 、中海 、保利 、首开、中国铁建、中化方兴等国企以迅猛的态势抢占了前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。>>地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。SOHO中国销售的产品类型均为商业、办公单元。若以住宅为主而论，前十仅剩龙湖一家。 >>北京供地越来越少，房企在拿地时有时不仅要拼资金能力，还要拼政治资源，尤其是那些定向出让的土地。而国企在这些方面具备天然优势。一线城市国进民退的现象很明显。这实际上增加了调控的难度，只有非常专业的民企对调控的敏感程度才最高，而国企的职业经理人还要考虑政治风险、职务风险等。

12. PART 1.2 一周市场 国土部：去年地价由降转升,预计2013年将小幅上涨. >>国土资源部中国土地勘测规划院发布的数据显示，2012年末，全国105个主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比(较上年同期)分别上涨3.34%、2.26%、2.70%。这是继2011年底增速连续五个季度回调以来的首次由降转升。 >>去年的地价年度涨幅仍处于近10年来的历史低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。 >>预计，2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部敏感波动。

13. PART 1.3名人名企 市值仅过百亿 万科B正式申请H股上市. >>长达几近一个月的停牌，万科的“重大事项”终于浮出水面。正如外界此前所推测的，万科筹划的重大事项即是B转H股。 万科公告宣布，公司拟申请将旗下境内上市外资股（B股）转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易，变更为在香港联交所上市的境外上市外资股（H股）。 >>在对万科而言，B转H若成事，除了可以解决B股长期流动性差的问题以外，还可以打通又一融资渠道。如若顺利，万科将成为又一A+H上市的内地房地产公司。当然，此次B转H的方案还有待审议批准落实。 恒大收购盛高无锡项目首开盘 最低均价6780元/平. >>恒大地产在无锡首个项目恒大绿洲正式开盘，当天共推出445套房源，面积从83-165平米不等，折后最低均价6780元/平米起，并赠送1500元/平米的精装标准。 >>恒大绿洲项目是2012年7月，恒大地产以9.66亿元从盛高置地收购而来。该项目定位为集居住、商业、娱乐、休闲、教育为一体的城市综合体，项目坐落于太湖大道南、东亭南路东，共分5个地块，总用地面积约26万平方米，总建筑面积约68万平方米，其中拟建住宅建筑面积约50万平方米，拟建商业建筑面积约18万平方米。

14. PART 1.3名人名企 贾卧龙：房价稳中有升将成楼市主旋律. >>在“十八*”过后，“城镇化”成为我国未来发展的一个重点方向，国务院总理***一再强调，城镇化是扩大内需的最大潜力，是未来中国经济增长的动力。我国城镇化率刚超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力，从现代化发展规律看，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力及人口转移到城市。 >>新型城镇化背景下，国家级城市群加快转型升级，新兴城市群加速崛起，将以其一体化的规模经济、范围经济效应推动房地产业迅猛发展。由于对城镇化带来的巨大刚需寄予厚望，加之楼市回暖和资金回笼，大型房企近段时间的拿地节奏明显加快. >>地价上涨，开发成本提高，再加上调控以来楼市的逐渐稳定，楼市忽冷忽热的情况将不会再发生，购房者对于市场行情也有了基本的认识，因此，我国未来的房价必将是在稳定中逐渐上涨。由于调控政策的存在，房价暴涨的可能性不大，国家的调控将会维持楼市目前基本稳定的状况，暴涨暴跌都不会出现，但上涨是必然的。 >>楼市的调控其实就是维持一种平衡，震荡太过厉害对经济、对市场都没有好处。城镇化是一次机遇，但不能操之过急，以防泡沫的再次形成，因此，只要控制的好，稳中微升将成为新一年楼市的主旋律。

15. PART 1.4 本地资讯 外贸进出口值增三成 >>2012年全年，惠州市累计外贸进出口值505.7亿美元，增长30 .3%，同比增速居全省各大城市首位。2012年12月份单月出口规模创历史新高，增长1.2倍。2012年机电产品的出口成绩显著，出口总值255.1亿美元，占同期全市出口总值的84%。 >>据了解，2012年全年惠州市累计外贸出口303.6亿美元，增长31.3%；进口202.1亿美元，增长28.8%；累计贸易顺差101.5亿美元，扩大36.5%。2012年全年进出口方面，机电产品的出口一直遥遥领先。从数据上看，全年出口机电产品255.1亿美元，增长39.1%，占同期全市出口总值的84%。在出口主要品种中，电话机出口值突破百亿大关，达到111.8亿美元，增长1.2倍。而传统的7大类劳动密集型商品(包括服装及衣着附件、家具及其零件、鞋类等)合计出口36亿美元，微增0 .9%，占全市出口比重由2011年的15.4%降至11.9%。 >> 2013年全市进出口情况仍面临不少压力。不稳定、不确定因素仍然较多，如贸易摩擦双边化趋势增强、前期政府出台的政策红利递减、外部市场环境仍处于艰难复苏阶段，全市整体外贸仍将面临较大压力。

16. PART 1.4 本地资讯 旅游总收入184.16亿元，增长14.25% >>去年全年全市新增五星级饭店1家，三星级饭店4家，全市星级饭店总数达到63家。全市累计接待游客3152 .99万人次，同比增长11 .77%；全年旅游总收入184 .16亿元人民币，比增14 .25%。 >>据了解，2012年，一大批上规模、上档次的旅游重大项目的落户惠州，旅游类及与旅游相关的项目共计22项，总投资57多亿元。惠州市积极创建国家5A级景区。其中罗浮山为达5A级景区标准，先后投入6亿元资金建设了游客服务中心，重新改造和建设了景区大门和广场等。西湖景区加快创5A的步伐，丰湖书院的改造和旅游服务中心的建设已进入了收尾阶段。龙门南昆山、惠东巽寮湾也纷纷加入了创建5A级景区的行列。 物价“温和”上涨 >>国家统计局惠州调查队数据显示，2012年全年CPI同比累计上涨2.8%，在年度预期控制目标以内(2012年惠州预期物价涨幅控制在4%以内)。据悉，2011年惠州全年CPI同比累计上涨4.9%，与2011年相比，全年惠州物价可谓“温和”上涨。>>国家统计局惠州调查队调查显示，去年最后一个月，惠州CPI环比涨幅与11月持平，上涨1%，同比上涨2.0%。 >> 而在调查的八大类消费品(服务项目)价格中，环比价格指数(下同)呈一升七降的运行态势。其中，食品类上涨1 .6%；烟酒类下降0 .1%、衣着类下降2.5%、家庭设备用品及维修服务类下降1.9%、医疗保健和个人用品类下降0 .3%、交通和通信类下降0 .6%、娱乐教育文化用品及服务类下降1.4%、居住类下降0 .

17. 惠州房地产概况 土地情况 >>惠州市4宗经营性土地挂牌，挂牌总面积14.18万㎡，位于惠城区、惠阳区、博罗县等。 >>惠州市7宗经营性土地成交，成交总面积17.11万㎡，位于惠阳区、惠城区、惠东县等。 惠城区 >>惠城区有4个项目取得预售许可证，供应住宅326套，供应面积为3.62万㎡。 >>本周惠城区网签住宅683套，环比下跌了12%；网签面积77830平米，环比下跌了8%；网签均价6253.65元/平米，环比上涨了7%。 >>本周惠城区网签商业/写字楼146套，环比上涨了12%；网签面积9190平米，环比上涨了38%。 >>惠阳区有1个项目取得预售许可证，供应住宅48套，供应面积为5876.64㎡。 惠阳区 >>博罗县有1个项目取得预售许可证，供应住宅188套，供应面积为1.79万㎡。 博罗县

18. PART 2.1土地市场 >>土地挂牌公示 惠州市4宗经营性土地挂牌，挂牌总面积14.18万㎡，位于惠城区、惠阳区、博罗县、大亚湾区。

19. PART 2.1土地市场 >>土地招拍挂出让公示 惠州市7宗经营性土地成交，成交总面积17.11万㎡，位于惠阳区、惠城区、惠东县、龙门县。

20. PART 2.2住宅市场 • 本周惠城区网签住宅683套，环比下跌了12%；网签面积77830平米，环比下跌了8%； • 网签套均113.95平米，环比上周109.6平米微涨。

21. PART 2.3商业/写字楼市场 • 本周惠城区网签商业/写字楼146套，环比上涨了12%；网签面积9190平米，环比上涨了38%； • 网签套均面积62.95平米，环比上周51.09平米上涨。

22. PART 2.4片区量价成交情况 • 本周陈江片区网签165套排名第一；网签均价4784.21元/平米，环比上涨了2%。 • 惠环片区网签成交均价8798.22元/平米，片区均价最高。

23. PART 2.5住宅成交均价 • 本周网签均价6253.65元/平米，环比上涨了7%。

24. PART 2.6项目成交龙虎榜

25. >>新批预售 惠城区有4个项目取得预售许可证，供应住宅326套，供应面积为3.62万㎡ 博罗县有1个项目取得预售许可证，供应住宅188套，供应面积为1.79万㎡ 惠阳区有1个项目取得预售许可证，供应住宅48套，供应面积为5876.64㎡

26. PART 3媒体监测 >>项目动态

27. >>项目短信

28. >>报版广告&网络条幅

29. >>报版广告&网络条幅

30. The end , thank you.