הפער בין מחירי דירות חדשות לבין דירות יד שנייה

1. הפער בין מחירי דירות חדשות לבין דירות יד שנייה ד"ר רינה דגני מתכננת ערים Information Strategy & Solutions ינואר 2014

2. פערי מחירי הדירות – יד ראשונה לעומת יד שנייה • פער המחירים הממוצע בין דירות חדשות ובין דירות יד שנייה הצטמצם מאוד בשנים האחרונות , ראה שקף בעמוד הבא. העמודה ה"אדומה" מלמדת על עלייה במחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: ברמה הארצית: ב- 2008 דירות 4 חדרים חדשות נמכרו במחיר גבוה ב- 27% בהשוואה למחירי דירות 4 חדרים יד שנייה, ב- 2012-2013 הפער בין חדש ליד שנייה כ- 12%- 10%. בכל הערים, למעט ירושלים ותל אביב, הצטמצם הפער בין מחירי דירות חדשות לבין מחירי דירות יד שנייה. פער המחירים: בתל אביב בין חדש ליד שנייה ב-2013 מגיע ל- 10% לעומת כ- 6% ב- 2008, ראה שקף 4. בירושלים גדל פער המחירים מ-10% ל -23%, כלומר, דירות 4 חדרים חדשות עולות הרבה יותר מהישנות, בחיפה הפער הצטצמם מ-44% ל- 23%.

3. פערי מחירי הדירות – יד ראשונה לעומת יד שנייה פער המחירים הממוצע בין דירות חדשות ובין דירות יד שנייה הצטמצם מאוד בשנים האחרונות (עמודה "אדומה" מלמדת על עלייה במחיר דירת 4 חדרים יד שנייה, נקודה צהובה =פער המחירים בין חדשה ליד שנייה)

4. השינוי בפער המחירים בערים הגדולות בישראלמעל 80 אלף תושבים פער מחירים בין דירת 4 חדרים חדשה לבין דירה יד שנייה – בערים הגדולות 2008- 2013 למעט ירושלים ותל אביב, בערים הגדולות האחרות הצטמצם הפער בין מחירי דירות חדשות לבין מחירי דירות יד שנייה.

5. השינוי בפער המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שניה - בערים הגדולות בכל היישובים מצטמצם פער המחרים בין ישן לחדש: בחיפה ובהרצלייה הצטמצם משמעותית פער המחירים בין דירה חדשה לדירה יד שניה. ראה הפרשים בשקף קודם.

6. מדוע הצטמצם פער המחירים לאורך השנים בין דירה חדשה לדירה יד שניה? דירות חדשות אמורות להיות יקרות יותר מדירות יד שנייה. אולם הניתוח הכלכלי מצביע, כאמור, על מגמה של צמצום בפערים בין מחירי דירות חדשות למחירי דירות יד שנייה (ערים חריגות הן תל אביב וירושלים וערים חרדיות בני ברק ובית שמש). הצמצום בפער בין מחיר דירה חדשה למחיר יד שנייה, מוסבר בשל מספר תהליכים: • הגדלת ההיצע של דירות חדשות שנכנסות לשוק כדירות יד שנייה - מדובר בדירות של משקיעים שהחלו בשנים האחרונות לממש את הנכס שרכשו, ולכן הם מוכרים דירה שנחשבת יד שנייה אבל היא בעצם דירה חדשה. • מיקום הדירות החדשות - חלק גדול מדירות 4 חדרים יד שנייה נמצאים באזורים מרכזיים בעיר, לעומתן הדירות החדשות נבנו רחוק מהמרכז, ולכן פער המחירים הממוצע לא משקף דירה באותו רחוב/אזור. • צמצום שטח הדירות- במספר ערים החל תהליך של צמצום שטח הדירה וכך למרות שהמחיר למ"ר גבוה יותר, המחיר האבסולוטי של דירה חדשה עשוי להיות גבוה בפער שולי מדירה ישנה בשטח גדול יותר. • הגדלת האטרקטיביות של דירות ישנות: תהליך ההתחדשות העירונית מעלה את האטרקטיביות של דירות יד שנייה – בניין שעתיד לעבור תהליך התחדשות עירונית מגלם עליית ערך צפוי של הנכס. • פערים בביקוש ובמלאי הדירות: עליית המחירים בדירות חדשות נבלמה ב-2011-2012 ואילו מחירי דירות יד שנייה המשיכו במגמת עלייה עקבית. • לצמצום הפערים במחירים בין דירות חדשות ובין דירות יד שנייה יכולה להיות השפעה על תמונת הביקושים בשוק הדיור. בעיקרון, ההעדפה היא לדירות חדשות על פני דירות ישנות. לכן כאשר הפערים בין דירות אלו מצטמצמים התמריץ לרכוש דירה חדשה. כך עשוי להיווצר מצב שלא יהיה שוק לדירות יד שנייה. במצב כזה יכולות להיות שתי תגובות: עליית מחירים של דירות חדשות שתהיה תוצאה של ביקושים גבוהים או לחילופין (או במקביל) ירידה במחירי דירות יד שנייה על רקע ביקושים נמוכים.

7. מחירי הדירות בישראל – יד ראשונה לעומת יד שנייה, 4 חדריםערים נבחרות תל אביב ירושלים

8. מחירי הדירות בישראל – יד ראשונה לעומת יד שנייה, 4 חדריםערים נבחרות חיפה באר שבע

9. מחירי הדירות בישראל – יד ראשונה לעומת יד שנייה, 4 חדריםערים נבחרות אשדוד נתניה