Construção Civil I

1. Construção Civil I Aula 01 – Estudo da viabilidade técnica e econômica de projetos Prof. Deyse Macêdo

2. Setor da Construção Civil Comparado a outros setoresindustriais??? • Produtividade global • Desperdício de materiais • Qualificação da mão-de-obra • Qualidade do produto final

3. Setor da Construção Civil Comparado a outros setoresindustriais??? • Produtividade global • Desperdício de materiais • Qualificação da mão-de-obra • Qualidade do produto final

4. Definiçõesimportantes • Empreendedora = Construtora??????

5. Fonte: FONTENELLE, 2002.

6. INTERFACE PRODUTO-PROJETO: • aspectosmercadológicos do projeto (interface mais “estratégica”): "conceituação" do empreendimento; • tipologiasdo edifício/unidades e definição dos equipamentos/serviços dos ambientescoletivos e privativos; • graude flexibilidade (opções de variação de planta e/ouacabamentos); • especificação de materiais e componentes e dos equipamentos dos sistemasprediais; • exigências de desempenho; etc.; Fonte: FONTENELLE, 2002.

7. INTERFACE PROJETO-PRODUÇÃO: • solução dos aspectostécnicos-construtivos do projeto, taiscomo: normastécnicasaplicáveis; • seleçãotecnológica dos subsistemasconstrutivos; • resolução das interfaces entre subsistemasconstrutivos, entre as diversasdisciplinas de projeto ou entre osagentesenvolvidos; • consideração, no desenvolvimento dos projetos, das tecnologiasconstrutivasdominadaspeloconstrutor; etc. Fonte: FONTENELLE, 2002.

8. Exemplo de programa de necessidades de clientes • Cliente A: a) Faixa de Rendimentos: R$ 8500,00; b) Localização: facilidade do shopping center próximo; c) Dimensão do imóvel: acima de 400m2; d) Mobilidade no projeto.

9. Exemplo de programa de necessidades de clientes • Cliente B: a) Faixa de Rendimentos: R$ 2500,00; b) Localização: não há exigência; c) Dimensão do imóvel: até 150m2; d) Menor preço com manutenção da funcionalidade.

10. Diferenciação CTE (1999) resume assim os três tipos possíveis de incorporação (os quais são empregados em função da própria formulação que gerou o negócio imobiliário): • Por empreitada - pode ser a preço fixo ou variável (por índice pré-determinado), através do qual os condôminos contratam, com o construtor ou incorporador, a construção da unidade autônoma, por um preço certo e determinado, hipóteses em que o construtor assume o risco dos aumentos dos custos; Fonte: FONTENELLE, 2002.

11. Diferenciação • Por administração - conhecida também como “preço de custo”; neste sistema, se houver impontualidade no pagamento das parcelas do custeio por parte dos adquirentes das frações ideais do terreno, a responsabilidade não cabe ao construtor. A remuneração do construtor pela administração da obra normalmente é um percentual sobre o custo do empreendimento; • Venda de bens para entrega futura - é a Incorporação em que o incorporador contrata vender por preço certo e determinado a unidade autônoma e a fração ideal de terreno, para a entrega em data também pré-determinada. Fonte: FONTENELLE, 2002.

12. Fatores que contribuiram para mudanças do cenário imobiliário (CTE, 1999) • Número elevado de competidores na produção de bens construídos; • Queda de preços; • Estabilização econômica; • Mudança do perfil do consumidor brasileiro; • Abertura de mercado; • Reorganização econômicamundial.

13. Importância do estudo de viabilidade do projeto Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

14. Custos de alterações – em cada etapa do empreendimento Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

15. Fonte: FONTENELLE, 2002.

16. Estratégias competitivas • Liderança no custo total; • Estratégia de diferenciação; • Estratégia de enfoque. Fonte: FONTENELLE, 2002.

17. Implementação de estratégias competitivas • Liderança no custo total: a empresa visa elevada produtividade e baixos custos ao longo da vida útil; • Estratégia de diferenciação: os fatores adotados como diferenciação devem ser levados valorizados pelos clientes; • Estratégia de enfoque: foco integral no segmento alvo-pretendido. Fonte: FONTENELLE, 2002.

18. Fases da viabilidade técnica e econômica de projetos

19. Cadeia de retroalimentação da viabilidade técnica e econômica de projetos Fonte: FONTENELLE, 2002.

20. Modelo conceitual para definição do produto e aquisição doterreno numa empresa de incorporação imobiliária (CTE, 1999) Fonte: FONTENELLE, 2002.

21. Pontos importantes na concepção de projeto • Definição do produto; • Aquisição do terreno; • Estudo de viabilidade do empreendimento; • Gestão da documentação para incorporação; • Gestão dos projetos: planejamento e gerenciamento; • Gestão da promoção de empreendimentos imobiliários; Fonte: FONTENELLE, 2002.

22. Pontos importantes na concepção de projeto • Gestão das vendas de empreendimentos imobiliários; • Gestão da construção: planejamento e gerenciamento; • Gestão do contrato e da carteira de cobrança; • Gestão do atendimento ao cliente; • Entrega do empreendimento e elaboração do manual do proprietário e do síndico; • Instalação do condomínio; • Assistência técnica pós-entrega.

23. Estudo de viabilidade do terreno • estudo do custo do terreno; • estudo comercial; • estudo dos custos globais; • estudo dos recursos financeiros; • consolidação dos estudos anteriores. Fonte: FONTENELLE, 2002.

24. Etapas de projeto Fonte: FONTENELLE, 2002.

26. Fases do projeto – viabilidade até o projeto finalizado Fonte: FONTENELLE, 2002.

27. Fase I Fonte: FONTENELLE, 2002.

28. Fase I Fonte: FONTENELLE, 2002.

29. Fase II Fonte: FONTENELLE, 2002.

30. Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

31. DiferenciaçãoFase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

32. Fase III - Diferenciação Fonte: FONTENELLE, 2002.

33. Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

34. Detalhes – Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

36. Resumo das etapas de retroalimentação do empreendimento

37. Exemplo de um procedimento de viabilidade

38. Exemplo de um procedimento de projeto após viabilidade

39. Bibliografia • FONTENELLE, E. C. Estudos de casosobre a gestão de projeto em empresas de incorporação e construção. São Paulo, 2002,384p. • MELHADO,S.B.; AGOPYAN,V. O conceito de projetos na construção de edifício: diretrizes para suaelaboração e controle. BT/PCC/139, São Paulo, 1995. • BORGES, A.C.; MONTEFUSCO, E.; LEITE, J.L. Prática das pequenas construções. Vol. I, 8a Edição. São Paulo: Editora Edgard Blücher, 2004, 336 p.