REAL ESTATE BOOMS

1. REAL ESTATE BOOMS Evelyn Venturini Valentina Amalfi Mattia Binda

2. INTRODUZIONE I boom sono generalmente accompagnati da rapide crescite del credito e da un’elevata crescita del leverage. Quando scoppia la crisi, i debiti e le spirali di disinvestimento possono intaccare la stabilità finanziaria e macroeconomica. Nonostante questi pericoli, l’approccio politico è stato quello della Benign neglet. Solo dopo quest’ultima crisi il consenso sulla benign neglet è scemato.

3. POSSIBILI APPROCCI AI BOOM IMMOBILIARI • BENIGN NEGLECT: non prevenirei boom ma affrontaresuccessivamente le eventualiconseguenze negative. Si basasu due premesse: • Difficileidentificazionedei boom immobiliariinsostenibili • elevaticosti di ripresadovutiallaconinzioneche le distorsionisiano associate allaprevenzione di un boom • POLITICA INTERVENTISTA: sibasasu 4 punti: • cause di formazionedei boom • eccessiva onerositàdellapoliticamonetariae maggioreefficienzadellapoliticamacroeconomica • errata valutazionedeiprezzidelleproprietàcausatadaglistrumentifiscali • incentivare lo sviluppodeglistrumentimacroprudenziali per fermarei boom

4. LEVERAGE E IL COLLEGAMENTO ALLE CRISI Vi è un’importante coincidenza tra i boom e la rapida crescita del leverage. Le crisi tendono ad essere più costose quando sono direttamente coinvolte le istituzioni di leva. Il coinvolgimento delle banche può portare ad una rottura del credito. Agli acquirenti immobiliari è permessa una leva finanziaria maggiore. Un aumento dell’incertezza sulla qualità dei prestiti provoca una diminuzione di valore delle garanzie sui mutui e alcuni investitori sono costretti ad uscire dal mercato.

5. EFFETTI DELLA CRISI • SULLA LIQUIDITÀ: • Minore liquidità causata da in rallentamento delle transazioni • Difficoltà nella vendita delle case svendite • SULLA RICCHEZZA: • I prezzi delle case rispecchiano l’andamento dell’economia reale (produzione di case) • Il settore immobiliare è la riserva di ricchezza dell’economia

6. STRATEGIE POLITICHE Nonostante le varie azioni politiche non si è riusciti a prevenire la grande crisi. I principali obiettivi delle azioni politiche sono: • Distinguere i boom buoni da quelli cattivi; • Prevenire i boom immobiliari e limitare il leverage nel settore immobiliare • Accrescere l’elasticità del sistema finanziario di fronte ad una crisi immobiliare.

7. POLITICA MONETARIA La diminuzione della domanda dei prestiti è causata da un aumento del tasso di interesse in quanto li rende più dispendiosi. Un’efficace politica monetaria può fermare i boom sulla nascita ma a costi altissimi. Non è efficace limitare un boom già avvenuto.

8. POLITICA FISCALE Tre possibili interventi: • Abolizione della deducibilità dell’interesse dei mutui • La sua abolizione causerebbe danni nel settore immobiliare . • Riduce gli incentivi ad indebitarsi • Imposta patrimoniale • Limita l’incremento dei prezzi e la volatilità • Può ridurre l’attivita speculativa nei mercati immobiliari • Tasse sulle transazioni • Limitano i boom • Ma inducono distorsioni sul mercato immobiliare e indirettamente sul mercato del lavoro

9. POLITICA MACROPRUDENZIALE Misure macroprudenziali: • Requisiti patrimoniali e ponderazione dei rischi • L’approvvigionamento dinamico (=pratica per aumentare le riserve delle banche durante le fasi di crescita del ciclo) • Limitazioni sul credito ipotecario: rapporti loan-to-value(LTV) e debt-to-income(DTI) • VANTAGGI: • Bassicostidiattuazione • È possibileun’azionediretta • sulproblema • SVANTAGGI: • Piùfacilidaraggirare • Controproducenti in quantocreanostrutturedidebitodidifficilenegoziazionedurante le crisi • Difficilerealizzazionedallato politico-economico

10. STRUMENTI MACROPRUDENZIALI • REQUISITI PATRIMONIALI MAGGIORI E PONDERAZIONE DEL RISCHIO • BACKGROUD: • Assenza di regolazione del capitale per i prestiti immobiliari • Diverse tipologie di prestiti immobiliari coinvolti nella medesima categoria di rischio • SFIDE ALL’ATTUAZIONE: • Classificazione dei prestiti in base ad una migliore ponderazione del rischio • La ponderazione può essere aggirata con il ricorso a intermediari non bancari o banche straniere • I coefficienti bancari rimangono fissi nei minimi regolamentari anche durante i boom economici • Migliorano la resistenza delle banche, ma non riescono a ridurre la vulnerabilità del settore reale • PROVE: • Queste misure sono risultate efficaci almeno parzialmente in alcuni stati come la Polonia, mentre in altri non hanno portato miglioramenti.

11. STRUMENTI MACROPRUDENZIALI 2) APPROVVIGIONAMENTO DINAMICO • BACKGROUND: • Meccanismi e benefici simili ai requisiti patrimoniali • A differenza dei requisiti patrimoniali non sono soggetti a limiti • Costruzione di un cuscinetto per le banche può aiutare a far fronte alle perdite potenziali nelle fasi di discesa del ciclo. • SFIDE ALL’ATTUAZIONE: L’applicazione di queste misure per le banche nazionali causa: • Riduzione della loro competitività; • Spostamenti di capitale verso banche estere. • PROVA: • Rafforza il sistema bancario contro gli effetti della crisi • Non eccessivamente utili per fermare I boom

12. STRUMENTI MACROPRUDENZIALI 3) LIMITI AI RAPPORTI LTV E DTI • BACKGROUND: • LTV: Minore percentuale di fallimento dei mutuatari Riduce i rischi associati al declino dei prezzi delle case Riduce la domanda di finanziamenti  riduce la pressione della domanda contenendo i boom • DTI:  Riduce il potere d’acquisto degli individui e la loro vulnerabilità come il limite LTV  Riduce la domanda speculativa • SFIDE ALL’ATTUAZIONE: • Si vuole limitare l’elusione e quindi diminuire i costi di organizzazione e recupero del debito • Danneggiano le fasce più bisognose di credito (giovani e poveri) comportando costi in termini di minor consumo intertemporale e minore efficienza degli investimenti • PROVE: • Assenza di limiti massimi obbligatori  presenza di semplici linee guida • Mancanza di una dimensione temporale = non ci sono dati disponibili per più punti nel tempo • Correlazione positiva tra i limiti LTV e i prezzi delle casa.

13. VALUTAZIONE DELLE POSSIBILI STRATEGIE DGSE  Equilibrio dinamico generale stocastico • Analizza la politica ottima sotto le frizioni del mercato • Difficoltà nel replicare le dinamiche non lineari tipiche di un periodo di crisi e nel trattare le bolle Obiettivo: determinare il miglior regime politico per stabilizzare l’economia. I regimi politici sono esaminati sotto 2 shock: • Shock finanziario = spinge il rilascio nei prestiti standard • Shock della produttività positivo = conduce ad un aumento dei redditi

14. EFFICACIA DELLA POLITICA MONETARIA: Risponde direttamente alla crescita del credito controllando la spinta sui prezzi delle case attraverso la riduzione del costo del denaro. • EFFICACIA DELLA POLITICA FISCALE: Due parametri nella regolamentazione delle tasse: • Livello solido statale del tasso di interesse • Reazione ciclica del tasso di interesse all’inflazione del prezzo delle case La distorsione dei prezzi non permette un elevato miglioramento del benessere • EFFICACIA DELLA POLITICA MACROPRUDENZIALE: Riduzione LTV  crescita del tasso d’interesse  diminuzione del credito  crescita dei tassi di prestito  declino dei consumi privati, del prezzo al consumo, degli investimenti residenziali e dei prezzi delle case Sotto entrambi gli shock gli strumenti macroprudenziali migliorano il benessere.

15. CONCLUSIONE Le misure macroprudenziali sono la migliore strategia in quanto: • Tengono a freno I prezzi deglio immobili e la leva finanziaria • Accrescono l’elasticità del sistema bancario Le strutture macroprudenziali possono essere basate su: • Discrezione  minor probabilità di raggiro • Regole  migliori perchè non mettono in atto misure nel corso del boom