Anläggningsarrenden

1. Anläggningsarrenden

2. Inledning • Vid sidan av lokalhyra den vanligaste upplåtelseformen i kommersiella sammanhang • Fastighetstillbehörsproblematiken • Viktig ur värderingssynpunkt men även i övrigt

3. Arrendetyperna • Arrende – upplåtelse av jord för visst ändamål mot vederlag • Jordbruksarrende • Bostadsarrende • Anläggningsarrende • Lägenhetsarrende • Olika regler pga olika skyddsvärda intressen • ”Rörelsearrenden”

4. Exempel • Anläggningsarrenden • Bensinstation • Kiosk • Fabriker • Lägenhetsarrenden • Idrottsförening som disponerar gräsmatta • Husvagnsplats som disponeras en sommar • Bostadsarrenden • Mest fritidshus

5. Lagstiftningen • JB 8 kap – allmänna regler • JB 11 kap – särskilt för anläggningsarrenden • Både tvingande och dispositiva regler • De tvingande reglerna är tvingande till arrendatorns förmån

6. Formkrav • Gäller alla arrenden utom lägenhetsarrenden • JB 8:3 • Skriftlig upplåtelse • Alla villkor ska anges • Alla ändringar/tillägg = skriftliga • Inga standardavtal finns

7. Definition av anläggningsarrende • JB 11:1 • Samtliga rekvisit måste vara uppfyllda • Vad händer om något rekvisit brister?

8. Rekvisiten • Skriftligt avtal • Upplåtelsetiderna i JB 11:2 måste följas • Upplåtelse ska ske för annat ändamål än jordbruk • Betalning ska utgå • Rätt att uppföra eller bibehålla byggnad för förvärvsverksamhet ska finnas • Byggnaden får inte vara av ringa betydelse för verksamhetens bedrivande

9. Rekvisiten, forts • Upplåtelsetiden = minst 1 år • Aldrig på livstid • JB 11:2 – om ingen tid anges – 5 år gäller • Maxtider – se JB 7:5

10. Byggnad för förvärvsverksamhet • Byggnad • PBL 8:1 och 8:2 • Förvärvsverksamhet • ”Rätt” att ”uppföra” eller ”bibehålla”

11. Ringa betydelse för verksamheten • Förhållandet mellan byggnaden och verksamheten

12. Uppsägning • JB 8:4 – 8 samt 11:3 • Skilj mellan • Vanliga uppsägningar • Avflyttning/villkorsändring • Uppsägning vid förverkande • Skilj också mellan reglerna för • Anläggningsarrenden • Lägenhetsarrenden

13. ”Vanliga uppsägningar” • JB 11:3 2st • Uppsägningstid – 6 månader • Avtal om både kortare och längre tid kan träffas

14. Uppsägning vid förverkande • JB 8:4 1st • ”avtalet upphör att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen” • ”Fardagen” = 14/3 • Domstol kan förkorta tiden

15. Vid lägenhetsarrenden • JB 8:5 • Om något rekvisit brister blir anläggningsarrendet ett lägenhetsarrende • ”avtalet upphör att gälla den fardag som inträffar närmast efter 6 månader från det uppsägning skedde”

16. Rättsverkan av uppsägning • Ingen uppsägning – automatisk förlängning • Förlängningstiden – brukar anges i avtalet • Annars sker förlängning på arrendetiden, dock längst 5 år

17. Besittningsskyddet • JB 11: 4 – 7 • = indirekt besittningsskydd • Förutsättningar (11:4) • Att avtalet ej är förverkat (förverkandegrunderna – 8:23-25) • Att ställd säkerhet ej försämrats • Att arrendatorn ej avstått från skyddet

18. Besittningsskydd, forts • JB 11:5 – besittningsskyddsbrytande grunderna • vid uppsägning för avflyttning • Kontraktsbrott • Marken ska användas till annat ändamål (”sannolikt”) • Annan befogad anledning • Vid uppsägning för villkorsändring • ”skälig avgift samt övriga villkor som inte står i strid med god sed och som inte är obilliga” • JB 11:5(a) – marknadsavgift

19. Överlåtelse av arrendet • JB 11:7 • Rätten att överlåta går att avtala bort helt • Annars: överlåtelse får ske till person med vilken jordägaren ”skäligen kan nöjas” • Behövs tillstånd? • Förverkandegrund – 8:23 1st 4pkt

20. Överlåtelse av arrendet, forts • Betalning kan utgå • Nya arrendatorn kliver in i det befintliga kontraktet

21. Inlösenreglerna • JB 8:21 • Skyldighet för arrendatorn att erbjuda jordägaren byggnaden för inlösen • Vad händer om parterna inte kan komma överens om priset? • Process i domstol • Rivning