บทวิเคราะห์ นโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศไทย

1. บทวิเคราะห์นโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศไทยบทวิเคราะห์นโยบายที่อยู่อาศัยของประเทศไทย โดย นายพงษ์ศักดิ์ ชิวชรัตน์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ การอภิปราย “ความคิดเห็นของหน่วยราชการและผู้ทรงคุณวุฒิ ต่อนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย” 22 ธันวาคม 2548 ณ ห้องบอลรูม โรงแรมนารายณ์ กรุงเทพฯ

2. สาระสำคัญ • นโยบายที่อยู่อาศัยที่สำคัญในอดีต • นโยบายที่อยู่อาศัยที่สำคัญในปัจจุบัน • ธอส. กับ การสนับสนุนนโยบายรัฐ • ความคิดเห็นบางประการสำหรับ นโยบายที่อยู่อาศัยไทย

3. นโยบายที่อยู่อาศัยที่สำคัญนโยบายที่อยู่อาศัยที่สำคัญ ของรัฐ ในอดีต

4. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในอดีต • ภาพรวมนโยบายที่อยู่อาศัย ในอดีต • รัฐบาลไทยตระหนักถึงความสำคัญในการจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน ตั้งแต่ สมัยรัฐบาลจอม-พล ป. พิบูลสงคราม • จัดตั้งหน่วยงานดูแลเรื่องที่อยู่อาศัยครั้งแรก ในปี 2483 คือ กองเคหสถานสงเคราะห์ สังกัด กรมประชาสงเคราะห์ ปี 2483

5. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในอดีต • ภาพรวมนโยบายที่อยู่อาศัย ในอดีต (ต่อ) • ต่อมาปี 2493 จัดตั้ง “สำนักงานอาคารสงเคราะห์” มีหน้าที่ 1) ให้กู้เงินสร้างบ้าน บนที่ดินของตนเอง 2) สร้างอาคารสงเคราะห์เพื่อให้เช่า 3) สร้างที่อยู่อาศัยเช่าซื้อ และผ่อนส่ง • รัฐบาลจัดตั้ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ขึ้นในปี 2496 เป็นรัฐวิสาหกิจ เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่อยู่อาศัย

6. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในอดีต • ภาพรวมนโยบายที่อยู่อาศัย ในอดีต(ต่อ) • ต่อมา ปี 2516 รัฐบาลจัดตั้ง การเคหะแห่งชาติ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัย • ธอส. จึงมีบทบาทเป็น สถาบันการเงินของรัฐที่ให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน ตั้งแต่ ปี 2516 • ปี 2537 จัดตั้งอนุกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัย เพื่อกำหนดนโยบายและ เป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศ • การจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ปี 2547

7. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในอดีต • แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในอดีต • Public Housing (Singapore Model) -> Flat การเคหะ เคหะชุมชน เมืองใหม่บางพลี -> เพื่อย้ายชาวสลัมออก • Housing for All (from HABITAT II & AGENDA 21) - ส่งเสริมให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของตนเอง - คุณภาพชีวิต และสิ่งแวดล้อมในที่อยู่อาศัยละชุมชน • รูปแบบการพัฒนาสลัม - การปรับปรุงชุมชนในที่เดิม - การย้ายชุมชนแออัดไปพื้นที่ใหม่

8. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในอดีต • แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในอดีต (ต่อ) • พัฒนาภาคเอกชนให้เข้ามามีบทบาทในอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น โดย การส่งเสริมการลงทุน (บ้าน BOI) ซึ่งยังคงมีอยู่ในปัจจุบัน • รัฐบาลได้ส่งเสริมภาคเอกชนให้มีบทบาทในการพัฒนาอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บ้านสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง-สูง

9. นโยบายที่อยู่อาศัยที่สำคัญนโยบายที่อยู่อาศัยที่สำคัญ ของรัฐ ในปัจจุบัน

10. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในปัจจุบัน • ส่งเสริมตลาดบ้านใหม่ • รัฐบาลยังคงให้ความสำคัญ กับพัฒนาอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ในฐานะกลไกสำคัญทางเศรษฐกิจ • รัฐบาลส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีบทบาทอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดระดับกลางขึ้นไป • รัฐบาลเข้ามามีบทบาทในการสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น ใน Mega-Project เพราะเป็น Backlog ของการสร้างคุณภาพและความมั่นคงที่อยู่อาศัยในชีวิตของประชาชนที่ยากจน

11. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในปัจจุบัน • ส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง • การพัฒนาให้ที่อยู่อาศัยเป็นมากกว่าบ้าน แต่เป็น Asset และ ทางเลือกที่ดีสำหรับ Investment • สร้างโอกาสการพัฒนา เปลี่ยนแปลงคุณภาพชีวิตด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน ระดับต่าง ๆ • โดยให้ ตลาดบ้านมือสอง มี Liquidity ในการซื้อ-ขาย-แลกเปลี่ยน

12. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในปัจจุบัน • ที่อยู่อาศัยราคาถูกจากภาคเอกชน (BOI ) • บ้านราคาไม่เกิน 600,000 บาท สร้างโดย ภาคเอกชน • ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก (BOI) • บ้านเอื้ออาทร โดย การเคหะแห่งชาติ (กคช.) • สร้างบ้านจำนวน 600,000 หน่วย ในปี 2548-2552 • สำหรับผู้มีรายได้น้อยทั่วประเทศ (รายได้ครอบครัวต่ำกว่า 15,000 บาท/เดือน) • คาดว่า ปี 2549 จะเสร็จประมาณ 90,000 หน่วย

13. โครงการบ้านเอื้ออาทรที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2549

14. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในปัจจุบัน • บ้านมั่นคง โดย สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) • แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยให้คนจนเมือง (สลัม) ทั่วประเทศ 1,425,000 คน (285,000 หน่วย) สำหรับ 2,000 ครอบครัว ใน 200 เมือง ทั่วประเทศ ในปี 2548-2551 • โครงการนำร่อง 10 แห่งทั่วประเทศ ประมาณ 1,500 หน่วย • ปรับปรุง หรือสร้างใหม่ ในที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของชุมชน หรือ ได้รับสิทธิ์การเช่าระยะยาว (30-60 ปี) • รัฐมีเงินอุดหนุน สาธารณูปโภค และดอกเบี้ย

15. นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ในปัจจุบัน • บ้านธนารักษ์ • พื้นที่นำร่อง 5 จังหวัด คือ ภูเก็ต เชียงใหม่ สุพรรณบุรี ชลบุรี และ กรุงเทพฯ • นำที่ดินรัฐที่ว่างเปล่า และไม่ได้ใช้ประโยชน์ มาจัดสวัสดิการให้แก่ ข้าราชการ และลูกจ้างประจำของรัฐ • เช่าระยะยาว 30-60 ปี • รูปแบบ บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ อาคารชุด • ราคาต่ำกว่าตลาด 30-50% • เป้าหมาย 30,000 หน่วย ภายใน 5 ปี

16. ธอส. กับ การสนับสนุนนโยบายรัฐ

17. ธอส. กับบทบาท ผู้นำตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย • ธอส. สนับสนุนโยบายรัฐในการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยจัดโครงการสินเชื่อพิเศษเฉพาะกลุ่ม • ธอส. ยังร่วมในการพัฒนาตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อการรองรับการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ • ธอส. ร่วมมือกับองค์กร ทั้งภาครัฐและเอกชน ในฐานะพันธมิตรและหุ้นส่วนทางยุทธศาสตร์ เพื่อสร้างโอกาสการมีที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนอย่างทั่วถึง

18. ปัจจัยที่อาจส่งผล ต่อนโยบายที่อยู่อาศัย

19. ปัจจัยที่อาจส่งผลต่อนโยบายที่อยู่อาศัยปัจจัยที่อาจส่งผลต่อนโยบายที่อยู่อาศัย • ปัจจัยบวก • เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มที่จะดีขึ้น เช่น สหรัฐอเมริกา • ภาวการณ์ขยายตัวโดยรวมของเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มดีขึ้น: GDP ไตรมาส 3 = 5.3% (ธปท.) คาดว่าทั้งปี = 4.25-4.75% และ 2549 จะประมาณ 5% • เกิดการขยายตัวของตลาดบ้านมือสอง โดยรัฐให้การส่งเสริมด้านมาตรการภาษี • จำนวนผู้ที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเองมีสัดส่วนถึง ร้อยละ 50 หรือยังมีอุปสงค์ที่อยู่อาศัยอีกมากในตลาด • เกิดโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดยภาครัฐจำนวนมาก

20. ปัจจัยที่อาจส่งผลต่อนโยบายที่อยู่อาศัยปัจจัยที่อาจส่งผลต่อนโยบายที่อยู่อาศัย • ปัจจัยลบ • ราคาน้ำมัน -> ยังอยู่ในระดับราคาสูงและอยู่ในช่วงขาขึ้น • ภาวะเงินเฟ้อ -> พ.ย. 2548 = 5.9% (กระทรวงพาณิชย์) และเฉลี่ยปี 2548 ทั้งปีน่าจะ = 4.5% แต่คาดว่าปี 2549 จะมีเงินเฟ้อประมาณ 5.0% • อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น -> ครึ่งหลัง ปี 2548 ขึ้น 1-1.25% คาดว่าปี 2549 จะมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกไม่น้อยกว่า 1% • ราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น สืบเนื่องจากต้นทุนทางการเงิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งส่งผลต่อ Loan Size เงินกู้ และการจัดหาเม็ดเงินมารองรับที่ต้องมากขึ้น

22. ข้อคิดเห็นบางประการสำหรับข้อคิดเห็นบางประการสำหรับ นโยบายที่อยู่อาศัยของไทย

23. ข้อคิดเห็นสำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยไทย • ภาพรวม • ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงแนวทางการพัฒนามากนัก • แต่มีแนวนโยบายที่แก้ปัญหาเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจนขึ้น • ให้ประชาชนเข้ามามีส่วนร่วมมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย • ประสบความสำเร็จอย่างมากในการพัฒนาให้ระบบตลาดเพื่อรองรับ Demand ที่อยู่อาศัยในตลาด • รัฐเข้ามาช่วยจัดสร้างที่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เป็นเรื่องที่เหมาะสมในขณะนี้ เพราะเป็น Backlog ในตลาด

24. ข้อคิดเห็นสำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยไทย • ภาพรวม • รัฐได้พัฒนาระบบสาธารณูปโภคและคมนาคมขนส่งมากขึ้น ซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เป็นสิ่งที่ถูกต้องเหมาะสมอย่างยิ่ง • ดังนั้นจึงกล่าวโดยรวมได้ว่า แนวนโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ถูกต้องเหมาะสม • แต่ รัฐควรจะต้องจัดทำแผนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เพื่อเป็นแนวทาง หรือ Road Map สำหรับการพัฒนาของประเทศ และสามารถทำให้ทุกฝ่ายทั้ง ภาครัฐ และเอกชน เข้ามาร่วมได้อย่างเหมาะสม

25. ข้อคิดเห็นสำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยไทย • สิ่งที่ต้องเร่งดำเนินการเพื่อให้นโยบายทีประสิทธิภาพ • การเร่งพัฒนาระบบฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยทั้งระบบที่สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น ซึ่งครอบคลุม ทุก Segment • ควรจะมีหน่วยงานทำหน้าที่ประมาณการ ตัวเลขความต้องการที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นแนวทางในการพัฒนา • รัฐควรจะจัดทำโครงการในลักษณะ Public-Private Partnership (PPP) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น • ควรส่งเสริมให้เกิดการจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยควบคู่กับแหล่งงานใหม่ ๆ หรือชุมชนเมืองใหม่