物业管理法规

1. 物业管理法规 主讲： 黄东兴 注册房地产估价师 注册房地产经纪人

2. 通过对本课程的学习，能够对《民法》、《合同法》、《城乡规划法》、《物业管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规中与物业管理行业相关的条款有所理解，为更好地从事物业管理工作提供便利，也为将来部分学员参加物业管理师执业资格考试奠定良好的基础。通过对本课程的学习，能够对《民法》、《合同法》、《城乡规划法》、《物业管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规中与物业管理行业相关的条款有所理解，为更好地从事物业管理工作提供便利，也为将来部分学员参加物业管理师执业资格考试奠定良好的基础。 课程目标

3. 课程内容（一）

4. 课程内容（二）

5. 课程内容（三）

6. 业主2009年拖欠1400元物业费，2012年物业企业起诉业主，法院为何不受理？业主2009年拖欠1400元物业费，2012年物业企业起诉业主，法院为何不受理？ 购买墓地，20年后为何要收回？ 夫妻双方共有的物业，如果得不到妻子的签字，双方永远不能出售？ 思考：

7. 做个知法、懂法、用法的员工——我国现行法律体系做个知法、懂法、用法的员工——我国现行法律体系 1 • 法律概述 • 民法 • 合同法（专题10重点讲解） • 物权法 • 消费者权益保护法

8. 1.1 法律概述： 1.1.1 法律和法规的含义 广义：宪法、基本法律、普通法律、行政法规、 地方性法规和规章等规范性文件。 法律 狭义：指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。 广义：指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。 法规 狭义：行政法规、地方性法规。

9. 1.1 法律概述： 1.1.2 中国现行法律体系 宪法：国家的根本法。 法律：指狭义的法律，包括普通法律及其他法律。 如：《民法通则》、《土地管理法》 法 律 体 系 行政法规：国务院制定的。 如：《物业管理条例》 地方性法规、自治条例和单行条例。 规章：分为部门规章和地方政府规章。如：《房地产经纪 管理办法》、《城市房地产转让管理规定》

10. 1.1 法律概述： 1.1.2 中国现行法律体系 要点： ①法的效力：宪法>法律>行政法规>部门规章 ②命名特点：一般情况下，法律以“XX法”的形式 命名，行政法规以“XX条例”的形式命名，部门 规章以“XX办法”或者“XX规定” 的方式命名。

11. 例题： 1．《城市房地产开发经营管理条例》属于法律中的( )。 A．规章 B．地方性法规 C行政法规 D单行条例 2．( 2008)全国人大常委会审议通过的法律的效力低于( )。 A．部门规章 B.司法解释 C．行政法规 D宪法

12. 1.1 法律概述： 1.1.3 法律的适用 法律适用的基本原则： • 上位法优于下位法； • 新法优于旧法； • 特别法优于普通法； • 法律文本优于法律解释； • 强行法优于任意法； • 法不溯及既往。

13. 1.2 民法通则： 1.2.1 民法概念 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

14. 1.2 民法通则： 1.2.2 民法的基本原则 • 平等原则 • 自愿原则 • 公平原则 • 诚实信用原则 • 公序良俗原则 • 禁止滥用权利原则

15. 1.2 民法通则： 1.2.2 民事法律关系 • 民事权利 • 民事权利分类： • 根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权；根据权利 • 的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成 权和抗辩权。 • 民事权利的取得和变动 • 民事权利的合法取得方式，可分为原始取得（劳动生产、天然孳息和 • 法定孳息）和继受（如买卖、赠与、继承、互易等）取得两种。 • 民事权利的保护 • 民事权利的保护方法有：①公力救济；②自力救济 。

16. 1.2 民法通则： 1.2.2 民事法律关系 • 民事义务 • 民事义务的概念： • 指民事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或 • 不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利的要求。 • 民事义务的分类 • ①积极义务；②消极义务。

17. 1.2 民法通则： 1.2.3 自然人 、法人和合伙 • 自然人 • 自然人 • 不仅包括本国公民、还包括外国人和无国籍人。中国公民具有中国国籍。 • 自然人的民事权利能力 • 一般情况下，自然人从出生到死亡具有民事权利能力。 • 自然人的民事行为能力 • 完全民事行为能力：18周岁以上的成年人，或16周岁以上靠自己收入 • 为生活来源的人； • 限制民事行为能力：大于10周岁小于18周岁，或不能完全辨认自己行 • 为的精神病人； • 无民事行为能力人：10周岁以下，或不能辨认自己行为的精神病人。

18. 1.2 民法通则： 1.2.3 自然人 、法人和合伙 • 自然人 • 监护 • 监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。无民事行为能 • 力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 • 宣告失踪和宣告死亡 • 宣告失踪：公民下落不明满2年的； • 宣告死亡：①下落不明满4年；②因意外事故下落不明，从事故发生 • 之日起满2年。

19. 1.2 民法通则： 1.2.5 代理 • 定义 • 代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活 • 动结果由被代理人承受的一种法律行为。 • 代理的种类： • ①委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理； • ②法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理； • ③指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产 • 生的代理。 • 代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则： • 代理权应为维护被代理人的最大利益而行使；代理权不得滥用。

20. 1.2 民法通则： 1.2.6 民事责任 • 定义 • 民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。 • 承担民事责任的方式（主要有10种）： • ①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产； • ⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦赔偿损失； • ⑧支付违约金；⑨消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。 • 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

21. 1.2 民法通则： 1.2.7 诉讼时效 • 定义 • 诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失了请求 • 人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。 • 诉讼时效期间(有三种情况)： • ①从知道或应知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2年； • ②从知道或应知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年； • ③不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为20年。 • 诉讼时效的中止和中断 • 中止暂停 原因：不可抗力等 • 中断停止 原因：①当事人一方向人民法院提起诉讼； • ②当事人一 方提出请求履行义务； • ③当事人一方同意履行义务。

22. 1.3 合同法： 1.3.1 合同概述 • 定义 • 合同也称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、 • 变更、终止民事权利义务关系的协议。 • 特征： • ①是平等主体之间的民事法律关系； • ②是两方以上当事人的法律行为； • ③是从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件。 • ④是具有相应法律效力的协议。 • 合同订立和履行的基本原则： • ①平等、自愿； ②公平、诚实信用； ③守法。

23. 1.3 合同法： 1.3.2 合同的效力 • 定义 • 合同生效，发生法律效力。 • 合同生效应具备3个条件： • ①当事人具有相应的民事行为能力； • ②意思表示真实 • ③不违反法律和社会公共利益。

24. 1.3 合同法： 1.3.3 买卖和同和租赁合同 • 买卖合同的基本特征 • 买卖合同是有偿合同、双务合同、诺成合同、不要式合同。 • 租赁合同要点： • (1)租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 • 租金的合同; • (2)租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权，而不是所有权; • (3)租赁合同是双务、有偿、诺成合同; • (4)租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

25. 1.4 物权法： 1.4.1 物权概述 • 定义 • 物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有 • 直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 • 物权与债权区别： • ①权利性质上不同。物权为支配权，债权为请求权； • ②权利发生上不同。物权实行法定主义，债权实行任意主义； • ③权利效力范围不同。物权为绝对权，债权为相对权； • ④权利效力不同。物权具有支配力，债权的效力则是请求力； • ⑤在权利期限上不同。物权有的是无期限的，债权则为有期限的。

27. 1.5 消费者权益保护法： • 注：这里的消费者指的是自然人。 • 《消费者权益保护法》规定了消费者的权利： • (1)安全保障权 ； (2)真情知悉权； • (3)自主选择权； (4)公平交易权； • (5)获取赔偿权； (6)依法结社权； • (7)获得知识权； (8)受尊重权； • (9)监督权。 • 《消费者权益保护法》规定的经营者的义务： • (1)守法义务； (2)接受监督义务 ； • (3)保证消费者安全义务； (4)真实信息告知义务 ； • (5)真实标识义务 ； (6)出具单据义务 ； • (7)质量保证义务 ； (8)售后服务义务 ； • (9)禁止以告示等方式免责 ； (10)禁止侵犯消费者人身权。

28. 要点回顾 • 中国现行法律体系 • 民事行为能力 • 宣告失踪与宣告死亡 • 诉讼时效 • 合同法中的租赁期限 • 物业权利分类

29. 谢谢！