如何进行房地产市场分析

1. 如何进行房地产市场分析 2006.8.12

2. 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 学习内容 • 理论部分 • 案例学习

3. 为什么要进行房地产市场分析？ 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商 市场 具体起到 哪些作用呢？ 建筑师 消费者 1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。规避市场风险 4。制定项目的发展方向和市场定位 5。推荐最具竞争力的产品建议 6。评估开发商目标实现的可能性。。。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁。－－这正是我们房地产顾问存在的意义，我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断

4. 什么是房地产市场分析？ 概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！

5. STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析 • 预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素： • 确定目标消费人口、家庭和客户特征统计 • 目标消费者收入、支付能力和购买力 • 迁居和交通方式 • 目标客户的消费价值趋向（偏好）等 • 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。

6. STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析 • 供给分析主要考虑以下关键因素： • 现有物业的供应类型和各供应面积 • 空置率和空置物业的特点 • 近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 • 在建或者正在筹建、拟建的项目 • 租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动 • 现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力） • 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。

7. STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题 • 本项目的目标客户是谁？ • 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ • 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超越、还是差异化竞争？ 后面与案例结合讲解

8. 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 • 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目物业市场 • 两个方面 供给、需求 • 三个时段 过去、现在、未来 项目市场处于何种竞争格局？ 区域房地产发展处于何种阶段？ 竞争供给分析 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 客户需求分析 青岛房地产市场 青岛住宅市场 青岛高端住宅市场 例如：

9. 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。

10. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （一）基本内容 + 区域经济环境分析 区域房地产市场分析 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。

11. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 （二）基本资料的获得 第二步 区域经济环境和市场分析 • 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 • 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 • 数据来源 • 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 • 土地、规划部门的政府官员访谈 • 规划、房地产等专业人士访谈

12. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 第二步 区域经济环境和市场分析 GDP增速与房地产发展关系 人均GDP与房地产发展关系

13. 价格 阶段 阶段： 复苏 发展 危机 萧条 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 房地产周期理论 判断因素： • GDP增速 • 人均GDP增速 • 房地产发展程度

14. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 房地产市场预警预报指标体系

15. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 中国当前几种主要的房地产指数

16. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 2004年我国各主要城市的恩格尔系数

17. 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 定义 • 同一城市的房价收入比会随时间发生波动 • 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 • 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。 来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义 计算方法及缺陷 房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数 各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口

18. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析 供给分析 1、供给总量：房地产市场当前的物业存量。新增供给是指本期存量与上期存量之间的差量。 2、供给结构 按产品类型、户型、面积、价格等对各片区供给量进行分类，进而分析各片区的供给特征 3、现有物业的空置率和空置物业的特点 4、近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 5、租金或者售价，以及不同位置和质量的物业租金或售价的波动 6、现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力） 7、现有物业的营销方式 数据获得 统计数据 现场调查

19. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析 需求分析 需求量：在外生经济变量（例如人口、收入、产量等）的影响下，市场中的主体（家庭和企业）所需要且占用的空间量。 影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、城市化）、家庭结构、支付能力、投资渠道、产业政策、房地产政策…… 市场现有物业的客户来源分析、购买驱动因素 市场现有物业的产品特点、营销手段及市场反应 消费者对市场现有产品的评价 供给与需求的对比分析 数据获得 统计数据 销售人员访谈 对目标消费者的调查（问卷调查、访谈） 通过对影响供给和需求的因素分析，现有物业供给和需求的特点分析预测未来市场的供需走势。

20. 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） 项目自身资源条件分析 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性 最终目标 • 找出项目的目标客户 • 目标客户的置业需求和偏好 • 找出项目面对竞争市场的机会点 竞争对手分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应 目标客户分析 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式

21. 进行房地产市场分析时常犯的错误 • 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 • 地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

22. 补充几点市场分析方法的建议： • 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ • 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； • 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 • 房地产专业顾问的竞争力在于：基于事实的分析和研究找到项目解决的方案。而不是靠创意出点子，那不是我们的强项！ EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2

23. 数据、图表示例 北小营镇常住人口状况 南彩镇常住人口状况 单位：人 • 结构现状： • 农业人口约占总人口的80% • 教育程度以初中为主 • 年龄结构以35岁以上的中老年为主 • 职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 • 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。 资料来源：各派出所常住人口变动月报表，整理得出。 人口教育程度结构图 人口产业分布结构图 第二产业：加工制造业、建筑业为主 第三产业：交通运输业、商饮服务业为主 资料来源：北小营镇政府。

24. 数据图表示例 • 高 会展业 商业服务业 • 鼓励发展 • 伺机发展 房地产 旅游产业 电子信息 房地产 生物医药 体育休闲 产业 物流 光机电 物流 都市产业 电子信息 制造业 汽车制造业 附加值 商业服务业 汽车及零部件 电器机械 制造业 都市产业 • 低附加值加工 • 限制发展 • 低 • 高 • 低 可 行 性 • 高 • 低 可 行 性 产业现状 产业未来

25. 数据图表示例 调整前的消费结构 调整后的消费结构 • 60% • 40% • 各细分市场 的价值贡献 • 23% • 77% • 空港城片区 • 中心片区 • 空港城片区 • 中心片区 1 日常消费 • 日常消费 • 45% • 59% • 20% • 50% 45％ • 25% • 11% • 居住 2 • 35% • 15% 59％ 居住 25％ • 教育 3 • 15% • 6% 11％ • 10% • 8% 教育 15％ 6％ 2％ 耐用品 4 18％ • 耐用品 13％ • 2% • 18% 休闲娱乐 • 5% • 17% 6％ 空港城消费现状 空港城消费未来 中心片区消费现状 中心片区消费未来 5 • 休闲娱乐 • 13% • 6% • 30% • 10%

26. 学习内容 • 理论部分 • 案例学习

27. 金融街惠州巽寮旅游度假区项目市场分析 案例1 竞争供给分析 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 思维图 客户需求分析 巽寮在城市群中面临的市场需求环境 • 巽寮面临的市场需求环境分析 • 巽寮面临的市场竞争环境分析 巽寮在惠州面临的市场需求环境 城市群整体供给水平分析 大鹏半岛度假市场针对性研究 代表性度假物业和度假配套设施

28. 巽寮在城市群中面临的市场需求环境 区域经济环境及市场分析 旅游度假需求分析 度假置业需求分析 城市群产业发展地位 旅游度假消费市场需求趋势 开发第二居所的条件分析 珠三角经济发展水平 各区域度假置业购买力分析 香港对周边旅游市场的影响 泛珠三角的旅游市场机会 客户关注的置业关键要素 城市群旅游地选择偏好调查 周末度假置业客户区域特征 巽寮湾的环境承载力粗算 度假置业的物业偏好 区域内典型物业 度假区物业配套的关键要素

29. 广东省作为全球供应链的出口中心和外资首选的投资目的地，经济实力雄厚广东省作为全球供应链的出口中心和外资首选的投资目的地，经济实力雄厚 城市群产业发展地位 • 外商在广东省直接投资FDI总额占全国1/5。 • 目前，广东省出口贸易占全国28%， 是江苏、浙江和山东的总和。 20% 28%

30. 珠三角产业群是全球产业链上最大的生产基地之一珠三角产业群是全球产业链上最大的生产基地之一 城市群产业发展地位 2005（1-7）各省份工业增加值 广东省的主要工业产品： • 石化 • 食品 • 硬件产品 • 家具 • IT和电气 • 建材 • 洗涤 • 钟表 • 玩具 • 出版 • 软件研发 金融 贸易 港口

31. 广州、深圳、东莞及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强广州、深圳、东莞及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强 珠三角经济发展水平 GDP 人均GDP • 广州、东莞、深圳为珠江三角洲最发达的城市，经过20多年的持续增长，经济发展水平在全国处于最前列； • 产业结构以第二产业为主导，第三产业发达，高度工业化的城市。 资料来源： 《广州统计年鉴》、《深圳统计年鉴》、《东莞统计年鉴》、 《惠州统计年鉴》

32. 珠三角自驾游形成规模，度假和商务市场需求旺盛珠三角自驾游形成规模，度假和商务市场需求旺盛 珠三角旅游度假市场需求趋势 • 珠江三角洲是全国人均汽车拥有量最高的地区，东莞居全国首位。 • 调查显示，选择同家人和朋友度假出行的人数分别占70%和40%，随团出行主要为商务活动。

33. CEPA使得香港对惠州的辐射作用进一步加强 香港对周边旅游市场的影响 从香港到大亚湾的跨海穿梭游2005年4月到香港推介，效果很好。 但是目前巽寮开发不够，缺乏好的酒店，留不住人。一直没有开通航道。但是开通航道是比较容易的。——惠州市旅游局 • 香港在地区经济中扮演重要角色，港资企业占外资的70%以上。港澳台为惠州最大投资者。 • 历史上惠州与香港在经济、社会关系上一直血脉相承，消费习惯受香港影响深远。 • 2004年，广州437万入境游旅客中，香港同胞237万人，占54% • 与惠东同样毗邻深圳入境游客中，86.8%的游客来自香港。

34. 泛珠三角整体协调发展，使惠州中心化趋势加快，同时也为旅游业带来新的机会泛珠三角整体协调发展，使惠州中心化趋势加快，同时也为旅游业带来新的机会 泛珠三角的旅游市场机会 加强与泛珠三角地区的合作，按照“资源互补，线路互动，客源互送，利益共享”的原则，共同构建精品旅游路线。 惠府[2004]127号文件《加快我市第三产业发展的意见》 • 深圳市国内游客中，以广东、湖南、湖北、江西、广西、及四川等省份游客为主，来自上述地区的国内游客合计占了68.54% 。 国际游客基本从香港入境，对内地旅游业的形象、品牌认识有限，可以结合香港的国际知名度、广州举办大型展会的能力、周边省份城市丰富的旅游资源，开发联动旅游路线，将区域内著名景点介绍给世界各国游客，深度挖掘泛珠“9+2”各地区的旅游资源 。 世界休闲组织主席德瑞克·加塞 资料来源：2005广东国际旅游展览会备忘录

35. 自然山水风景和滨海资源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地自然山水风景和滨海资源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地 城市群旅游地选择偏好调查 • 惠州的山地风景资源在珠三角地区首屈一指。

36. 根据对环境承载力和市场容量分析，巽寮湾个人休闲游和商务会议潜在市场空间巨大根据对环境承载力和市场容量分析，巽寮湾个人休闲游和商务会议潜在市场空间巨大 巽寮湾的环境承载力 可类比地区旅游环境承载 巽寮 • 参考案例：深圳大鹏半岛发展规划。 巽寮项目年游客容量约为250万人 巽寮日游客量9000-10000人 日容量利用率：旺季100%；过渡季80%，淡季25% 其中珠三角商务会议培训15-20万人次，降低周中和非旺季客流波动，提高设施利用率 目标个人游市场总量为：230万人次

37. 小结 • 珠三角经济持续稳定发展和产业基础，为巽寮湾带来潜在的大规模旅游度假和度假物业置业需求和较强购买力。 • 香港对于珠三角的旅游业和房地产行业影响深远。 • 泛珠三角地区协调发展，将促进巽寮旅游资源国际知名度的提高。 • 自然山水风景和滨海资源是各地游客首选的度假目的地。 • 巽寮湾的环境承载力能够满足所依托的庞大市场空间。

38. 巽寮在城市群中面临的市场需求环境 区域经济环境及市场分析 旅游度假需求分析 度假置业需求分析 开发第二居所的条件分析 各区域度假置业购买力分析 客户关注的置业关键要素 周末度假置业客户区域特征 度假置业的物业偏好 区域内典型物业 度假区物业配套的关键要素

39. 旅游地产的机会：珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件旅游地产的机会：珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件 开发第二居所的条件分析

40. 珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体 各区域度假置业购买潜力分析 • 超过15%的广深客户对于本区域度假置业的购买意愿在100万以上。四成在60万以上。 • 一半以上的北京地区客户和七成天津客户接受总价在60万以下。 • 访谈显示，置业出于投资和度假双重目的。高端客户倾向于选择自己比较熟悉的区域投资。 资料来源：世联分析

41. 由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角 周末度假置业客户区域特征 • 成本包括经济成本和时间成本。 • 出于时间成本和经济成本的考虑，大北京地区的客户在本区域置业用于周末度假的比例远低于珠三角客户。 • 因此，地缘性的珠三角区域客户表现为更大的潜在购买需求。 我买房子度假，只会考虑北京及周边。珠三角太远了，坐飞机本身就是很辛苦的事情。——北京客户 十一长假我一般都是在上海周边江浙一带度假，不会走得太远的。 ——上海客户

42. 景观享受、投资价值和物业管理服务是各区域客户共同关注的置业要素景观享受、投资价值和物业管理服务是各区域客户共同关注的置业要素 客户关注的置业关键要素 • 区域和项目所显示出的投资价值，是促成置业的最关键要素。 • 相对于第一居所来讲，第二居所对于景观更为注重。 • 相对于北京、广深客户来讲，以天津为代表的第二梯队城市投资度假物业意识较弱。

43. 独栋别墅和酒店式公寓是最受欢迎的度假物业类型独栋别墅和酒店式公寓是最受欢迎的度假物业类型 度假置业的物业偏好 • 连排别墅等中间物业受欢迎程度明显低于独栋别墅和公寓。 • 结合对总价的调查看，小面积别墅更受个人休闲客户青睐。大户型主要面向 观澜高尔夫球会的大户型“高尔夫大宅”做的过大，导致除部分企业客户用来做会所外，对于个人客户吸引力不高，虽然价格不断上涨，但销售速度明显低于其他小面积别墅。我们在后期将调整户型。 个人客户倾向于分散式投资，即便是富豪也很少愿意将资金过于集中的投在一栋房子里，所以控制总价是十分必要的。 ——观澜高尔夫球会

44. 对于酒店等度假配套设施，舒适度和服务水平是各区域客户最为关注的要素对于酒店等度假配套设施，舒适度和服务水平是各区域客户最为关注的要素 度假区物业配套的关键要素 • 舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次是价格。景观提及率处于第四位。 • 景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据。 • 在度假湾公司对于度假区属性的调查中，舒适性最为重要，提级率75%，远远高于娱乐性、观赏性、参与性。 巽寮湾的酒店太差了，没有度假的感觉，还不如一般的商务酒店，让人不想再去第二次。酒店的舒适度最重要了。 ——珠三角客户

45. 典型项目分析：棕榈岛高尔夫球会——面向整个珠三角客户典型项目分析：棕榈岛高尔夫球会——面向整个珠三角客户 区域内典型物业 • 距离深圳40分钟车程。 • 在2000余亩的土地上形成了以高尔夫为主题的度假区。 • 配套项目有spa、野战、会议、游泳馆、天文馆等。 • 突出反映了惠州对于高尔夫等高尚消费有效购买力较低。

46. 新世界的香港背景和惠州产业发展为棕榈岛的经营和物业销售带来了稳定的来源新世界的香港背景和惠州产业发展为棕榈岛的经营和物业销售带来了稳定的来源 2002年和2003年中海壳牌与新世界在惠阳签署棕榈岛6年宿舍租赁权。棕榈岛距离中海壳牌石化项目用地乘车仅10多分钟时间，2002年3月开始这里将入住外国专家9户，年底达40多户，根据建设工期的需要将分阶段陆增入住200多户。 棕榈岛为中海壳牌建设了国际学校一所。 • 棕榈岛有效利用了地缘优势和产业发展时机。 • 发展商为香港新世界。 • 每天有往返香港中环的公共巴士。 • 深圳会员和香港会员各占40%的份额，其他珠三角客户20%份额。 • 新世界全国性的布局和多元化的物业投资选择，使其具有较强的风险承担能力和现金流的稳定性。 • 与其他股权投资者（金源米业HK0677）合资，是减轻资金和经营压力的重要举措。 2005年Resort推出G8区枣林径的投资产权式服务公寓，此批物业只邀约棕榈岛VIP会员及业主进行优先内部认购,在进行认购的短短数天内全数售罄, 并创下惠阳豪宅每平方米售价人民币16,000元之新纪录。这批投资物业的年租金回报率约10%。 惠阳工业区的工厂大部分是台资背景，大多住宅棕榈岛。 棕榈岛在香港知名度很高，惠阳和香港的联系很密切，惠阳人很多在香港有血缘关系，一期是02年做的，购买客户是通过新世界在香港的客户资源。 资料来源：新世界中国

47. 小结 • 珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件。 • 珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力。 • 珠三角中高端客户将是高品质度假物业主要需求群体。 • 地缘性客户和经常性度假客户是度假区置业的中坚力量。 • 景观享受、投资价值和物业管理服务是各区域客户共同关注的置业要素。 • 独栋别墅和酒店式公寓是最受欢迎的度假物业类型。 • 舒适度和软性服务是度假客户最关注要素。 区域目标客户 置业需求及偏好

48. 巽寮在惠州面临的市场需求环境 惠州的市场需求环境 惠州整体经济发展水平和空间 惠州的产业发展及分布 惠州的产业发展及分布 产业对城市和旅游的影响 惠州人对沿海物业的置业需求 城市群对惠州物业的投资需求 地缘性的市场需求环境 稔平半岛的产业状况 本地产业对房地产业的影响 本地人口经济状况和消费特征

49. 小结（目标客户及需求偏好分析） • 相对于核心城市而言，较低的经济和社会发展水平一方面使得本地人口对于度假和置业的有效需求较低；另一方面其洼地效应所形成的投资价值也被城市群的投资者看好。 • 历史原因所造成的心理因素对惠州人置业投资有抑制作用，但其作用正在逐步减小。本地购买力将逐步释放。 • 惠州产业的快速发展将为旅游业带来1小时圈内的地缘性消费群。 • 临海产业群的形成和专业镇经济的加强为大旅游业的发展带来潜在机会。 • 由于缺乏竞争性供给，导致本地需求乏力，使得本地尚未形成具有身份标识性的社区。 • 地缘性高收入人群渐成规模，但本地置业需求未被充分挖掘。

50. 巽寮面临的市场竞争环境分析 巽寮面临的市场竞争环境分析 城市群整体供给水平分析 大鹏半岛度假市场针对性研究 代表性度假物业和度假配套设施