Тема 7 «Доходный подход к оценке недвижимости»

1. «Оценка недвижимости» Специальности: №08050265Экономика и управление на предприятии, №08050062Менеджмент организации Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович Тема 7 «Доходный подход к оценке недвижимости»

2. СОДЕРЖАНИЕ • Ключевые понятия • Учебный материал • Вопросы для самопроверки • Рекомендуемая литература 2

3. КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ • Денежный поток • Прогнозный период • Постпрогнозный период • Ретроспективный анализ • Ставка дисконтирования • Систематический риск • Несистематический риск • Модель Гордона 3

4. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости = Текущая стоимость будущих доходов (выгод) от владения объектом недвижимости 4

5. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости = Стоимость прав на получение доходов, приносимых объектом недвижимости 5

6. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основное предположение доходного подхода: • Потенциальный инвестор не заплатит за данный объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. • Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. 6

7. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Область применения доходного подхода: • Оценка объектов коммерческой недвижимости • Оценка объектов способных приносить доход (выгоду) своему владельцу 7

8. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основной недостаток доходного подхода: • В отличие от других подходов к оценке, доходный подход основан на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза) 8

9. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Принципы, лежащие в основе доходного подхода Принцип ожидания Принцип замещения Принцип предельной продуктивности 9

10. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основные методы оценки недвижимости в доходном подходе Метод дисконтирования денежных потоков Метод прямой капитализации 10

11. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основа для прогнозирования доходов от недвижимости – анализ арендных соглашений: • условия, содержащиеся в арендных договорах • характеристика арендных площадей 11

12. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Виды арендных договоров: • Краткосрочные (до 1 года) • Среднесрочные (от 1 года до 3 лет) • Долгосрочные (свыше 3-х лет) 12

13. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном соглашении (договоре)Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомлённый и не обязанный ставать своё имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, осведомлённый и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду 13

14. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод дисконтирования денежного потока: • Область применения метода: • если с течением времени изменение величины дохода от объекта недвижимости значительно или изменения имеют нерегулярный характер 14

15. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП: • Определение длительности прогнозного периода • Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) • Определение процента потерь дохода • Расчёт действительного валового дохода ( ДВД ) • Расчёт годовых операционных расходов • Определение величины отчислений в фонд замещения • Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД ) • Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии) • Расчёт ставки дисконтирования • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 15

16. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ • Этап. Определение длительности прогнозного периода • Прогнозным является период времени, длящийся до тех под, пока величина доходов от объекта недвижимости не стабилизируется • Максимально возможный период прогнозирования в текущих рыночных условиях (зависит от стабильности общей экономической ситуации в стране и регионе) 16

17. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 2. Этап. Расчет потенциального валового дохода • Потенциальный валовый доход (ПВД) – годовой доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. 17

18. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 3. Этап. Определение процента потерь дохода • От неполной занятости площадей • От частой смены арендаторов • От нарушения графика арендных площадей К потерь = Потери арендной платы / ПВД. 18

19. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 4. Этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД) ДВД = ПВД × (1 – К потерь) 19

20. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 5. Этап. Расчет операционных расходов ( ОР ) Постоянные Переменные Налог на имущество Плата за землю Страхование Коммунальные платежи Текущий ремонт З/плата обслуживающего персонала Обеспечение безопасности Расходы на управление и т.д. 20

21. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 6. Этап. Определение величины отчислений в фонд замещения (ОФЗ) • Отчисления в фонд замещения – периодические отчисления для накопления средств на проведение капитальных ремонтов (реконструкций) объекта недвижимости, с заменой вышедшего из строя оборудования и конструктивных элементов здания (сооружения). 21

22. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 7. Этап. Расчет чистого операционного дохода ( ЧОД ) ЧОД = ДВД – ОР – ОФЗ ( NOI ) 22

23. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 8. Этап. Расчет величины реверсииРеверсия – предполагаемая цена перепродажи объекта недвижимости в конце срока владения (или прогнозного периода) Определяется на основе анализа цен продаж подобных объектов и прогнозе изменения цен на рынке недвижимости 23

24. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 9. Этап. Расчет ставки дисконтирования:i = rf + rликв.+rупр.+rинв. где rf – безрисковая ставка, % rликв. – надбавка за низкую ликвидность, % rупр. – надбавка за необходимость управления инвестиционным проектом, % rинв. – инвестиционный риск, % 24

25. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод экспертной оценки рисков • от 0% до 1% - минимальный уровень риска • от 1% до 2% - невысокий уровень риска • от 2% до 3% - средний уровень риска • от 3% до 4% - высокий уровень риска • от 4% до 5% - максимальный уровень риска 25

26. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 10. Этап. Определение рыночной стоимости объекта оценки: n V = [ Σ NOIf / (1+i)f ] + FV / (1+i)n f=1 26

27. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод прямой капитализации Область применения метода: – если доходы от объекта недвижимости постоянны или плавно изменяются с незначительным темпом в обозримом прогнозном периоде. 27

28. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации: • Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) • Определение процента потерь дохода • Расчёт действительного валового дохода ( ДВД ) • Расчёт годовых операционных расходов • Определение величины отчислений в фонд замещения • Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД ) • Расчёт ставки капитализации • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 28

29. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Ставка капитализации ( R ) – рыночный показатель соотношения величины дохода, приносимого объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью (ценой продажи на открытом рынке). 29

30. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы определения ставка капитализации ( R ) • Метод рыночной экстракции • Метод кумулятивного построения. 30

31. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод рыночной экстракции – расчёт ставки капитализации на основе обработки массивов данных о ценах продаж аналогичных оцениваемому объектов недвижимости и доходах, приносимых этими объектами владельцам недвижимости. Используется аппарат математической статистики. R = NOI / V 31

32. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод кумулятивного построения R = Ron + Roff Ron – ставка дохода на инвестируемый капитал (i), % Roff – норма возврата вложенного капитала, % 32

33. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала Метод Ринга: Roff = 1 / n n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока владения объектом недвижимости 33

34. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала Метод Инвуда: Roff = SFF (n, Y) SFF – фактор фонда возмещения n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Y – ставка дохода на инвестируемый капитал, % (Ron) Возврат капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции 34

35. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала Метод Хоскольда: Roff = SFF (n, Yf) SFF – фактор фонда возмещения n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости Yf – безрисковая ставка дохода, % Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке 35

36. УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Определение рыночной стоимости объекта недвижимости V = NOI / R V – рыночная стоимость объекта недвижимости NOI – чистый операционный доход (ЧОД) R – ставка капитализации 36

37. РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА • Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Рос­сийское общество оценщиков", 2007. • Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2007 • Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007. • Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006. 37

38. Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов. 38